Ações renovatórias em recente julgamento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que os juros de mora sobre as diferenças de aluguéis apuradas em ações renovatórias de locação comercial incidem a partir da intimação do locatário na fase de cumprimento definitivo de sentença.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que o valor estabelecido na sentença pode ser alterado em grau recursal, não possuindo liquidez imediata. Somente com o trânsito em julgado é possível constituir o devedor em mora.

O que são ações Renovatórias?

A ações  renovatórias são um instrumento jurídico que permite ao locatário comercial solicitar judicialmente a renovação compulsória do contrato de locação, visando assegurar a continuidade de seu negócio no mesmo local. Esse mecanismo é fundamental para proteger o fundo de comércio e garantir a estabilidade das atividades comerciais.

 Ações renovatórias quais as Implicações da Decisão do STJ

A decisão do STJ traz importantes implicações para locadores e locatários:

• Para Locatários: Garante que os juros de mora sobre eventuais diferenças de aluguéis só sejam devidos após a definição final do valor, evitando encargos adicionais durante a fase de conhecimento do processo.
• Para Locadores: Reforça a necessidade de diligência na condução do processo, especialmente na apresentação de cálculos e na busca pela celeridade processual, para evitar a postergação do recebimento das diferenças de aluguéis.

Requisitos para Propor uma Ação Renovatória

Para que o locatário possa ingressar com a ação renovatória, é necessário atender aos seguintes requisitos:

1. Contrato escrito e com prazo determinado: O contrato de locação deve ter sido formalizado por escrito e possuir um prazo definido.
2. Prazo mínimo do contrato: O contrato ou a soma dos contratos ininterruptos deve totalizar, no mínimo, cinco anos.
3. Exploração do mesmo ramo comercial: O locatário deve estar exercendo, de forma contínua, a mesma atividade comercial no imóvel por pelo menos três anos.

Esses requisitos estão previstos no artigo 51 da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

Ações renovatórias: Quais as Situações em que não é Aplicável

A ação renovatória não é aplicável nas seguintes situações:

• Locações residenciais: A ação renovatória é destinada exclusivamente a contratos de locação comercial.
• Contratos verbais ou com prazo indeterminado: A ausência de um contrato escrito ou a indefinição de prazo inviabilizam o uso da ação renovatória.
• Atividades não comerciais: Locações destinadas a finalidades não comerciais, como atividades filantrópicas ou sem fins lucrativos, não se enquadram nas disposições da ação renovatória.

Nesses casos, o locatário não poderá recorrer à ação renovatória para assegurar a continuidade da locação.

Principais Atividades do Advogado Imobiliário na Ações Renovatórias:

1. Análise Contratual: Avaliação minuciosa do contrato de locação vigente para verificar cláusulas relevantes e identificar possíveis pontos de atenção que possam influenciar na ação renovatória.
2. Verificação de Requisitos Legais: Confirmação de que o locatário atende aos critérios estabelecidos pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), como:
   • Contrato escrito e com prazo determinado.
   • Prazo mínimo de cinco anos de locação ininterrupta.
   • Exploração do mesmo ramo comercial por pelo menos três anos.
3. Gestão de Prazos: Monitoramento rigoroso dos prazos para a propositura da ação renovatória, que deve ser iniciada no intervalo de um ano até seis meses antes do término do contrato vigente, conforme o artigo 51, §5º, da Lei do Inquilinato.
4. Elaboração da Petição Inicial: Redação da petição inicial da ação renovatória, incluindo toda a documentação necessária, como provas de cumprimento dos requisitos legais, quitação de impostos e taxas, e proposta das condições para a renovação da locação.
5. Negociação com o Locador: Atuação em negociações com o locador visando a obtenção de um acordo amigável para a renovação do contrato, evitando, se possível, a judicialização do conflito.
6. Representação Judicial: Defesa dos interesses do locatário em juízo, caso a negociação extrajudicial não seja bem-sucedida, apresentando argumentos jurídicos sólidos para sustentar o direito à renovação compulsória.
7. Assessoria Contínua: Orientação ao locatário sobre as melhores práticas durante a vigência do contrato, garantindo o cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, o que fortalece a posição do locatário em uma eventual ação renovatória.

A atuação do advogado imobiliário é, portanto, essencial para assegurar que todos os procedimentos sejam conduzidos de forma adequada, minimizando riscos e aumentando as chances de sucesso na renovação do contrato de locação comercial.

A recente decisão do STJ esclarece o momento de incidência dos juros de mora em ações renovatórias, trazendo maior segurança jurídica para as partes envolvidas. É fundamental que tanto locadores quanto locatários estejam atentos a esse entendimento para melhor planejar suas estratégias processuais e financeiras.

Se você é locador ou locatário e deseja entender como essa decisão pode afetar seus contratos de locação comercial, entre em contato conosco. Nossa equipe de advogados especializados está pronta para orientá-lo e garantir que seus direitos sejam protegidos.