Imagine dividir a propriedade de um imóvel de alto padrão e usá-lo em períodos determinados do ano, com segurança jurídica e economia. Essa é a proposta da multipropriedade.
Esse modelo tem se tornado cada vez mais popular no Brasil, especialmente em destinos turísticos e empreendimentos de luxo. Mas apesar da praticidade, a multipropriedade envolve regras e cuidados que precisam ser bem compreendidos antes da aquisição.
Neste artigo, você vai entender o que é multipropriedade, como ela funciona, quais as vantagens e desvantagens, quando vale a pena investir nesse modelo e o papel fundamental do advogado na segurança do negócio.
Multipropriedade: O que é
A multipropriedade é um regime de condomínio especial previsto pela Lei nº 13.777/2018, que permite a divisão de um único imóvel entre diferentes proprietários. Cada titular detém uma fração ideal do bem, com direito de usá-lo por um tempo determinado no ano, geralmente de forma rotativa.
Diferente do aluguel por temporada ou da hospedagem em hotéis, a multipropriedade garante ao comprador a posse e a titularidade da fração correspondente ao seu tempo de uso. Essa fração pode ser transferida, vendida ou herdada, como qualquer outro bem.
A ideia central é que, em vez de adquirir um imóvel inteiro que será usado apenas por algumas semanas no ano, o comprador adquire apenas a parte proporcional de que realmente precisa, dividindo custos com os demais coproprietários.
Esse tipo de regime é comum em resorts, hotéis e imóveis de alto padrão localizados em regiões turísticas. No Brasil, cidades como Gramado (RS), Caldas Novas (GO) e regiões do litoral paulista têm se destacado na oferta desse tipo de empreendimento.
Além do direito ao uso periódico, o multiproprietário tem deveres, como participar das decisões do condomínio, arcar com custos de manutenção e respeitar as regras de convivência previstas em convenção.
Multipropriedade: Como funciona
A multipropriedade funciona com base em três pilares jurídicos: fração ideal, tempo de uso e convenção de condomínio. Cada comprador adquire uma fração ideal do imóvel, registrada em cartório, o que lhe garante um número determinado de semanas por ano para usufruir do bem.
Esses períodos são organizados por um calendário de uso rotativo, que pode ser fixo ou flexível. No modelo fixo, o multiproprietário usufrui sempre no mesmo período do ano. Já no modelo rotativo, os períodos variam a cada ano para que todos tenham acesso a diferentes épocas, como feriados e alta temporada.
O uso é organizado por meio de uma convenção de condomínio específica da multipropriedade. Ela estabelece regras como:
Critérios para reserva e check-in;
Regras de convivência;
Penalidades por descumprimento das normas;
Responsabilidades de cada proprietário;
Regras de manutenção e administração do imóvel.
A administração do bem pode ser feita por uma empresa especializada, responsável pela limpeza, manutenção e atendimento aos usuários, como se fosse um serviço de hotelaria.
Importante: o multiproprietário tem os mesmos direitos e deveres de um condômino comum, podendo vender sua fração, ceder o uso ou até mesmo deixar como herança.
A formalização da multipropriedade é feita via escritura pública com registro no Cartório de Registro de Imóveis, assegurando a segurança jurídica do negócio.
Multipropriedade: Vantagens e desvantagens
A multipropriedade apresenta vantagens atrativas, especialmente para quem busca um imóvel de uso eventual, sem a necessidade de arcar com todos os custos sozinho.
Vantagens:
Redução de custos: ao dividir o imóvel com outros proprietários, o investimento inicial e os custos de manutenção se tornam significativamente menores.
Acesso a imóveis de alto padrão: é possível ter acesso a imóveis de luxo que, de outra forma, seriam inacessíveis financeiramente.
Manutenção contínua: a gestão profissional garante que o imóvel esteja sempre em boas condições de uso.
Facilidade de troca ou aluguel: alguns empreendimentos permitem que o período seja trocado com outros proprietários ou até mesmo alugado por plataformas especializadas.
Segurança jurídica: com registro de escritura e fração ideal, o comprador tem proteção legal sobre sua parte do imóvel.
Desvantagens:
Uso limitado no ano: o imóvel só pode ser utilizado no período correspondente à fração adquirida.
Conflitos entre coproprietários: decisões coletivas podem gerar conflitos, especialmente em casos de inadimplência ou descumprimento de regras.
Dificuldade na revenda: nem sempre é fácil encontrar interessados para comprar uma fração ideal de uso.
Taxas e encargos constantes: mesmo sem utilizar o imóvel, o proprietário deve continuar pagando taxas de condomínio e manutenção.
Dependência da administração: a experiência de uso pode ser prejudicada por uma gestão ineficiente ou desorganizada.
Portanto, é essencial avaliar com cuidado as condições contratuais, o regulamento da convenção e a reputação do empreendimento antes de fechar negócio.
Multipropriedade: Vale a pena?
A decisão de investir em uma multipropriedade depende do perfil do comprador, do seu interesse em destinos específicos e da frequência com que pretende usar o imóvel.
Para quem viaja todos os anos para o mesmo local, busca conforto e quer evitar os altos custos de um imóvel exclusivo, esse modelo pode ser uma ótima escolha.
Já para quem prefere variedade de destinos ou não tem uma rotina de férias definida, a multipropriedade pode se tornar um investimento pouco vantajoso. O modelo não substitui investimentos imobiliários tradicionais ou propriedades para moradia.
Além disso, há que se considerar os aspectos jurídicos e contratuais. Muitos contratos são redigidos com cláusulas restritivas ou pouco claras. Portanto, a orientação jurídica é fundamental para garantir que o comprador entenda exatamente o que está adquirindo.
Outro ponto a considerar é a reputação da incorporadora e da administradora do imóvel. Avaliações negativas ou falta de clareza na gestão podem comprometer totalmente a experiência e a valorização do bem.
Quando pode adquirir uma multipropriedade?
Qualquer pessoa maior de idade e capaz pode adquirir uma fração de multipropriedade, desde que o contrato esteja em conformidade com a Lei nº 13.777/2018 e o imóvel esteja devidamente registrado em cartório.
A aquisição pode ocorrer tanto na planta quanto em empreendimentos já concluídos. Em ambos os casos, o ideal é verificar:
Se há matrícula individualizada da fração no Cartório de Registro de Imóveis;
Se existe convenção de condomínio clara e registrada;
Se o vendedor apresenta a documentação necessária e não há pendências judiciais;
Se os encargos de manutenção e uso estão bem detalhados.
É comum que a venda seja feita por meio de imobiliárias ou corretoras especializadas em multipropriedade. Porém, o comprador tem o direito de levar o contrato a um advogado antes de assinar.
A recomendação é que o negócio seja feito com acompanhamento jurídico, tanto na fase de análise do contrato quanto no momento do registro da escritura.
Multipropriedade: Qual o papel do advogado imobiliário nessa ocasião?
O advogado imobiliário é peça-chave para garantir que o contrato de multipropriedade seja seguro, legal e vantajoso. Seu papel vai além da simples leitura do contrato: ele protege os interesses do cliente em todas as fases da negociação.
Veja como o advogado pode ajudar:
Análise jurídica do contrato de compra e venda;
Verificação da regularidade do registro do imóvel e da fração;
Identificação de cláusulas abusivas ou omissões;
Assessoria na assinatura do contrato;
Orientação sobre direitos, deveres e riscos da multipropriedade;
Acompanhamento em caso de inadimplência de outros coproprietários;
Atuação em litígios judiciais ou extrajudiciais entre coproprietários.
Além disso, o advogado pode ajudar a negociar condições mais justas, analisar a convenção condominial e até orientar sobre a revenda da fração no futuro.
Na Reis Advocacia, oferecemos assessoria completa para quem deseja investir em multipropriedade com segurança, clareza e respaldo jurídico.
A multipropriedade é uma alternativa moderna, prática e legal para quem busca usufruir de imóveis de alto padrão sem precisar arcar com os custos de um imóvel exclusivo.
No entanto, é fundamental entender como funciona esse modelo, analisar cuidadosamente o contrato, avaliar a convenção condominial e contar com orientação jurídica para garantir segurança e tranquilidade.
A experiência positiva na multipropriedade começa na assinatura do contrato. E para isso, contar com um advogado especializado faz toda a diferença.
Entre em contato se está pensando em adquirir uma fração de multipropriedade. Fale com a equipe da Reis Advocacia e tenha ao seu lado advogados especialistas em Direito Imobiliário prontos para analisar o contrato, esclarecer dúvidas e proteger seus direitos.
Perguntas Frequentes sobre Multipropriedade
1. O que é multipropriedade?
Multipropriedade é um regime jurídico em que um mesmo bem, geralmente um imóvel turístico, é compartilhado por várias pessoas, cada uma com o direito de uso exclusivo por um período determinado no ano. Esse direito é garantido por escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos da Lei nº 13.777/2018.
2. Multipropriedade é a mesma coisa que time sharing?
Não. Embora semelhantes, a multipropriedade tem respaldo jurídico formal, com escritura registrada, enquanto o time sharing é, em geral, um contrato de uso por tempo limitado, sem garantia real ou registro em cartório.
3. Como funciona a divisão do tempo de uso no sistema de multipropriedade?
Cada multiproprietário tem direito a frações ideais do imóvel vinculadas a períodos de uso específicos, que são organizados de forma rotativa ou fixa ao longo do ano, com base no instrumento de instituição da multipropriedade.
4. É possível vender ou alugar minha fração de multipropriedade?
Sim. A fração ideal é um bem imóvel com matrícula própria, podendo ser vendida, doada, herdada ou até mesmo locada, como qualquer outro bem imóvel.
5. Quais são os direitos e deveres do multiproprietário?
O multiproprietário tem direito ao uso exclusivo do imóvel no período que lhe cabe, além do dever de contribuir com as despesas condominiais e de manutenção, bem como respeitar o regulamento de uso.
6. Como são resolvidos conflitos entre multiproprietários?
A Lei nº 13.777/2018 prevê que o regimento interno da multipropriedade estabeleça as regras de uso e solução de conflitos, podendo incluir mediação e arbitragem. O descumprimento reiterado das regras pode levar até à exclusão do multiproprietário.
7. O que acontece se um multiproprietário não pagar as taxas?
O inadimplente pode ser cobrado judicialmente e até ter sua fração penhorada. Assim como no condomínio tradicional, o não pagamento gera dívida que pode culminar na perda da propriedade via leilão judicial.
8. A multipropriedade pode ser desfeita?
Sim, mas apenas por deliberação unânime de todos os multiproprietários, e desde que seja observada a legislação vigente. A dissolução implica na conversão do imóvel em condomínio tradicional.
9. É seguro adquirir uma fração de multipropriedade?
Sim, desde que seja feita a análise jurídica prévia do empreendimento, da incorporação imobiliária, do contrato de compra e da existência do registro no Cartório de Registro de Imóveis.
10. Qual o papel de um advogado ao adquirir multipropriedade?
O advogado especialista analisa os contratos, verifica a regularidade do empreendimento, avalia os riscos jurídicos e garante que o comprador tenha segurança na aquisição da sua fração. Em caso de problemas com a operadora, inadimplência ou descumprimento contratual, o advogado também atua na defesa dos seus direitos.
Leia também:
Arrependimento de compra de multipropriedade: Saiba mais – Aborda o direito de arrependimento na compra de multipropriedade, quando ele pode ser exercido, e o papel do advogado para rescisão ou distrato.
Cota de multipropriedade: Consumidor lesado é indenizado – Analisa um caso real de indenização por contrato de multipropriedade com descumprimento de distrato e explica os direitos do consumidor.
Consumidora garante danos morais por multipropriedade – Detalha um julgamento em que uma consumidora obteve indenização por danos morais após descumprimento contratual e descaso na devolução de valores.
Direito de arrependimento em multipropriedade é reconhecido – Explica decisão judicial que reconheceu o direito de arrependimento em contrato de multipropriedade, com devolução integral dos valores pagos.
Referência:
STJ reconhece multipropriedade como direito real e afasta penhora
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a multipropriedade possui natureza jurídica de direito real, protegendo a fração ideal do coproprietário contra penhora.
Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557
Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.
Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.
Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.