ACONTECEU NA JUSTIÇA
Medida renovatória em recente julgamento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que os juros de mora sobre as diferenças de aluguéis apuradas em ações renovatórias de locação comercial incidem a partir da intimação do locatário na fase de cumprimento definitivo de sentença.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que o valor estabelecido na sentença pode ser alterado em grau recursal, não possuindo liquidez imediata. Somente com o trânsito em julgado é possível constituir o devedor em mora.
O que são Medidas renovatórias?
As Medida renovatória são um instrumento jurídico que permite ao locatário comercial solicitar judicialmente a renovação compulsória do contrato de locação, visando assegurar a continuidade de seu negócio no mesmo local. Esse mecanismo é fundamental para proteger o fundo de comércio e garantir a estabilidade das atividades comerciais.
A Medida renovatória é um direito garantido ao locatário comercial que deseja manter o imóvel após o término do contrato, desde que cumpra requisitos legais como prazo mínimo de cinco anos de locação e três anos no mesmo ponto comercial.
Medidas renovatórias quais as Implicações da Decisão do STJ
A decisão do STJ traz importantes implicações para locadores e locatários:
- Para Locatários: Garante que os juros de mora sobre eventuais diferenças de aluguéis só sejam devidos após a definição final do valor, evitando encargos adicionais durante a fase de conhecimento do processo.
- Para Locadores: Reforça a necessidade de diligência na condução do processo, especialmente na apresentação de cálculos e na busca pela celeridade processual, para evitar a postergação do recebimento das diferenças de aluguéis.
5 passos para entrar com uma ação renovatória
Verifique os requisitos legais
O locatário precisa comprovar pelo menos cinco anos de contrato e três anos de exercício da atividade no mesmo local.Reúna documentos necessários
Inclua o contrato de locação, comprovantes de pagamento, CNPJ, alvarás e documentos que demonstrem o funcionamento do comércio.Consulte um advogado especializado
Um advogado em direito imobiliário é essencial para analisar o caso e redigir a petição inicial.Protocole a ação no prazo legal
A medida renovatória deve ser ajuizada entre um ano e seis meses antes do término do contrato.Acompanhe o processo judicial
Durante o processo, podem ocorrer perícias e audiências para definir as condições da renovação.
Requisitos para Propor uma medida renovatória
Para que o locatário possa ingressar com a medida renovatória, é necessário atender aos seguintes requisitos:
- Contrato escrito e com prazo determinado: O contrato de locação deve ter sido formalizado por escrito e possuir um prazo definido.
- Prazo mínimo do contrato: O contrato ou a soma dos contratos ininterruptos deve totalizar, no mínimo, cinco anos.
- Exploração do mesmo ramo comercial: O locatário deve estar exercendo, de forma contínua, a mesma atividade comercial no imóvel por pelo menos três anos.
Esses requisitos estão previstos no artigo 51 da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.
Ações renovatórias: Quais as Situações em que não é Aplicável
A medida renovatória não é aplicável nas seguintes situações:
- Locações residenciais: A medida renovatória é destinada exclusivamente a contratos de locação comercial.
- Contratos verbais ou com prazo indeterminado: A ausência de um contrato escrito ou a indefinição de prazo inviabilizam o uso da medida renovatória.
- Atividades não comerciais: Locações destinadas a finalidades não comerciais, como atividades filantrópicas ou sem fins lucrativos, não se enquadram nas disposições da ação renovatória.
Nesses casos, o locatário não poderá recorrer à ação renovatória para assegurar a continuidade da locação.
Principais Atividades do Advogado Imobiliário na Ações Renovatórias:
- Análise Contratual: Avaliação minuciosa do contrato de locação vigente para verificar cláusulas relevantes e identificar possíveis pontos de atenção que possam influenciar na ação renovatória.
- Verificação de Requisitos Legais: Confirmação de que o locatário atende aos critérios estabelecidos pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), como:
- Contrato escrito e com prazo determinado.
- Prazo mínimo de cinco anos de locação ininterrupta.
- Exploração do mesmo ramo comercial por pelo menos três anos.
- Gestão de Prazos: Monitoramento rigoroso dos prazos para a propositura da ação renovatória, que deve ser iniciada no intervalo de um ano até seis meses antes do término do contrato vigente, conforme o artigo 51, §5º, da Lei do Inquilinato.
- Elaboração da Petição Inicial: Redação da petição inicial da ação renovatória, incluindo toda a documentação necessária, como provas de cumprimento dos requisitos legais, quitação de impostos e taxas, e proposta das condições para a renovação da locação.
- Negociação com o Locador: Atuação em negociações com o locador visando a obtenção de um acordo amigável para a renovação do contrato, evitando, se possível, a judicialização do conflito.
- Representação Judicial: Defesa dos interesses do locatário em juízo, caso a negociação extrajudicial não seja bem-sucedida, apresentando argumentos jurídicos sólidos para sustentar o direito à renovação compulsória.
- Assessoria Contínua: Orientação ao locatário sobre as melhores práticas durante a vigência do contrato, garantindo o cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, o que fortalece a posição do locatário em uma eventual ação renovatória.
A atuação do advogado imobiliário é, portanto, essencial para assegurar que todos os procedimentos sejam conduzidos de forma adequada, minimizando riscos e aumentando as chances de sucesso na renovação do contrato de locação comercial.
A recente decisão do STJ esclarece o momento de incidência dos juros de mora em ações renovatórias, trazendo maior segurança jurídica para as partes envolvidas. É fundamental que tanto locadores quanto locatários estejam atentos a esse entendimento para melhor planejar suas estratégias processuais e financeiras.
Se você é locador ou locatário e deseja entender como essa decisão pode afetar seus contratos de locação comercial, entre em contato conosco. Nossa equipe de advogados especializados está pronta para orientá-lo e garantir que seus direitos sejam protegidos.
Consequências do descuido com o prazo
Caso o locatário perca o prazo para ingressar com a ação renovatória — que deve ocorrer no intervalo de um ano até seis meses antes do fim do contrato — ele pode acabar tendo que desocupar o imóvel mesmo que tenha investido no ponto comercial ou mantido um bom histórico como inquilino. A perda desse direito pode comprometer não apenas a operação do negócio, mas também sua clientela, localização estratégica e valor agregado ao ponto. Por isso, o suporte jurídico especializado é essencial para garantir que os prazos e requisitos legais sejam cumpridos com segurança.
Perguntas frequentes sobre o tema
O que é uma medida renovatória de contrato de locação?
É um direito do locatário comercial de renovar o contrato para permanecer no imóvel, caso cumpra os requisitos legais.
Qual o prazo para entrar com uma medida renovatória?
Deve ser ajuizada entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato de locação.
Quais documentos são necessários para a medida renovatória?
Contrato de locação, comprovantes de pagamento, documentos da empresa (CNPJ), alvarás e outras provas da atividade comercial.
Posso negociar um novo valor de aluguel durante a medida renovatória?
Sim. O valor pode ser discutido e definido judicialmente, caso as partes não cheguem a um acordo.
Leia também:
Ação renovatória: Quais prazos, requisitos e exceções – explica os prazos legais (1 ano a 6 meses antes do fim do contrato), requisitos (contrato escrito, mínimo 5 anos, mesma atividade por 3 anos) e hipóteses de exclusão da medida renovatória.
Ações Renovatórias: termo do juros de Mora – Decisão STJ – aborda a recente jurisprudência do STJ sobre incidência de juros de mora a partir da intimação em sede de cumprimento de sentença.
Legislação Imobiliária: Principais mudanças em 2025! – estudo sobre atualizações relevantes, como mediação obrigatória e criação do Cadastro Nacional Digital de Imóveis.
LOCAÇÃO COMERCIAL: Guia Completo para Imóveis Comerciais – guia detalhado sobre contratos comerciais, com foco na medida renovatória e sua aplicação prática.
Direito imobiliário: Como locador e investidor evita conflito – orientações para prevenir litígios entre locador e locatário, incluindo garantias, vistorias e obrigações contratuais.
Referências
Lei nº 6.546/1942 (Decreto nº 24.150/1942) – estabelece o direito à renovação de contrato de locação comercial, prevendo prazos e procedimentos para exercício da ação.
Lei n.º 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) – estabelece os artigos sobre renovação compulsória do contrato, especialmente art. 51 (requisitos e prazos) e art. 71 (documentação exigida).
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Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557
Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.
Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.
Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.