Despejo por Falta de Pagamento: Passo a Passo do Processo

O despejo por falta de pagamento é uma das principais medidas jurídicas utilizadas por proprietários de imóveis quando enfrentam a inadimplência do locatário. Previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), esse instrumento busca proteger o direito do proprietário ao uso, gozo e retorno financeiro do seu bem.

Mas como funciona exatamente o processo? Quais são as etapas? E quais os direitos do inquilino?

Neste artigo, vamos responder tudo com clareza e profundidade, apresentando:

• A base legal da ação de despejo;

• O passo a passo do procedimento;

• Dicas práticas para locadores e inquilinos;

• Teses jurídicas aplicáveis;

• E como a Reis Advocacia pode te ajudar em todo o processo.

O que é a Ação de Despejo por Falta de Pagamento?

A ação de despejo é um processo judicial movido pelo locador (proprietário) contra o locatário (inquilino) que está inadimplente com o pagamento do aluguel ou encargos (IPTU, condomínio, seguro fiança etc.).

O objetivo é retomar a posse do imóvel, visto que o inadimplemento quebra a confiança contratual e impede que o proprietário usufrua de seu bem.

Segundo o artigo 9º, inciso III, da Lei do Inquilinato, o contrato de locação pode ser rescindido quando houver:

“Falta de pagamento do aluguel e demais encargos.”

Documentos Necessários para Ingressar com a Ação

Antes de tudo, o locador deve reunir os seguintes documentos:

• Contrato de locação vigente;

• Comprovantes de pagamentos em atraso;

• Boletos vencidos;

• Notificações enviadas (se houver);

• Cópia do RG e CPF do locador;

• Comprovante de propriedade do imóvel.

O apoio jurídico é essencial desde o início para evitar falhas e agilizar o trâmite.

Passo a Passo do Processo de Despejo por Falta de Pagamento

1. Tentativa de Solução Amigável

Antes de recorrer ao Judiciário, o locador pode — e deve — buscar uma tentativa de resolução amigável. O envio de uma notificação extrajudicial é um primeiro passo importante.

Essa notificação deve conceder prazo para quitação da dívida, normalmente 3 a 5 dias, e pode ser enviada:

• Por cartório;

• Por carta registrada com AR (aviso de recebimento);

• Por e-mail com confirmação de leitura (menos recomendado).

Isso demonstra a boa-fé do locador e pode ser usado como prova em eventual ação.

2. Ingresso com Ação Judicial

Sem resposta ou pagamento, o próximo passo é a ajuizamento da ação de despejo por meio de um advogado especialista. Nesse momento, o advogado poderá pedir:

• A desocupação liminar, com base no artigo 59 da Lei 8.245/91;

• A condenação ao pagamento dos aluguéis em atraso;

• A condenação em custas, honorários e encargos contratuais.

3. Concessão de Liminar

Quando o locador não exige caução, o juiz poderá deferir desocupação liminar em até 15 dias (sem ouvir o inquilino previamente). Isso exige:

• Contrato de locação por escrito;

• Inadimplência comprovada;

• Pedido explícito na inicial.

Caso contrário, a liminar poderá ser concedida após citação do réu.

4. Citação do Inquilino

O inquilino será citado para apresentar defesa em 15 dias úteis. Ele pode:

• Contestar a dívida;

• Comprovar pagamento;

• Purgar a mora, ou seja, pagar integralmente o que deve, com multa e honorários (só é possível uma vez a cada 24 meses).

5. Audiência e Julgamento

Se não houver purgação da mora, o processo segue para audiência de conciliação. Sem acordo, o juiz analisa as provas e proferirá sentença determinando o despejo.

6. Prazo para Desocupação

O prazo para desocupação é definido na sentença e pode variar entre 15 e 30 dias. Em alguns casos, o juiz concede prazo menor, especialmente se houver desocupação liminar deferida.

7. Cumprimento de Sentença e Despejo Forçado

Caso o locatário não deixe o imóvel no prazo, será emitido mandado de despejo, executado por oficial de justiça, com apoio policial se necessário.

Direitos e Deveres das Partes

Locador

✅ Direitos:

• Receber aluguel e encargos;

• Retomar o imóvel em caso de inadimplência;

• Propor ação de despejo judicial.

❌ Deveres:

• Notificar adequadamente;

• Respeitar os prazos legais;

• Cumprir com as obrigações previstas em contrato.

Locatário

✅ Direitos:

• Ser notificado previamente;

• Ter a chance de purgar a mora;

• Defender-se judicialmente.

❌ Deveres:

• Pagar o aluguel em dia;

• Cuidar do imóvel;

• Devolver o bem quando exigido por decisão judicial.

 Teses Jurídicas Importantes Aplicáveis

• Art. 9º, III da Lei do Inquilinato: rescisão por inadimplência;

• Art. 62: purgação da mora em até 15 dias úteis;

• Art. 59: possibilidade de liminar para desocupação;

• Art. 35 e seguintes: pagamento de encargos, juros e multas.

Doutrinadores como Sílvio de Salvo Venosa, Maria Helena Diniz e Orlando Gomes fundamentam essas teses com clareza.

Como a Reis Advocacia pode te ajudar

Somos especialistas em Direito Imobiliário e temos ampla experiência com ações de despejo.

Nosso time pode te ajudar com:

• Análise gratuita do seu caso;

• Redação de notificações extrajudiciais;

• Elaboração de petição inicial com base técnica;

• Pedido de liminar com fundamento jurídico sólido;

• Representação em todas as fases do processo;

• Acordos extrajudiciais para acelerar a desocupação.

✅ Nossa missão é proteger o direito de propriedade com segurança, agilidade e excelência jurídica.

A ação de despejo por falta de pagamento é um mecanismo fundamental para resguardar os interesses do proprietário do imóvel diante da inadimplência do locatário. Apesar de ser uma medida judicial, ela pode ser evitada por meio da comunicação, da renegociação e do cumprimento contratual.

Neste artigo você aprendeu:

• O que é e como funciona a ação de despejo;

• O passo a passo completo do processo judicial;

• Quais são os direitos e deveres do locador e do locatário;

• Como agir de forma segura e dentro da legalidade.

Se você está enfrentando essa situação, conte com a Reis Advocacia. Nossa equipe jurídica está pronta para cuidar do seu caso com responsabilidade, sigilo e eficiência.