Reforma tributária aprovada pela Câmara dos Deputados trouxe mudanças significativas na tributação de vendas e aluguéis de imóveis no Brasil. O texto, que ainda aguarda sanção presidencial, estipula novas regras para taxar pessoas físicas e jurídicas no setor imobiliário. Apesar de conter avanços, como descontos ampliados nas alíquotas, a medida também apresenta desafios, como o aumento da carga tributária em alguns casos.

A Reforma Tributária trará aumento na carga tributária para locadores profissionais e imobiliárias, devido à substituição do PIS e Cofins pela nova Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), com alíquota unificada de 9,25% para 12%, afetando o preço final ao consumidor.

Neste artigo, vamos detalhar o impacto dessas mudanças no mercado imobiliário, abordar as novas regras de tributação e discutir a importância de contar com um advogado especializado em Direito Imobiliário e Tributário para garantir segurança jurídica em suas transações.

Reforma tributária: o  Que Mudou na Venda de Imóveis?

A reforma tributária prevê que pessoas físicas serão taxadas na venda de imóveis em duas situações específicas:

1. Venda de mais de um imóvel construído no mesmo ano:
   Quem construir e vender mais de uma unidade em um ano será tributado. Por exemplo, alguém que adquire dois terrenos, constrói casas e as vende, estará sujeito à tributação.
2. Proprietários com mais de três imóveis:
   Se o contribuinte possui mais de três imóveis, qualquer venda será tributada, independentemente do motivo ou da periodicidade.

Reforma tributária: saiba qual  o impacto na Redução da Alíquota

A venda de imóveis terá uma redução de 50% na alíquota geral do IVA. Com a alíquota máxima definida em 26,5%, a taxação sobre a venda de imóveis será de até 13,25%.

Essas mudanças também afetam construtoras e incorporadoras, que automaticamente se enquadram nas novas regras devido ao grande número de propriedades em seu portfólio.

O Que Mudou na Tributação de Aluguéis com a reforma tributária?

No caso de aluguéis, a reforma estabelece as seguintes condições para a taxação:

1. Proprietários com mais de três imóveis alugados:
   Quem possui mais de três imóveis e gera uma receita anual superior a R$ 240 mil (ou R$ 20 mil por mês) será tributado.
2. Receita anual superior a R$ 288 mil (independente do número de imóveis):
   Mesmo com menos de três imóveis, qualquer pessoa que tenha receita de aluguel superior a esse valor será tributada.

Alíquota Reduzida

A alíquota do IVA para aluguéis também recebeu um desconto de 70%, o que reduz a taxação máxima para 7,95%, considerando a alíquota geral de 26,5%. Essa regra se aplica tanto a imóveis residenciais quanto a estacionamentos e edifícios-garagem.

Mudança na reforma tributária quais os Impactos no Consumidor e no Mercado Imobiliário

Apesar do aumento da carga tributária em algumas situações, o mercado imobiliário aponta avanços importantes no texto aprovado:

1. Descontos ampliados nas alíquotas:
   • Venda: Desconto de 50% na alíquota geral.
   • Aluguel: Desconto de 70% na alíquota geral.
2. Neutralidade tributária:
   A reforma busca criar um regime mais equilibrado, alinhando-se aos princípios de progressividade fiscal.
3. Segurança jurídica:
   A introdução de um regime de transição oferece maior previsibilidade para investimentos no setor.

No entanto, consumidores e investidores devem se preparar para preços potencialmente mais altos em compras e locações, devido ao impacto da tributação no custo final dos imóveis.

5 passos para entender os impactos da Reforma Tributária na locação de imóveis:

1. Compreender a CBS
   Entenda que a nova CBS substituirá o PIS e a Cofins, com alíquota de 12%.

2. Revisar os contratos de locação
   Analise cláusulas que prevejam repasse de tributos ao locatário.

3. Calcular o impacto financeiro
   Avalie como o aumento da carga tributária afetará o custo da locação.

4. Consultar o regime tributário
   Verifique se a empresa está no Simples Nacional, Lucro Presumido ou Real, pois os efeitos variam.

5. Planejar o repasse ou absorção do custo
   Decida se o aumento será repassado aos inquilinos ou absorvido pela empresa.

Qual a Importância do Advogado Imobiliário e Tributário

Com as mudanças trazidas pela reforma tributária, a atuação de um advogado especializado em Direito Imobiliário e Tributário tornou-se ainda mais relevante. Esses profissionais são essenciais para garantir segurança jurídica e ajudar no planejamento tributário de pessoas físicas e jurídicas.

Como o Advogado Imobiliário Pode Ajudar

1. Análise de contratos:
   Garantir que contratos de compra, venda ou locação estejam adequados às novas regras tributárias.
2. Regularização de imóveis:
   Auxiliar na adequação de documentos e registros às normas atuais, prevenindo problemas futuros.
3. Resolução de disputas:
   Representar clientes em litígios decorrentes de transações imobiliárias, evitando prejuízos.

Como o Advogado Tributário Pode Ajudar

1. Planejamento tributário:
   Elaborar estratégias para minimizar a carga tributária, respeitando a legislação.
2. Consultoria personalizada:
   Orientar contribuintes sobre como se enquadrar nas novas regras e evitar penalidades fiscais.
3. Defesa em casos de autuação:
   Representar clientes em disputas administrativas ou judiciais relacionadas à tributação.

A combinação de conhecimento imobiliário e tributário é fundamental para proteger investidores, proprietários e locatários das implicações financeiras e jurídicas das novas regras.

A reforma tributária trouxe mudanças significativas para o setor imobiliário, especialmente na venda e locação de imóveis. Com alíquotas ajustadas e regras mais claras, o mercado enfrenta tanto desafios quanto oportunidades de crescimento. Contudo, o impacto dessas mudanças exige atenção redobrada de consumidores e profissionais do setor.

Contar com o apoio de advogados especializados em Direito Imobiliário e Tributário é indispensável para navegar com segurança pelas novas regras e evitar riscos legais ou financeiros. Se você precisa de assistência em suas transações ou deseja entender melhor como a reforma tributária pode impactar seus negócios, entre em contato com a Reis Advocacia. Nossa equipe está preparada para oferecer soluções jurídicas completas e eficazes.

Tem dúvidas sobre a reforma tributária e o mercado imobiliário? Agende uma consulta com nossos especialistas e garanta a segurança jurídica de suas transações. Leia também outros artigos no nosso blog para ficar por dentro das novidades!

Perguntas frequentes sobre o tema

A Reforma Tributária aumenta os impostos sobre aluguel de imóveis?
Sim. Para locadores profissionais e imobiliárias, a alíquota unificada da CBS elevará a carga tributária sobre os serviços de locação.

Quem não será impactado pela nova tributação?
Pessoas físicas que alugam imóveis residenciais, pois continuam isentas de cobrança de PIS/Cofins ou CBS.

Quando a CBS começa a valer?
A previsão é que a CBS entre em vigor em 2027, conforme cronograma da Reforma Tributária.

Posso repassar o aumento tributário ao inquilino?
Sim, desde que haja previsão contratual específica autorizando o repasse dos encargos tributários.

Leia também:

1. Reforma Tributária: Mudanças na Locação Física ou Holding
   Explica como a CBS e o IBS influenciam a locação, detalhando implicações para pessoa física e jurídica, regimes de transição e revisão contratual.

2. Reforma Tributária: Mudanças na Venda de Imóveis e Aluguéis
   Analisa alíquotas do IVA, quem será tributado, limites para pessoas com múltiplos imóveis e impacto no mercado.

3. Lei Inquilinato: Guia Prático (2025)
   Traz orientações sobre contratos e cláusulas de reajuste à luz da nova Lei do Inquilinato e efeitos da reforma tributária nos locadores e locatários.

4. IVA, CBS e IBS: Impactos da Reforma Tributária em Negócios
   Aborda os novos impostos da reforma, suas diferenças e como empresas devem se adaptar no setor imobiliário.

5. Reforma Tributária 2025: Quais Impactos para os Brasileiros
   Expõe o cronograma de implementação (2026–2033), benefícios sociais, cashback, e efeitos gerais sobre indivíduos e negócios.

Referências

• Lei Complementar nº 214/2025 (Planalto) – regulamenta o IBS e a CBS, especificando a incidência sobre locação e arrendamento de imóveis e definindo condições de transição e alíquotas diferenciadas.

• Emenda Constitucional nº 132/2023 (Planalto) – originadora da reforma tributária, unificação de ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins em IVA (IBS/CBS), e introdução de regras sobre locação residencial e não residencial.

• Lei Complementar nº 214/2025, art. 251–254 (Planalto) – detalha critérios para incidência em pessoas físicas (limite de R$ 240 mil/ano ou mais de três imóveis locados), definição de locação de temporada e regime especial.

• Portal Ministério da Fazenda – apresenta a regulamentação geral da reforma tributária, incluindo capítulos específicos sobre IBS, CBS e impactos em imóveis.

Quer entender como as mudanças tributárias afetam seu contrato de locação ou investimento imobiliário? Fale com um advogado da Reis Advocacia — nossa equipe de tributaristas está à disposição para orientar você.