Imóvel alienado é comum no mercado imobiliário, especialmente quando o financiamento entra em cena. Trata-se de uma prática legal e amplamente utilizada, mas que ainda gera muitas dúvidas e inseguranças, tanto para quem compra quanto para quem vende.

Se você está lidando com a compra ou venda de um imóvel que possui alienação fiduciária, é fundamental entender o que isso significa, quais são os seus direitos e como agir em caso de inadimplência ou necessidade de regularização.

Neste artigo, vamos esclarecer tudo o que você precisa saber sobre imóvel alienado, abordando os aspectos jurídicos, financeiros e práticos que envolvem esse tipo de negociação, além de explicar por que contar com um advogado especializado em direito imobiliário pode evitar prejuízos e garantir segurança ao negócio.

O que significa alienação de imóvel?

Alienação de imóvel, também conhecida como alienação fiduciária, é uma forma de garantia em contratos de financiamento imobiliário. Nesse modelo, o comprador adquire a posse do imóvel, mas a propriedade plena fica temporariamente em nome do banco ou instituição credora até a quitação da dívida.

Isso significa que, enquanto o financiamento estiver ativo, o imóvel está vinculado ao contrato de alienação e o credor tem o direito de retomá-lo em caso de inadimplência. É um mecanismo legal que protege o financiamento, mas exige atenção redobrada dos compradores.

Essa condição é registrada na matrícula do imóvel, dando publicidade ao gravame. Por isso, quem pretende comprar ou vender um imóvel alienado precisa ter clareza sobre essa condição, pois ela interfere diretamente na segurança jurídica da negociação.

Quais são os seus direitos?

Mesmo com a alienação fiduciária, o comprador tem direitos garantidos por lei. Ele pode morar no imóvel, alugar, fazer melhorias e até vendê-lo, desde que respeite os termos do financiamento e informe a instituição credora.

Além disso, o comprador tem o direito à quitação antecipada da dívida e à solicitação do termo de quitação para liberação da alienação. Também pode pedir extratos e informações sobre o saldo devedor a qualquer momento, garantindo transparência no processo.

Outro ponto importante é que, após a quitação, o comprador tem direito à regularização completa do imóvel no cartório, retirando o gravame e tornando-se o proprietário pleno. Esse direito deve ser exercido com apoio de um advogado para garantir que todos os trâmites sejam cumpridos corretamente.

 O que acontece se quiser vender o imóvel alienado?

A venda de um imóvel alienado é possível, mas deve seguir regras específicas. Como o imóvel ainda está vinculado a uma dívida, o banco precisa participar da negociação, seja por meio de autorização ou transferência do financiamento.

Uma alternativa é a quitação antecipada: o comprador do imóvel paga à vista o saldo devedor, o imóvel é liberado da alienação e, então, pode ser transferido legalmente. Outra opção é o novo comprador assumir a dívida, com aval do banco.

Independentemente do caminho escolhido, é essencial formalizar a operação com respaldo jurídico. O advogado cuida da redação dos contratos, garante que a transação seja segura para ambas as partes e evita prejuízos no futuro.

O que acontece em caso de inadimplência?

A inadimplência em imóvel alienado pode levar à perda do bem. O banco, após notificação, pode consolidar a propriedade em seu nome e iniciar o processo de leilão, o que costuma ocorrer em menos de 60 dias.

O devedor é notificado para quitar a dívida em até 15 dias. Se não pagar, o imóvel é transferido para o banco e colocado à venda pública. Isso ocorre sem necessidade de ação judicial, pois a alienação fiduciária permite execução extrajudicial.

Diante desse risco, é fundamental buscar alternativas antes da inadimplência se consolidar. A negociação direta com o banco ou a mediação judicial com acompanhamento jurídico são formas de preservar o patrimônio e buscar uma solução viável.

 Como regularizar a situação do imóvel alienado?

Regularizar um imóvel alienado exige a quitação do financiamento e a solicitação de baixa do gravame no cartório de registro de imóveis. Esse processo deve ser formalizado com documento emitido pelo banco, chamado termo de quitação.

Com o termo em mãos, o comprador ou seu advogado registra o documento no cartório competente e atualiza a matrícula do imóvel. Assim, o bem passa a constar como livre de ônus, pronto para venda ou transferência sem restrições.

Se o banco demorar ou se recusar a emitir o termo, é possível recorrer à Justiça. A assessoria jurídica nesse momento é essencial para garantir que os direitos do consumidor sejam respeitados e para agilizar a liberação da documentação.

Qual a importância do advogado imobiliário?

O advogado imobiliário é o profissional capacitado para orientar, revisar e acompanhar todas as etapas de um negócio envolvendo imóvel alienado. Ele analisa a situação jurídica do bem, os contratos e a documentação envolvida, evitando riscos futuros.

Durante uma compra, ele verifica se há pendências ocultas, cláusulas abusivas ou restrições que possam prejudicar o comprador. Na venda, garante que o procedimento de transferência ou quitação ocorra de forma legal, protegendo ambas as partes.

Além disso, o advogado representa o cliente em negociações com bancos, em ações judiciais de regularização e em disputas relacionadas à inadimplência. Sua atuação preventiva e estratégica é o que garante segurança e tranquilidade a quem compra ou vende imóveis.

Negociar um imóvel alienado não precisa ser sinônimo de insegurança ou riscos. Com informação, planejamento e apoio jurídico, é perfeitamente possível comprar ou vender esse tipo de bem de forma legal, transparente e segura.

Entender seus direitos, saber como agir em caso de inadimplência e, principalmente, contar com a orientação de um advogado imobiliário é o caminho certo para evitar prejuízos e garantir que o imóvel esteja regularizado, sem surpresas futuras.

Se você tem dúvidas sobre alienação fiduciária, financiamento ou está em processo de regularização do seu imóvel, entre em contato com a equipe da Reis Advocacia. Estamos prontos para oferecer a assessoria completa que você precisa para tomar decisões com tranquilidade e segurança.

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Referências externas

1. Como posso adquirir um imóvel que está alienado fiduciariamente? – JusBrasil
   O artigo fornece orientações sobre a aquisição de imóveis alienados fiduciariamente, destacando os cuidados e passos essenciais para garantir uma compra segura.

2. Imóvel alienado: entenda o que é e se é possível comprar um – Nova Época Imóveis
   Este texto esclarece o conceito de imóvel alienado e discute a viabilidade de sua compra, oferecendo dicas para evitar problemas durante a negociação.