“LOCAÇÃO – Imóvel comercial – Ação de cobrança de aluguéis cumulada com indenização por danos materiais – Sentença de procedência em relação ao locatário e de improcedência em relação aos fiadores – Apelo de ambas as partes – Preliminar de ilegitimidade ativa – Rejeição – Danos ao imóvel e serviços de
reparo reconhecidos pelo locatário – Indenização exigível – Previsão contratual de persistência da fiança até a efetiva restituição das chaves e de incidência de aluguel durante o período de reparo do imóvel – Responsabilidade dos fiadores caracterizada – Artigo 39 da Lei nº 8.245/91 – Período de reparo
não impugnado – Acolhimento do valor pleiteado – Apelação da autora provida, desprovida a dos réus”

(Processo nº 1017720-07.2022.8.26.0320, Tribunal de Justiça de São Paulo).

Essa decisão trouxe à tona um dos temas mais delicados do Direito Imobiliário: a responsabilidade do Fiador na locação comercial, especialmente quando o contrato prevê a extensão da fiança até a efetiva devolução das chaves.

O julgamento reafirma que o Fiador pode ser responsabilizado não apenas pelos aluguéis em atraso, mas também pelos danos materiais causados ao imóvel e pelos aluguéis do período em que o bem permaneceu indisponível em razão de reparos.

Esse tema desperta grande interesse porque envolve:

• O medo do Fiador de responder indefinidamente por obrigações do locatário.
• A preocupação do locador, que deseja receber integralmente seus créditos.
• A dúvida do locatário, que muitas vezes acredita que a responsabilidade do Fiador se encerra ao fim do contrato escrito.

Ao longo deste artigo, vamos explorar:

1. Como a Justiça vem entendendo a responsabilidade do Fiador.
2. Quais teses jurídicas são aplicadas nesses casos.
3. O que outros fiadores e locadores podem aprender.
4. O passo a passo prático para agir de forma preventiva ou contestar cobranças indevidas.

Se você é Fiador em uma locação comercial ou pensa em assumir esse papel, a leitura deste artigo pode evitar sérios prejuízos.

Fiador em locação comercial: Ação judicial e análise comentada

O processo julgado pelo TJSP envolveu uma Ação de Cobrança e Indenização movida pelo locador contra o locatário e seu Fiador. O contrato previa, de forma expressa, que a responsabilidade do Fiador se estenderia até a entrega das chaves.

Contudo, a devolução do imóvel ocorreu somente após reparos exigidos pela vistoria final. Nesse intervalo, o locador pleiteou o pagamento dos aluguéis correspondentes e dos custos com os danos encontrados no imóvel.

O tribunal decidiu que o Fiador não poderia se exonerar unilateralmente da obrigação, e citou:

“Cláusula contratual expressa estabelece que a responsabilidade do fiador subsiste até a efetiva devolução das chaves, sendo devido o pagamento dos encargos até esta data.” (TJSP, Apelação nº 1017720-07.2022.8.26.0320).

Esse entendimento reforça que, mesmo após o término do contrato, o Fiador continua responsável caso haja cláusula contratual clara.

Como advogado especialista em Direito Imobiliário, observo diariamente que muitos Fiadores aceitam assinar contratos sem compreender todas as implicações. Quando chegam ao escritório, já estão respondendo a ações de cobrança de valores altos.

Essa decisão traz um alerta: o Fiador deve ler com atenção o contrato e entender os riscos antes de assinar.

Fiador em decisão judicial: responsabilidade por aluguéis e danos

A análise da decisão permite destacar as principais teses jurídicas aplicáveis:

1. Art. 39 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91): o Fiador responde pelas obrigações do contrato até a devolução do imóvel, se assim estiver previsto.
2. Cláusula contratual expressa: caso o contrato determine a manutenção da fiança até a entrega das chaves, o responsável responde por esse período.
3. Reparos no imóvel: o locador pode reter a devolução das chaves até que o locatário (ou o abonador solidariamente) providencie a reparação dos danos causados.
4. Indenização por perdas e danos: o Fiador também responde pelos custos de reparação do imóvel, se comprovados.
5. Prorrogação contratual: salvo disposição expressa, a prorrogação automática do contrato não extingue a responsabilidade do responsável.

O tribunal deixou claro que, em contratos de locação comercial, o Fiador responde solidariamente com o locatário por todas as obrigações, inclusive aquelas que surgem após o fim contratual, desde que a entrega das chaves não tenha sido formalizada.

Essa decisão é especialmente relevante para fiadores que acreditam que sua responsabilidade cessa automaticamente no fim do prazo contratual.

Fiador em locação comercial: lições para contratos e reparos

Do ponto de vista prático, a decisão traz lições importantes para todos os envolvidos:

• Para o locador: a decisão garante maior segurança na cobrança, pois a responsabilidade do Fiador funciona como uma garantia sólida.
• Para o locatário: reforça a necessidade de devolver o imóvel em perfeitas condições, sob pena de gerar despesas adicionais.
• Para o Fiador: alerta para os riscos de assumir esse papel sem plena consciência das obrigações futuras.

Um dos pontos mais discutidos é a obrigação de pagar os aluguéis durante o período em que o imóvel permaneceu em reparos. O tribunal entendeu que, enquanto o locador não tiver o imóvel devolvido em condições de uso, subsiste a responsabilidade do Fiador.

Isso significa que, mesmo após a saída do locatário, o Abonador pode ter de arcar com aluguéis e encargos adicionais.

Muitos fiadores acreditam que basta o locatário devolver as chaves, mas esquecem que a vistoria final pode apontar danos que impedem a aceitação imediata.

Esse é o ponto central: o responsável deve estar ciente de que sua responsabilidade não se limita ao prazo escrito no contrato, mas pode se estender até que o imóvel esteja totalmente regularizado.

Passo a passo para evitar prejuízos

Para quem está na posição de Fiador, alguns cuidados podem reduzir o risco de ser surpreendido com cobranças elevadas:

1. Ler atentamente o contrato: verifique se há cláusula que estende a fiança até a entrega das chaves.
2. Acompanhar a relação contratual: mantenha contato com o locador e o locatário, acompanhando o pagamento dos aluguéis.
3. Exigir vistoria final: certifique-se de que a devolução do imóvel seja documentada por laudo de vistoria, evitando responsabilidades futuras.
4. Notificar o locador em caso de exoneração: caso deseje se desligar da obrigação, é necessário comunicar formalmente, nos termos da Lei do Inquilinato.
5. Buscar assessoria jurídica preventiva: um advogado especializado pode orientar o Fiador desde a assinatura do contrato até a exoneração da fiança.

Os desafios enfrentados pelo Fiador envolvem não apenas o aspecto financeiro, mas também emocional, pois muitas vezes a fiança é prestada em favor de amigos ou familiares, o que gera conflitos pessoais.

Portanto, mais do que uma formalidade, a fiança é uma decisão que deve ser tomada com cautela e acompanhamento jurídico.

Advogado especialista em Fiador e locação comercial

Nessa jurisprudência comentada, a decisão analisada confirma que o Abonador em contrato de locação comercial pode ser responsabilizado por aluguéis vencidos, aluguéis durante o período de reparos e pelos danos causados ao imóvel, até a efetiva entrega das chaves.

Essa realidade exige atenção redobrada de quem aceita ser responsável, sob pena de enfrentar cobranças inesperadas e comprometer seu patrimônio pessoal.

Na Reis Advocacia, atuamos de forma especializada em defesa de Fiadores e locadores, oferecendo orientação preventiva, estratégias jurídicas e acompanhamento em ações judiciais.

Se você é Fiador e está enfrentando uma cobrança de aluguéis ou indenização em locação comercial, entre em contato conosco para avaliar sua situação.

Acesse o tribunal e saiba mais sobre o processo: 1017720-07.2022.8.26.0320

Perguntas Frequentes sobre Fiador em locação comercial

1. O responsável responde por aluguéis após o término do contrato?
   Sim, se o contrato prever responsabilidade até a entrega das chaves, o Fiador responde até esse momento, inclusive por aluguéis e encargos.
2. O abonador pode se exonerar da fiança durante o contrato?
   Pode, mas deve notificar o locador formalmente. A exoneração só produz efeitos após 120 dias, conforme a Lei do Inquilinato.
3. O Fiador é obrigado a pagar pelos danos causados ao imóvel?
   Sim, caso os danos sejam comprovados, o responsável responde solidariamente com o locatário.
4. A entrega das chaves encerra automaticamente a responsabilidade do abonador?
   Não. A entrega só encerra a responsabilidade se o imóvel estiver em condições adequadas e após vistoria final.
5. Vale a pena aceitar ser abonador em contrato de locação comercial?
   Depende da análise do contrato e da relação com o locatário. É essencial contar com orientação jurídica antes de assumir esse compromisso.

Leia também:

1. Locação Comercial: Guia Completo para Imóveis Comerciais
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2. Lei da locação pós-calamidade: Quem deve arcar com os danos?
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3. Direito imobiliário: Como locador e investidor evita Conflito
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4. Contrato de Aluguel: 5 Cuidados Essenciais para o Inquilino
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5. Lei Inquilinato: Guia Prático (2025)
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Referências:

1. STJ: Fiador responde por toda a dívida até a entrega das chaves
   O Superior Tribunal de Justiça reafirma que a responsabilidade do responsável em contrato de locação só cessa com a efetiva entrega das chaves, ainda que o contrato tenha sido prorrogado automaticamente.

2. STJ: Bem de família pode ser penhorado quando fiador de contrato de locação
   Decisão que confirma a possibilidade de penhora do imóvel residencial do abonador em caso de inadimplência do inquilino, mesmo tratando-se de bem de família.

Dr Tiago Reis

Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557

Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.

Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.

Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.