“APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO DE FAMÍLIA – AÇÃO DE RECONHECIMENTO E DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL – PARTILHA – BEM ADQUIRIDO ANTERIORMENTE AO PERÍODO DE CONVIVÊNCIA – AQUISIÇÃO EXCLUSIVA – COMPROVAÇÃO – ART. 1.661 DO CÓDIGO CIVIL – INCOMUNICABILIDADE RECONHECIDA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.”  (TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.24.341882-9/001).

Essa foi a síntese de uma importante decisão recente do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que reconheceu que imóvel comprado antes da união estável com recursos próprios de um dos companheiros não deve ser objeto de partilha após o término do relacionamento.

O tema tem enorme relevância prática. Afinal, milhares de pessoas que viveram uma união estável carregam dúvidas e medos sobre a divisão do patrimônio. Entre os questionamentos mais comuns estão:

• O que acontece com um imóvel comprado antes da união estável?
• O fato de o bem estar registrado depois da união altera algo?
• Se o imóvel foi reformado com recursos do casal, isso muda a situação?
• O que dizem as leis e a jurisprudência do STJ sobre esse tema?

Neste artigo, vamos analisar detalhadamente essa decisão, explicar o que diz a lei, trazer lições práticas para quem está em situação semelhante e mostrar o passo a passo para proteger o seu patrimônio.

Ao final, você terá clareza sobre os seguintes pontos:

1. Quais são as regras jurídicas aplicáveis ao imóvel comprado antes da união estável.
2. Como os tribunais têm decidido casos semelhantes.
3. O que você pode fazer, na prática, para resguardar seus direitos.
4. Como nosso escritório pode auxiliar em situações de partilha de bens.

Acompanhe até o fim e entenda como a Justiça vem tratando o imóvel comprado antes da união estável, evitando injustiças patrimoniais.

Imóvel comprado antes da união estável — Jurisprudência Comentada TJMG

O caso analisado pelo TJMG envolveu um casal que manteve uma união estável por vários anos. Quando o relacionamento chegou ao fim, iniciou-se a ação de reconhecimento e dissolução de união estável, com pedido de partilha de bens.

Um dos pontos mais polêmicos dizia respeito a um imóvel comprado antes da união estável por um dos companheiros. O outro pretendia incluir o bem na divisão, alegando que, como a matrícula do imóvel só foi concluída durante a convivência, o bem deveria ser considerado comunicável.

O Tribunal, no entanto, foi firme ao reconhecer que:

“Nos termos do art. 1.661 do Código Civil, os bens adquiridos por um dos companheiros antes da união estável não se comunicam, ainda que venham a ser registrados em momento posterior.” (TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.24.341882-9/001).

Esse trecho deixa claro que o critério determinante não é a data do registro, mas sim a origem e o momento da aquisição do bem. Se o imóvel comprado antes da união estável foi adquirido com recursos próprios, ele é considerado bem particular e não integra a comunhão.

Como advogado especialista em Direito de Família, posso afirmar que essa tese já está consolidada no Superior Tribunal de Justiça (STJ). Diversos julgados confirmam que o relevante é a prova da aquisição anterior e dos recursos utilizados, não sendo possível a comunicação de bens adquiridos antes da união, salvo se houver sub-rogação ou se ficar comprovado que o outro companheiro contribuiu financeiramente.

Essa decisão do TJMG reafirma a importância de planejar, documentar e resguardar a origem do patrimônio. Um imóvel comprado antes da união estável precisa ter registros claros, contratos e documentos que comprovem sua exclusividade.

Decisão judicial do TJMG: imóvel comprado antes e a aplicação do art. 1.661 do Código Civil

O artigo 1.661 do Código Civil dispõe:

“São incomunicáveis os bens que cada cônjuge possuir ao casar, e os que lhe sobrevierem, na constância do casamento, por doação ou sucessão, e os sub-rogados em seu lugar.”

Embora o texto mencione o casamento, a regra se aplica também à união estável, conforme entendimento pacífico da jurisprudência.

Na prática, isso significa que o imóvel comprado antes da união estável pertence exclusivamente àquele que o adquiriu. Ele não será objeto de divisão, pois integra o rol de bens particulares.

Teses jurídicas aplicáveis

Entre as principais teses aplicadas pelo TJMG e que podem ser utilizadas em casos semelhantes, destacam-se:

1. Teoria da aquisição anterior – O bem adquirido antes da união estável é incomunicável, independentemente da data do registro.
2. Teoria da sub-rogação – Se o imóvel adquirido antes foi vendido e o valor utilizado para compra de outro durante a união, o novo bem pode manter a incomunicabilidade.
3. Princípio da vedação ao enriquecimento sem causa – Um companheiro não pode se beneficiar de patrimônio formado antes da relação.
4. Precedentes do STJ – Decisões como o REsp 1.324.222/DF e o REsp 707.092/DF consolidam a tese da incomunicabilidade.
5. Distinção da Súmula 377/STF – A súmula trata da comunicação dos bens adquiridos onerosamente na constância da união, não se aplicando ao imóvel anterior.

Essa lista mostra como o Direito oferece bases sólidas para defender quem deseja preservar um imóvel comprado antes da união estável.

Lições práticas: quando o imóvel comprado antes da união estável não é partilhado

A decisão do TJMG traz lições práticas para quem já viveu ou ainda vive em união estável. É essencial entender em quais situações o imóvel comprado antes pode ser protegido.

Exemplos de casos em que o imóvel não é partilhado:

• Compra efetivada antes da união estável, ainda que o registro tenha ocorrido depois.
• Imóvel herdado ou recebido por doação antes da união.
• Imóvel financiado antes da união estável, com parcelas quitadas majoritariamente antes da convivência.

Situações que podem gerar discussão:

• Reformas e benfeitorias realizadas no imóvel durante a união. Nesse caso, não se partilha o bem, mas pode haver indenização pelas melhorias.
• Alugueis ou frutos provenientes do imóvel comprado antes. Os tribunais entendem que a renda gerada durante a união pode ser partilhada.
• Pagamentos feitos em conjunto em imóvel financiado antes. Se as parcelas foram quitadas com esforço comum, pode haver comunicação parcial.

Portanto, é fundamental que o proprietário do imóvel comprado antes da união estável mantenha uma documentação organizada, como comprovantes de pagamento, contratos de compra e venda e registros bancários.

Passo a passo para garantir seu direito quando o imóvel foi comprado antes da união estável

Para assegurar que um imóvel comprado antes da união estável seja reconhecido como bem particular, o ideal é seguir um checklist estratégico:

1. Organizar documentos da aquisição – contrato de compra e venda, escritura, comprovantes de pagamento.
2. Manter registros financeiros – extratos bancários, recibos e comprovantes que demonstrem a origem dos recursos.
3. Guardar provas de sub-rogação – se um bem anterior foi vendido para adquirir outro, registrar a operação de forma clara.
4. Registrar declaração em escritura pública – em alguns casos, pode ser útil formalizar que determinado bem é particular.
5. Buscar orientação jurídica preventiva – um advogado pode indicar medidas de blindagem patrimonial.

Desafios comuns

• Falta de documentação – muitos casais não formalizam a aquisição do bem.
• Registro tardio – imóveis comprados antes, mas registrados durante a união, geram litígios.
• Prova testemunhal frágil – somente testemunhas dificilmente bastam; documentos são essenciais.

Superar esses desafios exige estratégia processual. É aqui que um escritório especializado em Direito de Família faz a diferença, atuando desde a fase inicial para garantir que o imóvel comprado antes da união estável seja reconhecido como incomunicável.

Advogado especialista em partilha de imóvel comprado antes da união estável

A decisão do TJMG analisada neste artigo mostra como a Justiça tem protegido o direito de quem adquiriu um imóvel comprado antes da união estável.

Em resumo, aprendemos que:

• O bem é considerado particular, não sujeito à partilha.
• O relevante é a data da aquisição, não a do registro.
• As benfeitorias e os frutos podem gerar compensação, mas não alteram a propriedade.
• A documentação correta é a chave para o sucesso na defesa judicial.

No escritório Reis Advocacia, atuamos com profundidade nesses casos. Ajudamos clientes a reunir provas, elaborar estratégias e garantir que seu patrimônio seja preservado.

Se você possui um imóvel comprado antes da união estável e tem dúvidas sobre seus direitos, entre em contato conosco. Nossa experiência em Direito de Família nos permite conduzir ações complexas com segurança e estratégia.

Acesse o tribunal e saiba mais sobre o processo: Apelação Cível nº 1.0000.24.341882-9/001.

Perguntas Frequentes sobre o tema

1. O que acontece com o imóvel comprado antes da união estável?
   Ele é considerado bem particular e não entra na partilha.
2. O imóvel comprado antes pode ser partilhado se houve reformas?
   Não, mas pode haver indenização pelas melhorias realizadas com esforço comum.
3. Como comprovar que o imóvel foi comprado antes da união estável?
   Com contrato de compra e venda, escritura e comprovantes de pagamento.
4. O que é o regime da comunhão parcial e como afeta o imóvel comprado antes?
   No regime legal, comunicam-se apenas os bens adquiridos durante a união, não os anteriores.
5. Imóvel financiado antes da união estável entra na partilha?
   Somente as parcelas pagas durante a união podem ser discutidas, não o bem em si.
6. E se o registro foi feito durante a união, mas a compra ocorreu antes?
   Prevalece a data da aquisição, e o imóvel continua sendo bem particular.
7. Como a jurisprudência do STJ trata o imóvel comprado antes?
   O STJ entende que ele é incomunicável, salvo se houver contribuição do outro companheiro.
8. O que diz o Código Civil sobre imóvel comprado antes da união estável?
   O art. 1.661 estabelece que bens adquiridos antes não se comunicam.
9. Se o imóvel comprado antes gerar renda (aluguéis), eles são partilhados?
   Sim, os frutos produzidos durante a união podem ser partilhados.
10. Como um advogado pode ajudar a proteger o imóvel comprado antes?
    Reunindo provas, planejando a defesa e assegurando que a Justiça reconheça o bem como incomunicável.

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Referências:

1. STJ – Partilha de bens adquiridos em união estável (REsp 1.723.048/RS)
   Decisão do Superior Tribunal de Justiça que fixou entendimento sobre a divisão de patrimônio em união estável, aplicando o regime da comunhão parcial.

Dra. Marcela Caselli

Advogada – OAB/PE 48.169

Advogada há mais de 7 anos, pós-graduação em Direito de Família e Sucessões, com destacada atuação na área. Possui especialização em prática de família e sucessões, em Gestão de Escritórios e Departamentos Jurídicos e em Controladoria Jurídica.

Atuou no Ministério Público do Estado de Pernambuco, nas áreas criminal e de família e sucessões, consolidando experiência prática e estratégica. Membro da Comissão de Direito de Família da OAB/PE (2021).
Autora de publicações acadêmicas relevantes sobre unidades familiares e direitos decorrentes de núcleos familiares ilícitos.

Atuou em mais de 789 processos, com foco em agilidade processual e qualidade, com uma expressiva taxa de êxito superior a 92,38%, especialmente em ações de alimentos, pensões, guarda e divórcio.

Atualmente, também é autora de artigos jurídicos no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados na área de Direito de Família e Sucessões, com foco em auxiliar famílias na resolução de conflitos e em orientar sobre direitos relacionados a alimentos, guarda, pensão e divórcio.