O que é um imóvel comprado na planta?

Adquirir um imóvel comprado na planta representa o sonho de muitas famílias. Promessa de um novo lar, valorização do bem, pagamento facilitado. Mas esse sonho pode se transformar em pesadelo quando a construtora atrasa a entrega e o comprador se vê em um mar de incertezas.

Infelizmente, o atraso na entrega de imóvel comprado na planta é um dos problemas mais recorrentes no setor imobiliário brasileiro. O que muitos consumidores não sabem é que a lei está do lado do comprador, e é possível exigir seus direitos, seja por meio de indenização, multa, ou até a rescisão do contrato com devolução integral dos valores pagos.

Neste artigo completo, você vai entender:

• O que caracteriza um imóvel comprado na planta
• Quais são seus direitos em caso de atraso
• O que fazer imediatamente se a entrega não ocorrer
• Quando e como processar a construtora
• A importância de um advogado especialista
• E as dúvidas mais comuns sobre o tema

O imóvel comprado na planta é aquele adquirido antes de sua construção ou durante sua execução, geralmente diretamente com a construtora ou incorporadora. O comprador paga por algo que ainda não existe fisicamente, baseado em projetos, plantas, folders e visitas ao decorado.

Essa modalidade é comum por oferecer:

• Parcelas mais acessíveis
• Tempo para planejamento financeiro
• Possibilidade de valorização do bem até a entrega

Porém, justamente por se tratar de algo ainda não construído, exige muita atenção jurídica, já que risco de atraso ou descumprimento contratual é alto.

O contrato de compra e venda

Ao adquirir um imóvel comprado na planta, o consumidor firma um contrato de promessa de compra e venda, com cláusulas que estabelecem:

• Data de entrega
• Valor total e forma de pagamento
• Correção monetária
• Tolerância de atraso (geralmente de 180 dias)
• Multas e juros em caso de inadimplência

Mas e quando a construtora atrasar a entrega mesmo após a carência? O comprador tem direito à indenização e pode até cancelar o contrato sem prejuízo.

Quais os direitos de quem comprou um imóvel na planta?

O consumidor que adquiriu um imóvel comprado na planta possui diversos direitos assegurados pelo Código de Defesa do Consumidor, pelo Código Civil e por jurisprudências firmadas pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

1. Direito à entrega no prazo

A construtora tem o dever de entregar o imóvel na data prevista em contrato, considerando a tolerância legal de até 180 dias. Após esse prazo, qualquer atraso é considerado descumprimento contratual.

2. Direito à indenização por atraso

O comprador tem direito a ser indenizado pelo atraso, inclusive por:

• Aluguel (se estiver pagando aluguel enquanto espera)
• Danos morais
• Danos materiais (gastos com mudança, mobília etc.)

3. Multa contratual reversa

Se o contrato prevê multa para o consumidor em caso de inadimplência, o mesmo valor pode ser cobrado da construtora, conforme entendimento pacificado no STJ.

4. Direito à rescisão contratual

O comprador pode cancelar o contrato e receber de volta tudo o que pagou, com correção monetária, juros e sem retenções, se o atraso for injustificável.

5. Direito à restituição do valor pago

Se desistir por culpa da construtora, o comprador tem direito à devolução integral, conforme jurisprudência.

6. Direito à correção do saldo devedor

Durante o atraso, o saldo devedor não pode ser corrigido abusivamente. O consumidor tem direito à revisão de cláusulas lesivas.

Todos esses direitos podem ser cobrados judicialmente, caso a construtora não resolva de forma amigável.

O que fazer se a construtora atrasou a entrega do imóvel?

Se você comprou um imóvel na planta e a entrega atrasou além dos 180 dias de tolerância, tome as seguintes medidas:

1. Reúna a documentação

Separe:

• Contrato de compra e venda
• Comprovantes de pagamento
• Anúncios e folders da construtora
• E-mails, mensagens e documentos trocados

2. Verifique o contrato

Identifique:

• Data prevista de entrega
• Existência da cláusula de carência (180 dias)
• Cláusulas de penalidades
• Condições de rescisão

3. Notifique a construtora

Envie uma notificação extrajudicial solicitando:

• Entrega imediata
• Proposta de indenização
• Cancelamento contratual com devolução dos valores

4. Registre reclamação nos órgãos de defesa do consumidor

Você pode procurar:

• Procon
• Reclame Aqui
• Ministério Público

5. Consulte um advogado especialista

Caso a construtora não resolva amigavelmente, um advogado especialista em imóvel comprado na planta poderá mover ação judicial para exigir:

• Entrega do imóvel
• Indenização por danos morais e materiais
• Rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos

A atuação rápida pode impedir prejuízos maiores e garantir seus direitos.

Posso processar e ainda receber indenização?

Sim. Em caso de imóvel comprado na planta com entrega atrasada, você pode ingressar com uma ação judicial e pleitear indenizações por diversas frentes:

1. Indenização por lucros cessantes

Refere-se ao aluguel que o comprador deixou de receber ou teve que pagar devido ao atraso.

2. Danos morais

Quando o atraso causa:

• Estresse
• Frustração
• Angústia
• Abalo psicológico

O STJ já reconheceu a legitimidade desse pedido em vários julgados.

3. Multa contratual

Se o contrato prevê multa para o comprador, a Justiça entende que deve haver reciprocidade, ou seja, a construtora também deve ser penalizada.

4. Devolução integral com correção

Caso o comprador desista, pode pedir a devolução integral do que pagou, com correção e juros — e sem retenções abusivas.

5. Reembolso de despesas

Gastos com:

• Mudança adiada
• Aluguel temporário
• Financiamentos que começaram antes da entrega
  Podem ser incluídos na ação.

Você pode inclusive pedir bloqueio de bens da construtora, em casos graves de risco de inadimplência.

Qual a importância de um advogado especialista nesse caso?

A compra de um imóvel comprado na planta envolve valores altos e contratos complexos. Um advogado especializado em direito imobiliário é essencial para:

1. Interpretar o contrato corretamente

Muitos contratos têm cláusulas abusivas ou confusas. O advogado sabe como contestar judicialmente essas ilegalidades.

2. Calcular corretamente as indenizações

Danos materiais, morais, lucros cessantes e multas precisam ser bem fundamentados para serem aceitos pelo juiz.

3. Agir com rapidez e estratégia

A demora em acionar a Justiça pode prejudicar sua causa. O especialista sabe qual ação mover e como reunir provas.

4. Evitar que a construtora “empurre” soluções parciais

Propostas de acordo com devolução parcial ou bônus em créditos futuros são comuns — mas nem sempre vantajosas. O advogado defende seus interesses reais.

5. Aumentar suas chances de vitória

Um processo bem estruturado tem altíssimas chances de sucesso. E muitas vezes, o simples ajuizamento da ação já leva a um bom acordo extrajudicial.

Na Reis Advocacia, já ajudamos inúmeros clientes a recuperar valores pagos, receber indenizações e anular cláusulas abusivas em casos de atraso de imóvel comprado na planta.

Saiba seus direitos

Comprar um imóvel na planta é um passo importante na vida de qualquer pessoa. Por isso, quando a construtora atrasa a entrega e não cumpre com suas obrigações contratuais, o consumidor não deve ficar passivo. A lei está do seu lado.

Neste artigo, você viu:

• O que caracteriza um imóvel comprado na planta
• Quais são os seus direitos legais em caso de atraso
• Como agir juridicamente contra a construtora
• Que é possível processar e receber indenizações
• Por que é fundamental contar com um advogado especialista

Na Reis Advocacia, já ajudamos diversas pessoas a recuperarem o que é seu por direito, seja por via judicial ou acordo extrajudicial. Atuamos com técnica, ética e estratégia para proteger seu patrimônio e sua dignidade.

Perguntas frequentes sobre o tema

1. Qual o prazo de tolerância legal para entrega de imóvel na planta?

A maioria dos contratos prevê 180 dias de tolerância. Após isso, o atraso é considerado ilegal.

2. Posso pedir aluguel por conta do atraso?

Sim. O nome jurídico é “lucros cessantes” — você pode pedir valor equivalente ao aluguel mensal que deixou de usufruir.

3. Posso cancelar o contrato e receber tudo de volta?

Sim. Se o atraso ultrapassou o prazo de tolerância, você pode pedir rescisão com devolução integral dos valores pagos, corrigidos.

4. Quanto posso receber por danos morais?

O valor varia de acordo com o caso, mas pode chegar a R$ 10 mil, R$ 20 mil ou mais, dependendo da gravidade do prejuízo emocional.

5. A construtora pode cobrar multa se eu desistir por atraso?

Não. Se a culpa for da construtora, você pode rescindir sem pagar multa — e ainda receber tudo que pagou de volta.

6. E se o financiamento já estiver ativo?

Você pode incluir os valores pagos à instituição financeira na sua ação, pedindo que a construtora assuma ou indenize os custos.

7. Preciso esperar a entrega para processar?

Não. Basta o fim do prazo de carência para entrar com a ação.

8. Atraso por motivo de força maior isenta a construtora?

Não totalmente. É necessário comprovar o motivo e sua ligação direta com o atraso. Mesmo em pandemias, a Justiça tem reconhecido direitos dos compradores.

9. Como é calculada a multa por atraso?

Geralmente corresponde a 2% do valor total do contrato, mais juros e correção, dependendo do que foi acordado.

10. Um advogado é realmente necessário?

Sim. Apenas um advogado especializado poderá garantir que todos os seus direitos sejam pleiteados corretamente, com maior chance de vitória.

Leia também:

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Referências:

1. STJ – Cumulação de lucros cessantes e cláusula penal em atraso na entrega de imóvel
   A Terceira Turma do STJ decidiu que, se a multa contratual for inferior ao aluguel do imóvel, o comprador pode pleitear lucros cessantes sem exigir a multa moratória.

2. STJ – Corretora e empresa de pagamento não respondem por atraso na entrega de imóvel
   Entendimento de que intermediários não integravam a cadeia de consumo e, portanto, não respondem pelos danos da entrega atrasada

Dr Tiago Reis

Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557

Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.

Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.

Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.