O que é o direito de preferência na compra de um imóvel?
Você mora de aluguel há anos em um imóvel e, de repente, descobre que ele foi vendido — sem aviso prévio. Essa situação é mais comum do que parece e, em muitos casos, configura violação ao direito de preferência do inquilino, previsto em lei.
O direito de preferência é um instrumento jurídico criado para proteger o locatário em situações de venda do imóvel alugado, garantindo a ele a primeira chance de compra, antes que o bem seja vendido a terceiros.
Mas como isso funciona na prática? É automático? Quais os requisitos legais? E o que fazer quando o proprietário vende sem comunicar o inquilino?
Neste artigo completo, você vai entender:
- O que é o direito de preferência
- O que a lei diz sobre esse direito
- Como ele funciona para quem está alugando
- Os deveres legais do proprietário
- Como agir quando o direito é violado
- A importância de um advogado especialista
Se você está em uma relação de aluguel, seja como locador ou locatário, este conteúdo é essencial para garantir segurança jurídica e evitar prejuízos. Vamos direto ao ponto.
O direito de preferência é um mecanismo jurídico que garante ao inquilino a prioridade na compra do imóvel que ele aluga, caso o proprietário decida colocá-lo à venda.
Ou seja, antes de vender o imóvel a terceiros, o locador (proprietário) é obrigado a oferecer a venda ao locatário, nas mesmas condições que seriam oferecidas a qualquer outro comprador.
Esse direito está previsto no artigo 27 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), e vale para contratos de locação residencial e comercial, com prazo determinado ou indeterminado.
Condições para exercer o direito de preferência:
- O imóvel deve estar alugado formalmente (com contrato)
- O inquilino deve estar adimplente
- O locador deve formalizar a proposta de venda por escrito
- O locatário tem 30 dias para manifestar interesse
Se o locatário não se manifestar no prazo ou recusar a oferta, o proprietário pode vender o imóvel a terceiros, desde que nas mesmas condições.
Caso contrário, a venda pode ser anulada judicialmente, e o inquilino pode adquirir o imóvel no lugar do comprador.
Portanto, o direito de preferência não é apenas um privilégio moral — é um direito legal, com força jurídica plena.
O que a lei diz sobre isso?
A base legal do direito de preferência está principalmente na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que regulamenta as locações de imóveis urbanos no Brasil.
Artigo 27 da Lei do Inquilinato:
“No caso de venda do imóvel locado, o locatário tem preferência para adquiri-lo, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio por escrito.”
Requisitos legais:
- Notificação obrigatória ao inquilino, com todos os dados da venda (valor, forma de pagamento, prazo, etc.)
- Prazo de 30 dias para resposta, contado do recebimento da notificação
- O direito de preferência é intransferível, salvo cláusula expressa
Consequências do descumprimento:
Caso o proprietário venda o imóvel a um terceiro sem oferecer antes ao locatário, o inquilino pode:
- Anular a venda judicialmente (ação de adjudicação compulsória)
- Ser indenizado por perdas e danos
- Continuar na posse do imóvel até a decisão judicial
Código Civil – Art. 1.139
“Ao coerdeiro, coproprietário ou ao inquilino é concedido direito de preferência na alienação onerosa do bem.”
Princípios envolvidos:
- Boa-fé contratual
- Função social do contrato
- Proteção do hipossuficiente (consumidor/inquilino)
Logo, a lei brasileira não apenas reconhece, como protege ativamente o exercício do direito de preferência.
Quais os direitos de quem está alugando o imóvel?
O inquilino que reside legalmente em um imóvel e está com suas obrigações em dia tem diversos direitos em caso de intenção de venda do imóvel por parte do proprietário. Vamos aos principais:
- Receber proposta por escrito
O locador é obrigado a enviar uma notificação formal com todos os dados da venda (valor, forma de pagamento, prazos, etc.).
- Ter 30 dias para decidir
Após o recebimento da proposta, o inquilino tem 30 dias corridos para manifestar o interesse pela compra.
- Igualdade de condições
A proposta enviada ao inquilino deve ser igual à que será feita a qualquer comprador externo. Se for vendida por valor inferior ou em melhores condições sem ofertar ao inquilino, ele pode exigir a compra judicialmente.
- Ação de adjudicação compulsória
Se o imóvel for vendido sem respeitar o direito de preferência, o inquilino pode entrar com ação judicial e obrigar o comprador a transferir o imóvel para ele.
- Direito de permanência no imóvel
Mesmo após a venda, o novo proprietário deve respeitar o contrato de locação até o seu vencimento, salvo cláusula de retomada (em contratos não residenciais).
- Direito à indenização
O inquilino pode pedir indenização por danos materiais e morais, caso haja prejuízo decorrente do descumprimento do direito de preferência.
É importante destacar: o inquilino precisa estar adimplente e com o contrato formalizado para exercer seus direitos.
E os direitos do dono do imóvel?
O proprietário do imóvel também possui direitos importantes no processo de venda do bem alugado, desde que respeite o direito de preferência do inquilino. Veja:
- Direito de vender o imóvel a qualquer momento
Desde que siga os trâmites legais, o locador pode vender o imóvel quando desejar, inclusive antes do fim do contrato de locação.
- Estabelecer livremente as condições da venda
É direito do dono definir o preço, a forma de pagamento, se aceitará financiamento, prazo de desocupação, entre outros.
- Notificar o inquilino formalmente
A obrigação é enviar a proposta por escrito, preferencialmente com aviso de recebimento (AR) ou via cartório, para que fique comprovado o envio.
- Vender a terceiros após negativa ou silêncio do inquilino
Se o inquilino recusar a proposta ou não responder no prazo de 30 dias, o proprietário pode vender a outro comprador.
- Retomar o imóvel em caso de venda com cláusula de desocupação
Em alguns casos, a venda pode ocorrer com cláusula de rescisão do contrato, obrigando o inquilino a desocupar o imóvel, respeitados os prazos legais.
Contudo, se o proprietário ignorar o direito de preferência, ele poderá sofrer ação judicial com risco de anulação da venda, além de indenizações.
O que fazer se o dono do imóvel vender ele sem notificar quem está alugando a casa?
Se você teve o direito de preferência desrespeitado, ou seja, se o proprietário vendeu o imóvel sem notificar formalmente sobre a intenção de venda, é possível anular judicialmente a venda ou buscar indenização.
Veja os passos recomendados:
- Verifique a documentação
Solicite uma cópia da escritura pública da venda e do registro no cartório de imóveis. Confirme a data da venda e as condições do negócio.
- Reúna provas de que estava alugando o imóvel
Tenha em mãos:
- Contrato de locação
- Comprovantes de pagamento
- Comprovação de que residia no imóvel no momento da venda
- Ausência de notificação formal sobre a proposta de compra
- Consulte um advogado especializado
Somente um profissional poderá analisar seu caso e definir a melhor estratégia: se cabe ação de adjudicação compulsória (compra forçada) ou ação indenizatória.
- Aja rapidamente
A Lei do Inquilinato estabelece um prazo de 6 meses após o registro da venda para que o inquilino possa mover a ação de adjudicação. Passado esse prazo, o direito de preferência prescreve.
- Mantenha-se no imóvel, se possível
O contrato de locação continua válido até o prazo estipulado ou até decisão judicial. O novo comprador assume o contrato com todos os seus direitos e deveres.
Portanto, venda sem notificação é ilegal e dá ao inquilino o direito de contestar judicialmente. Quanto antes você agir, maiores as chances de garantir o imóvel ou obter indenização.
Qual a importância de um advogado especialista nesse caso?
O direito de preferência pode parecer simples, mas envolve nuances legais e prazos curtos. Um advogado especialista em direito imobiliário é fundamental para garantir seus direitos de forma rápida e eficaz. Veja os benefícios:
- Avaliação técnica da venda
O advogado irá analisar a documentação da venda e do contrato de locação para verificar se houve violação do direito de preferência.
- Defesa judicial eficaz
Em casos de violação, o profissional poderá mover:
- Ação de adjudicação compulsória
- Ação indenizatória
- Pedido de nulidade da venda
- Proteção contra abusos
Advogados especializados evitam que o locatário seja pressionado a sair do imóvel injustamente ou perca o prazo para ajuizar a ação.
- Negociação extrajudicial
Nem sempre é necessário ir à Justiça. O advogado pode intermediar negociações com o novo comprador ou com o antigo proprietário para obter um acordo justo.
- Garantia de seus direitos
Um erro de interpretação ou atraso pode custar caro. Ter um advogado ao seu lado é uma forma de garantir segurança jurídica e tranquilidade durante todo o processo.
Na Reis Advocacia, temos ampla experiência em casos de direito de preferência, com atuação rápida, estratégica e focada na proteção do patrimônio e da moradia dos nossos clientes.
Conheça seus direitos
O direito de preferência é um instrumento fundamental para garantir justiça e equilíbrio nas relações locatícias, protegendo o inquilino de perder o imóvel onde vive ou trabalha sem sequer ter a chance de comprá-lo.
Ao longo deste artigo, mostramos:
- O que é e como funciona o direito de preferência
- O que diz a Lei do Inquilinato sobre esse tema
- Os deveres e limites do proprietário
- Como o locatário pode agir se tiver seu direito violado
- A importância de um advogado especialista para garantir seus direitos
Na Reis Advocacia, temos orgulho de defender o direito à moradia digna e ao exercício da preferência legal. Já auxiliamos inúmeros clientes a comprarem os imóveis em que residem ou receberem indenizações após a violação do seu direito.
Perguntas frequentes sobre o tema
- Quem tem direito de preferência na compra de imóvel?
O inquilino com contrato vigente e adimplente, quando o imóvel for colocado à venda.
- Como devo ser notificado sobre a venda?
Por escrito, preferencialmente com comprovação de recebimento (AR ou cartório).
- Qual o prazo para exercer o direito de preferência?
30 dias corridos, contados do recebimento da notificação de venda.
- Posso perder esse direito?
Sim, se não responder no prazo ou se o contrato estiver irregular (sem registro ou inadimplente).
- E se o proprietário vender por valor menor do que me ofertou?
Você pode entrar com ação judicial alegando violação ao direito de preferência.
- O novo proprietário pode me tirar do imóvel?
Somente se houver cláusula expressa no contrato prevendo retomada. Caso contrário, ele assume o contrato até seu vencimento.
- Posso ser indenizado se não quiser o imóvel?
Sim. Se houve prejuízo ou venda irregular, você pode pleitear reparação por danos materiais e morais.
- Preciso estar com aluguel em dia para exercer meu direito?
Sim. A inadimplência impede o exercício do direito de preferência.
- O direito de preferência vale para imóveis comerciais?
Sim, a Lei do Inquilinato vale tanto para locações residenciais quanto comerciais.
- Como um advogado pode me ajudar?
Ele analisa o contrato, orienta sobre seus direitos e move ações judiciais ou negociações para garantir sua prioridade de compra ou indenização.
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Referências:
STJ – Recurso Especial 1.554.437 — Reconhece que o inquilino tem direito a indenização se for preterido em seu direito de preferência, mesmo sem averbação do contrato.
STJ – Locatário é indenizado porque imóvel foi vendido a terceiro — Decisão confirma que a venda realizada sem notificação ao inquilino dentro do prazo de preferência garante indenização por perdas e danos.
Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557
Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.
Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.
Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.