Imagine a seguinte situação: você mora há anos em um imóvel alugado, paga o aluguel em dia, investiu na melhoria do local e, de repente, recebe a notícia de que o proprietário vai vender o imóvel. Surge então uma enxurrada de dúvidas e medos:

Será que posso ser despejado do nada? Tenho direito de comprar antes de outra pessoa? Posso exigir uma indenização se for obrigado a sair?

A realidade é que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) protege o inquilino nesses casos, mas poucas pessoas sabem exatamente como funciona o direito de preferência, as obrigações do locador e os limites para o despejo.

Neste guia, você vai entender:

• O que acontece com o contrato de locação em caso de venda do imóvel;
• Quando o inquilino tem direito de comprar antes de terceiros;
• Quais são os deveres legais do proprietário;
• Se existe risco real de despejo;
• Como garantir indenização se houver irregularidades.

E, acima de tudo, como um advogado especialista em direito imobiliário pode garantir que seus direitos sejam respeitados.

Se você mora em um imóvel alugado ou pensa em alugar, este conteúdo é essencial para proteger seu lar.

O que acontece com o contrato de locação se o imóvel for vendido?

Quem mora em um imóvel alugado costuma temer perder o teto caso o proprietário decida vender. Mas será que o novo dono pode cancelar o contrato a qualquer momento?

A resposta depende de um detalhe importante: o contrato de locação tem cláusula de vigência registrada na matrícula do imóvel?

A Lei do Inquilinato estabelece que, se o contrato de aluguel tiver cláusula de vigência e estiver averbado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, o novo comprador é obrigado a respeitar o contrato até o fim. Isso significa que você não poderá ser despejado antes do prazo.

Por outro lado, se não houver cláusula de vigência registrada, o comprador pode pedir o imóvel de volta, mas com prazos legais para notificação. Ainda assim, o inquilino não fica desamparado — a lei garante tempo mínimo para desocupação e proíbe despejo arbitrário.

Portanto, para proteger seu lar, verifique sempre se seu contrato tem cláusula de vigência registrada.

O que é o direito de preferência do inquilino na compra do imóvel

Outro ponto crucial para quem mora em imóvel alugado é o direito de preferência. A Lei do Inquilinato assegura ao inquilino o direito de ser o primeiro a receber a proposta de compra, nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

Isso quer dizer que, antes de vender a outra pessoa, o locador deve:

• Notificar o inquilino por escrito, detalhando o preço, forma de pagamento e condições da venda.
• Conceder prazo de 30 dias para resposta.

Se o locador não respeitar esse procedimento e vender o imóvel a outra pessoa sem oferecer ao inquilino a chance de comprar, é possível anular a venda ou pedir indenização por perdas e danos.

Importante: o direito de preferência não se aplica em casos de leilão judicial ou venda de fração ideal, salvo exceções.

Assim, se mora em um imóvel alugado e quer ter segurança, fique atento à comunicação do proprietário.

Quais são as obrigações do locador ao vender um imóvel alugado

Quem decide vender um imóvel alugado tem obrigações legais que não podem ser ignoradas. O proprietário deve:

• Respeitar o direito de preferência, notificando o inquilino com todos os detalhes da proposta.
• Conceder o prazo legal de resposta (30 dias).
• Respeitar a cláusula de vigência registrada, se houver.
• Garantir prazo razoável para desocupação, se necessário.
• Comunicar eventual despejo de forma formal e dentro dos prazos previstos em lei.

A falta de cumprimento dessas obrigações pode gerar indenização ao inquilino, além de nulidade do negócio jurídico em casos mais graves.

Tenho direito a indenização caso o locador venda o imóvel sem respeitar a lei?

Sim. O inquilino pode ter direito a indenização caso o proprietário venda o imóvel alugado de forma irregular, violando o direito de preferência ou realizando despejo sem respeitar os prazos e procedimentos legais.

As indenizações podem cobrir:

• Despesas com mudança e realocação.
• Danos morais, caso haja constrangimento ilegal.
• Danos materiais, como reformas ou benfeitorias não ressarcidas.

A Justiça é firme ao reconhecer que o direito de preferência não respeitado é motivo para reparação. Além disso, o inquilino pode pleitear anulação da venda e comprar o imóvel no lugar do terceiro, pagando o mesmo preço.

Portanto, fique atento: morar em um imóvel alugado não significa abrir mão de direitos — pelo contrário, a lei protege quem cumpre suas obrigações.

5 passos para entender os direitos do inquilino em casos de venda de imóvel

Para não ser pego de surpresa, siga este passo a passo:

1. Verifique se seu contrato tem cláusula de vigência registrada na matrícula.
2. Exija ser notificado por escrito com todos os detalhes da venda.
3. Avalie se quer exercer o direito de preferência.
4. Procure orientação jurídica para entender prazos e possíveis indenizações.
5. Documente tudo e, se necessário, ingresse com ação para proteger seus direitos.

Essas medidas evitam prejuízos e garantem segurança em caso de venda do imóvel alugado.

O inquilino pode ser despejado se o imóvel for vendido?

Depende. Se o contrato tiver cláusula de vigência registrada, o novo comprador deve respeitar o contrato até o término. Se não tiver, o novo proprietário pode pedir o imóvel, mas deve respeitar:

• O prazo mínimo de 90 dias após notificação.
• Todas as regras de despejo previstas na Lei do Inquilinato.

Portanto, não existe despejo imediato e arbitrário. A lei garante ao inquilino prazo razoável para reorganizar sua vida.

Se o novo comprador tentar despejar de forma ilegal, busque imediatamente um advogado especialista em direito imobiliário para assegurar seus direitos.

Como um advogado especialista pode te ajudar nessas situações

Enfrentar uma venda de imóvel alugado sem orientação pode resultar em prejuízos enormes.

Um advogado especialista em direito imobiliário pode:

• Analisar o contrato de locação e identificar se há cláusula de vigência.
• Verificar se o direito de preferência foi respeitado.
• Notificar o locador em caso de irregularidades.
• Entrar com ação para anular venda indevida.
• Buscar indenizações por danos morais e materiais.

Na Reis Advocacia, já ajudamos diversos inquilinos a garantir o cumprimento da lei e a proteger seus lares. Se você recebeu uma notificação de venda, não enfrente isso sozinho — procure apoio jurídico especializado.

Viver em um imóvel alugado não significa viver sem segurança. A lei garante o direito de preferência, proteção do contrato de locação e, em muitos casos, indenizações quando o locador desrespeita a legislação.

Na Reis Advocacia, somos especialistas em proteger inquilinos de abusos em transações imobiliárias. Se o seu imóvel alugado será vendido ou você está sofrendo pressão para desocupar, entre em contato conosco.

Informação, estratégia jurídica e ação rápida são suas maiores garantias para morar com tranquilidade.

Leia outros conteúdos em nosso site e fortaleça ainda mais seu conhecimento. Estamos prontos para ajudar você.

Perguntas frequentes sobre caso de venda de um imóvel alugado

1. O inquilino é obrigado a sair do imóvel se ele for vendido?
   Não imediatamente. Depende do contrato e da existência de cláusula de vigência.
2. O locador pode vender o imóvel sem avisar o inquilino?
   Não. Deve respeitar o direito de preferência.
3. O que fazer se o direito de preferência não for respeitado?
   É possível anular a venda ou pedir indenização.
4. O novo comprador pode aumentar o aluguel?
   Não durante a vigência do contrato.
5. Posso sair antes do prazo se souber que o imóvel será vendido?
   Sim, mas converse com o advogado para evitar multas.

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1. Contrato de Aluguel: 5 Cuidados Essenciais para o Inquilino — Detalha cláusulas importantes, como a cláusula de vigência, que garantem ao inquilino proteção no caso de venda do imóvel

2. Direito imobiliário: Locador e investidor evita Conflito — Aborda o processo de notificação de venda, direito de preferência e prazos de desocupação .

3. Lei do Inquilinato: Entenda as mudanças de (2025) — Apresenta atualizações recentes sobre direitos do inquilino em caso de venda e rescisão contratual

Referências:

1. STJ – Recurso Especial 1.554.437 — Reconhece que o inquilino tem direito a indenização se for preterido em seu direito de preferência, mesmo sem averbação do contrato.

2. STJ – Locatário é indenizado porque imóvel foi vendido a terceiro — Decisão confirma que a venda realizada sem notificação ao inquilino dentro do prazo de preferência garante indenização por perdas e danos.