O que é hipoteca?
A Hipoteca é um instituto jurídico que surge quando alguém, geralmente proprietário de um imóvel, oferece esse bem como garantia para o cumprimento de uma obrigação, sem perder a posse e o uso do imóvel.
Trata‑se de um direito real de garantia em que o imóvel continua em nome do devedor, mas gravado para assegurar o pagamento de uma dívida ou obrigação.
No direito brasileiro, a hipoteca mantém-se como mecanismo importante — embora menos frequente do que outras garantias imobiliárias — para quem deseja obter crédito ou para quem já enfrenta uma situação em que o imóvel deve servir para garantir algo.
A expressão “Hipoteca” se refere justamente a esse vínculo entre imóvel e obrigação, sendo essencial que o devedor entenda o que está assumindo, os riscos envolvidos e como funciona esse instituto.
Ao longo deste artigo, vamos explicar de forma clara e prática o que é hipoteca, como funciona, em quais casos ela é aplicada, o que a lei diz, como resolver esse tipo de problema, quais os cinco passos para entender seus direitos, qual a importância de um advogado em casos de hipoteca, e responder às perguntas frequentes que costumam surgir.
Ler sobre hipoteca com atenção pode fazer toda a diferença para proteger seu patrimônio ou sua empresa.
Se você está considerando oferecer um imóvel como garantia, ou já se deparou com uma hipoteca constituída ou proposta contra você, entender o que é hipoteca é o primeiro passo para agir com responsabilidade e segurança.
Como a hipoteca funciona?
Quando falamos em Hipoteca, o funcionamento envolve um conjunto de etapas, consequências práticas e responsabilidades tanto para quem oferece o imóvel como garantia quanto para o credor. Entender como a hipoteca funciona é fundamental para qualquer tomada de decisão ou para lidar com um problema que envolva esse instituto.
- a) Constituição da hipoteca
Para que ocorra a hipoteca, normalmente, o devedor e o credor firmam um contrato ou instrumento jurídico no qual o imóvel é dado em garantia. Em seguida, realiza‑se o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, o que torna a hipoteca oposição a terceiros — ou seja, a averbação ou o registro permitem que qualquer pessoa consulte a matrícula do imóvel e veja o gravame da hipoteca.
Em outras palavras: a hipoteca só se torna plena frente a terceiros após seu registro. Antes disso, pode haver riscos maiores.
- b) Efeito da garantia
Com a hipoteca, o devedor permanece na posse e uso do imóvel — pode morar, alugar ou manter economicamente o bem —, mas o imóvel está gravado, ou seja, vinculado à obrigação garantida. Caso o devedor não cumpra o que foi pactuado, o credor poderá demandar execuções específicas, normalmente por meio judicial, para satisfazer seu crédito com o valor do imóvel.
Esse efeito de gravame comporta dois direitos principais do credor: o direito de preferência e o direito de sequela. O direito de preferência significa que o imóvel gravado será preferencialmente utilizado para pagar aquela dívida garantida; o direito de sequela significa que o credor pode perseguir o imóvel mesmo que mude de proprietário — a hipoteca “acompanha” o imóvel.
- c) Uso e alienação do imóvel
Apesar da existência da hipoteca, o devedor geralmente pode vender ou alienar o imóvel hipotecado, porém a hipoteca permanece vinculada ao bem — o comprador adquirirá o imóvel já gravado com aquela garantia. Esse aspecto revela que a hipoteca exige cautela, pois a simples alienação não lhe retira automaticamente os efeitos.
Outro ponto: ao contrair a hipoteca, o devedor precisa avaliar se haverá ou não limitação à sua disposição sobre o imóvel. Normalmente, não se proíbe a venda, mas há condições contratuais ou pactos que podem exigir anuência do credor.
- d) Inadimplemento e execução
Se o devedor não cumprir a obrigação garantida pela hipoteca, o credor poderá requerer, por via judicial, a execução da hipoteca — ou seja, pedir que o imóvel gravado seja leiloado ou adjudicado para satisfazer o crédito. Essa execução, no Brasil, costuma ser mais demorada se comparada a outras garantias (como a alienação fiduciária) justamente porque exige processo judicial.
Na prática, o credor entra com ação de execução, requerendo a realização do bem gravado e a quitação da dívida com o produto da venda ou outra espécie de realização do imóvel hipotecado. O devedor, por sua vez, pode apresentar defesa, contestação, requerer parcelamento ou outras formas de solução.
- e) Extinção da hipoteca
A hipoteca se extingue quando a obrigação garantida é cumprida — isto é, quando o débito é quitado, juros, custos e encargos pagos, e posteriormente há averbação de cancelamento da hipoteca no registro de imóveis.
Também se pode extinguir em outras hipóteses previstas em lei ou contrato, como renúncia do credor, perecimento do bem, ou ainda quando ocorre a prescrição ou decadência do direito de garantia.
Portanto, a hipoteca funciona como um gravame que acompanha o imóvel até que a dívida seja resolvida — entender cada uma dessas etapas é essencial para quem está no lado do devedor ou credor.
Compreendendo como a hipoteca funciona, passamos agora para ver em quais casos a hipoteca é aplicada.
Em quais casos a hipoteca é aplicada?
A garantia real conhecida como Hipoteca pode se aplicar em diversos contextos — tanto para garantir operações de crédito quanto para assegurar obrigações de natureza diversa. Vamos ver os casos mais comuns em que a hipoteca é utilizada.
- Empréstimos e financiamentos
Quando uma pessoa ou empresa solicita empréstimo ou financiamento de valor elevado, o credor pode exigir garantia sólida. Nesse contexto, a hipoteca de imóvel surge como alternativa — o devedor oferece imóvel em garantia, obtendo assim melhores condições (taxas de juros menores, prazo mais longo) em virtude da segurança oferecida.
No Brasil, essa modalidade de garantia existe, embora em muitos casos tenha sido substituída ou reduzida frente à alienação fiduciária. Mesmo assim, a hipoteca pode aparecer como opção em operações específicas.
- Operações empresariais e de crédito garantido
Empresas que possuem imóveis ou terrenos próprios podem utilizá‑los como garantia hipotecária para obtenção de crédito para investimentos ou capital de giro. A hipoteca, nesse cenário, permite mobilizar ativos imóveis sem necessariamente aliená‑los ou perder o uso.
Esse uso estratégico torna a hipoteca relevante em sociedades, operações de fusões ou aquisições, reestruturações de dívida ou financiamento de longo prazo.
- Obrigações de natureza diversa (hipoteca legal ou judicial)
A hipoteca também aparece em hipóteses em que a lei ou o juiz impõem o gravame sobre o imóvel para garantir obrigação de terceiros. Por exemplo: na execução de dívida trabalhista ou previdenciária, ou em sentença que impõe obrigação de reparação ou indenização, pode se constituir hipoteca judicial.
Nessa linha, ainda que o devedor não tenha oferecido voluntariamente o imóvel como garantia, o instituto da hipoteca é usado para assegurar a satisfação de obrigações alimentícias, indenizatórias ou outras previstas em lei.
- Garantia em contratos civis específicos
No direito das coisas, a hipoteca figura entre os direitos reais de garantia — ao lado do penhor e da anticrese. Assim, pode ser utilizada em diversos contratos civis para garantir a obrigação principal. Parte de sua natureza exige que o bem hipotecado seja imóvel (ou bem que admite registro de ônus reais) e que a constituição passe por registro público.
Além disso, o devedor permanece na posse, o que a torna uma garantia atraente para quem deseja não perder o uso do bem.
- Situações de reestruturação e proteção patrimonial
Em casos de reestruturação societária ou de crise financeira, oferecer imóvel em hipoteca pode ser meio de garantir a credibilidade do negócio, demonstrar solvência ou assegurar novas operações de crédito. Do lado do credor, verificar que há uma hipoteca sobre imóvel dá mais segurança e reduz risco de crédito.
Assim, a hipoteca se aplica tanto preventivamente quanto reativamente — seja para viabilizar crédito ou para garantir cumprimento de obrigações já existentes.
Saber em quais casos a hipoteca é aplicada torna possível avaliar se a constituição da garantia é adequada, se os riscos compensam, ou se há alternativas melhores. Agora, vamos ver o que a lei diz sobre a hipoteca.
O que a lei diz?
Para entender o instituto da Hipoteca, é essencial conhecer o arcabouço normativo brasileiro que regula os direitos reais de garantia, sua constituição, efeitos e extinção. A seguir, apresento os principais dispositivos e entendimentos que a lei traz.
- a) Código Civil e os direitos reais de garantia
O direito brasileiro regula a hipoteca como um direito real de garantia sobre coisa alheia — mais especificamente, sobre bens imóveis ou equiparados. O artigo 1.225 do Código Civil enumera os direitos reais, dentre os quais está a hipoteca.
Em seu tratamento, o direito civil define que o bem gravado permanece em posse do devedor ou terceiro, mas fica vinculado à obrigação garantida. A hipoteca é acessória — isto é, serve para garantir a obrigação principal — e indivisível em muitos de seus efeitos.
- b) Constituição e registro
Para que a hipoteca tenha plena eficácia, é necessário cumprir requisitos formais: contrato ou escritura que constitua a garantia, descrição precisa do imóvel, da dívida garantida, e registro no Cartório de Registro de Imóveis. A publicidade desse ônus reais torna possível o conhecimento por terceiros.
Sem o registro, a hipoteca pode não ter eficácia contra outros credores ou adquirentes do imóvel. A lei exige, portanto, formalidade e clareza no instrumento.
- c) Execução da hipoteca
A lei prevê que, em caso de inadimplemento, o credor pode exigir a realização do imóvel gravado para satisfazer seu crédito, observados os procedimentos de execução. Embora não haja norma específica única para todas as hipotecas, o Código de Processo Civil e as leis complementares regulam a execução de garantias reais.
No Brasil, a hipoteca enfrenta particularidades: apesar de eficaz, ela geralmente exige ação judicial para execução, o que torna o procedimento mais demorado do que outras garantias.
- d) Preferência e direito de sequela
Na constituição da hipoteca, a lei concede ao credor hipotecário preferência em relação a credores posteriores — ou seja, ele terá preferência no produto da venda do imóvel gravado. A hipoteca também confere o direito de sequela, conforme o direito civil.
Esses institutos jurídicos asseguram que o credor tenha real segurança, pois pode “seguir” o bem ainda que mude de titular ou esteja em poder de terceiro.
- e) Extinção e prescrição
A hipoteca se extingue com a quitação da obrigação garantida e o consequente cancelamento do registro de hipoteca. Além disso, há previsão legal de decadência ou prescrição dos direitos reais de garantia em certas situações.
A doutrina destaca que, mesmo com a extinção da hipoteca, a obrigação principal pode subsistir se não satisfeita, mas a garantia deixa de existir.
- f) Jurisprudência e doutrina
A doutrina considera que a hipoteca é “direito real de garantia constituído em benefício do credor, no qual se assegura o recebimento do crédito com privilégios”.
A jurisprudência brasileira, por sua vez, tem tratado da hipoteca no direito civil e imobiliário garantindo que os procedimentos sejam observados, e reconhecendo as diferenças entre hipoteca voluntária, judicial ou legal.
É importante destacar que, no Brasil, a modalidade da alienação fiduciária tem se tornado mais comum em financiamentos imobiliários justamente pela agilidade de execução, motivo pelo qual a hipoteca convencional vem sendo menos utilizada.
Com esse panorama legal, avançamos para ver como resolver esse tipo de problema quando você se depara com uma hipoteca.
Como resolver esse tipo de problema?
Se você está frente a uma situação que envolve a Hipoteca — seja porque ofereceu um imóvel em garantia, seja porque encontra‑se como credor ou ainda porque o imóvel foi gravado e você precisa resolver ou reverter — esse tópico é dedicado a explicar as soluções jurídicas práticas. Nosso objetivo é mostrar o que pode ser feito, definir estratégias e destacar como podemos ajudar.
- Identificação e levantamento do gravame
- Verifique a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para confirmar se há hipoteca registrada, qual o valor garantido, quem é o credor e qual a natureza da obrigação garantida.
- Avalie se a hipoteca foi constituída de forma regular: contrato, descrição do imóvel, valor da dívida, registro correto.
- Identifique se há irregularidades como falta de registro, aviso ou inclusão de cláusulas abusivas.
- Negociação e regularização da dívida garantida
- Se você for devedor, renegocie o débito garantido, buscando liquidação ou parcelamento para cancelar a hipoteca.
- Negocie com o credor a quitação da obrigação garantida ou a modificação dos termos da garantia, quando cabível.
- Se você for credor e identificou falhas no procedimento ou mora do devedor, avalie execução da hipoteca ou acordo de novo prazo.
- Defesa ou impugnação em casos de hipoteca indevida
- Em casos em que a hipoteca foi constituída de forma irregular – por exemplo, sem autorização, sem descrição necessária, ou registradas cláusulas abusivas – é possível pleitear sua anulação ou revisão.
- O advogado verifica a validade, a adequação à lei, o respeito aos direitos do devedor e credor e pode apresentar ação para cancelar ou reduzir gravame indevido.
- Execução ou reversão do gravame
- Se houver inadimplemento da obrigação garantida, o credor pode promover a execução da hipoteca para satisfazer seu crédito. Nesse momento, o devedor tem direito de defesa, de agir para negociar, pagar ou apresentar impugnações.
- Do lado do devedor, adotar medidas de proteção patrimonial e buscar alternativas para evitar a leilão do imóvel.
- Em situações de disputa ou fraude, buscar tutelas provisórias ou medidas de urgência para impedir a alienação indevida do imóvel hipotecado.
- Implantação de boas práticas e prevenção futura
- Mesmo após resolução da hipoteca, é recomendado rever estrutura patrimonial, avaliar meios de garantia mais adequados e adotar compliance imobiliário.
- Evite oferecer imóveis em garantia sem pleno planejamento, avalie alternativas como alienação fiduciária, contratos mais flexíveis ou garantias pessoais.
- Em empresas, inspecione contratos, revise cláusulas de garantia, proteja-se contra hipoteca não percebida que pode comprometer a operação.
Nossa equipe de advogados especializados em direito imobiliário e garantias reais está pronta para atuar tanto na constituição, revisão ou execução de hipoteca. Podemos realizar auditoria da garantia, negociar com credores, propor ações judiciais ou extrajudiciais e elaborar plano estratégico para proteger seu patrimônio ou auxiliar seu crédito.
Seguindo essas linhas de solução, avançamos para o próximo tópico, onde vamos listar 5 passos para entender seus direitos frente à hipoteca.
5 passos para entender seus direitos
Para quem se encontra envolvido com uma hipoteca — seja como devedor, como credor ou como parte interessada — conhecer os direitos que recaem é decisivo. A seguir, apresento cinco passos práticos para você entender seus direitos no contexto da hipoteca.
Passo 1 – Conheça o gravame sobre o imóvel
Direito seu: obter certidão de matrícula do imóvel, verificar se a hipoteca está registrada, qual o valor, qual a natureza da obrigação garantida. Essa informação permite avaliar risco, planejar estratégia e agir com transparência.
Se você tiver como devedor ou credor, recuse‑se a assinar instrumentos que não informem claramente o imóvel hipotecado, bem como o valor da dívida garantida.
Passo 2 – Verifique a validade e a constituição da hipoteca
Você tem direito de exigir que a hipoteca tenha sido constituída conforme a lei: contrato ou escritura, registro, descrição do imóvel, indicação da obrigação garantida. Se houver falha nesses requisitos, pode haver nulidade ou possibilidade de impugnação.
Por exemplo, cláusula que impede o devedor de vender o imóvel pode ser considerada abusiva ou ineficaz; falta de registro pode comprometer a eficácia da hipoteca frente a terceiros.
Passo 3 – Negociar ou liquidar a obrigação garantida
Se você for devedor que ofereceu imóvel em hipoteca, tem direito de negociar o débito, pleitear modalidade de pagamento, evitar execução. Se for credor, tem direito de exigir cumprimento da obrigação garantida ou propor alternativas.
Negociar antes da execução pode evitar custos elevados, bloqueios judiciais ou perda do imóvel.
Passo 4 – Direito à ampla defesa em caso de execução
Se o credor estiver promovendo a execução da hipoteca, o devedor tem direito de defesa: apresentar impugnação, requerer tutela, propor plano de pagamento, contestar irregularidades.
É essencial contar com advogado para proteger esse direito, evitar que o imóvel seja leiloado sem observância de garantias processuais.
Passo 5 – Monitorar o histórico e eventuais ônus futuros
Mesmo após liquidação ou cancelamento da hipoteca, é seu direito acompanhar a averbação de cancelamento, certificar‑se de que o imóvel está livre de gravame e mantê‑lo livre para futuras operações.
Se você for credor, é direito seu garantir que o bem esteja efetivamente gravado e que outros credores não se sobreponham indevidamente.
Esses cinco passos ajudam a esclarecer seus direitos quando há hipoteca envolvida, facilitando decisões estratégicas, proteção patrimonial e atuação previsível. Em seguida, focaremos na qual a importância de um advogado em casos de hipoteca.
Qual a importância de um advogado em casos de hipoteca?
Quando se lida com a instituição ou a execução de uma Hipoteca, contar com a assistência de um advogado especializado é decisivo. A seguir, destaco as razões pelas quais a presença de um profissional do direito bem preparado faz toda a diferença.
- Interpretação técnica e adequação jurídica
O advogado entende a legislação aplicável, conhece os direitos reais de garantia, a jurisprudência, as práticas cartorárias e de registro, e pode avaliar se a hipoteca foi ou será constituída de forma válida, quais riscos existem, quais alternativas há para o cliente.
Sem apoio técnico, o devedor pode assinar contrato que lhe impõe obrigações excessivas ou cláusulas abusivas; o credor pode constituir hipoteca que não oferece segurança real ou que será facilmente impugnável.
- Assessoria na constituição ou impugnação da hipoteca
Se você pretende oferecer imóvel em hipoteca ou se está sendo solicitado a aceitar isso, o advogado ajuda a negociar o contrato, definir cláusulas suficientes, garantir que o registro ocorra corretamente e que o imóvel fique protegido.
Se você está na condição de devedor que sofreu hipoteca indevida ou de credor que deseja execução, o advogado analisa, prepara defesas, requerimentos e assessora em negociações ou litigios.
- Representação em execuções e litígios
Caso haja inadimplemento e consequente execução da hipoteca, o advogado representa você no processo judicial, verifica se os direitos processuais foram observados, impugna leilão indevido, pleiteia plano de pagamento ou acordo.
A execução de hipoteca exige cuidados, conhecimento técnico e estratégia — o profissional do direito condiciona a melhor saída para proteger o patrimônio ou satisfazer o crédito.
- Planejamento patrimonial e estratégia preventiva
Não se trata apenas de “resolver” o problema da hipoteca, mas também de prevenir: adequar contratos, garantir que imóveis oferecidos em garantia sejam avaliados, verificar se existem alternativas melhores (como alienação fiduciária), avaliar custos, riscos e prazos.
Um bom advogado realiza auditoria patrimonial, mapeia riscos de gravame, identifica imóveis livres, verifica ônus e prepara estrutura para evitar surpresas no futuro.
- Autoridade, confiança e resultado
Quando você contrata um escritório de advocacia com expertise em garantias reais imobiliárias, você conquista mais segurança, transmite credibilidade aos credores ou aos bancos, fortalece sua posição de negociação.
Nós, no escritório Reis Advocacia, temos vasta experiência em constituição, revisão e execução de hipoteca, atuando com diligência, ética e foco em resultados para empresas e pessoas físicas.
Compreender a importância de um advogado em casos de hipoteca ajuda você a agir antecipadamente, proteger patrimônio ou crédito, e evitar que o bem investido como garantia se transforme em pesadelo. Agora, vamos abordar perguntas frequentes que normalmente surgem nesse contexto.
Saiba seus direitos
Neste artigo, exploramos de forma ampla e detalhada a Hipoteca: o que é, como funciona, em quais casos ela se aplica, o que a lei brasileira diz sobre ela, como resolver problemas relacionados, os cinco passos para entender seus direitos, a importância de contar com um advogado especializado e ainda respondemos às principais perguntas que surgem nesse contexto.
Se você está considerando oferecer seu imóvel como garantia mediante hipoteca ou enfrenta situação em que já existe hipoteca gravada, é fundamental agir com cuidado, planejamento e assessoria especializada.
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Perguntas frequentes sobre o tema
- O que exatamente é a hipoteca?
A hipoteca é um direito real de garantia no qual o devedor oferece um imóvel (ou bem equivalente) como garantia de uma obrigação, permanecendo com a posse e uso do bem, mas com o imóvel gravado em favor do credor. - Qual a diferença entre hipoteca e penhora?
Na hipoteca, o devedor voluntariamente oferece o imóvel antes de inadimplir, com contrato e registro; já a penhora decorre de decisão judicial após inadimplemento e geralmente retira a posse ou impede a alienação do bem. - Posso vender um imóvel que está hipotecado?
Sim, você pode vender, mas a hipoteca permanece vinculada ao imóvel — o comprador o adquire já com o gravame, salvo que você quite a dívida ou que haja autorização para liberação do gravame. - A hipoteca impede o uso do imóvel?
Não. Uma das características da hipoteca é que o devedor mantém a posse e uso do imóvel mesmo após a constituição da garantia — pode morar, alugar ou usar normalmente, salvo cláusula contratual específica. - Qual o risco de oferecer imóvel em hipoteca?
O principal risco ocorre se você não cumprir a obrigação garantida: o credor poderá executar a hipoteca e levar à venda ou adjudicação do imóvel. Por isso, oferecer imóvel em garantia exige planejamento cuidadoso. - A hipoteca é mais vantajosa que outras garantias, como a alienação fiduciária?
Depende. A hipoteca permite manter a propriedade plena do imóvel, mas pode implicar execução mais demorada e menor prioridade frente a outros credores. A alienação fiduciária oferece mais agilidade na execução, o que pode ser melhor para alguns casos. - Em quais situações a hipoteca legal ou judicial pode ocorrer?
Quando a lei determina a constituição de hipoteca (por exemplo, em garantia de pensão alimentícia) ou quando há sentença judicial que impõe o gravame do imóvel para assegurar obrigação. Nesses casos, o devedor não ofereceu voluntariamente o imóvel. - A hipoteca impede que eu pegue outro empréstimo garantido com o mesmo imóvel?
Não necessariamente. É possível haver mais de uma hipoteca sobre o mesmo imóvel, inclusive se o contrato assim permitir, mas isso aumenta o risco e pode dificultar negociação de novo crédito — o credor pode exigir primazia ou exclusividade. - Como posso tirar um imóvel da hipoteca?
Você pode quitar a obrigação garantida, solicitar o cancelamento da hipoteca no registro de imóveis, negociar com o credor para liberar o gravame ou impugnar a hipoteca se for irregular. É importante registrar averbação de cancelamento para que o bem fique livre de ônus. - Vale a pena fazer uma hipoteca?
Depende da sua situação financeira, do valor da obrigação, das condições do crédito (prazo, juros), da segurança de que cumprirá a obrigação e do valor e liquidez do imóvel. Se bem estudada, pode ser uma ferramenta útil; se mal planejada, pode gerar perda de patrimônio.
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Referências:
Jurisprudência sobre Hipoteca de Bens Imóveis — compila acórdãos em que se discute hipoteca como garantia real sobre bens imóveis.
Jurisprudência sobre Hipoteca do Imóvel — decisões envolvendo ação anulatória de hipoteca, adjudicação compulsória e danos em contexto de hipoteca.
Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557
Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.
Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.
Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.




