A adjudicação é um conceito jurídico que envolve a transferência de propriedade de um bem a alguém em razão de uma decisão judicial. Este processo se manifesta em diversos contextos legais e é fundamental para a efetivação de direitos em situações específicas.
Neste artigo, vamos explorar o significado, as modalidades, os conceitos associados e as aplicações práticas da adjudicação no direito brasileiro. Vamos entender como esse instituto funciona e quais são seus benefícios e desafios.
O Que Significa Adjudicar?
“Adjudicar” é o ato de atribuir ou conceder algo a alguém, geralmente em virtude de uma decisão judicial. No contexto de execuções judiciais, por exemplo, um bem pode ser adjudicado ao credor como forma de pagamento de uma dívida.
A adjudicação é uma das formas de satisfação do crédito na execução por quantia certa contra devedor solvente. Nesse caso, o credor pode requerer ao juiz que lhe seja transferida a propriedade do bem penhorado, desde que ofereça preço não inferior ao da avaliação.
O devedor pode se opor à adjudicação, apresentando embargos à execução ou impugnação ao cumprimento da sentença. Se não houver oposição ou se ela for rejeitada, o juiz expedirá uma carta de adjudicação em favor do credor, que servirá como título hábil para a transferência do domínio do bem.
Adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória refere-se a uma situação em que o compromissário vendedor se recusa a formalizar a escritura definitiva após o cumprimento do contrato. Neste caso, o compromissário comprador pode recorrer ao Judiciário para requerer que a propriedade seja transferida a seu nome.
A adjudicação compulsória está prevista no artigo 1.418 do Código Civil, que dispõe que “nos contratos preliminares, exceto quanto à forma, será observado o disposto no artigo seguinte e as respectivas disposições especiais”. O artigo seguinte (1.419) estabelece que “o adquirente tem direito à adjudicação compulsória quando o vendedor recusar-se a outorgar-lhe a escritura definitiva”.
O contrato preliminar ou promessa de compra e venda é um acordo pelo qual uma das partes se obriga a vender um bem a outra parte, mediante certas condições. Esse contrato gera um direito real sobre o bem, que pode ser registrado no cartório competente.
Para requerer a adjudicação compulsória, o comprador deve provar que cumpriu todas as obrigações contratuais e que o vendedor se recusou injustificadamente a outorgar-lhe a escritura definitiva. O juiz poderá determinar a citação do vendedor para comparecer em cartório e assinar a escritura em um prazo determinado. Se ele não comparecer ou se negar a assinar, o juiz expedirá uma sentença que valerá como título para o registro da propriedade em nome do comprador.
Adjudicação compulsória extrajudicial
Trata-se de um mecanismo alternativo à via judicial. Através de um procedimento extrajudicial, o tabelião pode, mediante escritura pública, adjudicar o bem ao compromissário comprador, garantindo a efetivação do seu direito.
A adjudicação compulsória extrajudicial está prevista na Lei nº 11.977/2009, que dispõe sobre o Programa Minha Casa Minha Vida e outras medidas relacionadas à regularização fundiária. O artigo 38 dessa lei estabelece que “é facultado ao adquirente de unidade imobiliária beneficiário do Programa Minha Casa Minha Vida realizar diretamente com o incorporador ou com seus sucessores ou cessionários contrato definitivo de compra e venda ou promessa de compra e venda”.
O parágrafo único desse artigo prevê que “o contrato definitivo de compra e venda ou promessa de compra e venda poderá ser lavrado por escritura pública, que será registrada no cartório de registro de imóveis competente, valendo como título para a transferência do domínio”.
Para realizar a adjudicação compulsória extrajudicial, o comprador deve apresentar ao tabelião os seguintes documentos:
- Contrato preliminar ou promessa de compra e venda do imóvel;
- Comprovante de quitação das prestações do imóvel;
- Certidões negativas de débitos fiscais, trabalhistas e previdenciários do vendedor;
- Certidão de propriedade do imóvel.
O tabelião irá notificar o vendedor para comparecer em cartório e assinar a escritura definitiva em um prazo de 30 dias. Se ele não comparecer ou se negar a assinar, o tabelião lavrará a escritura pública de adjudicação compulsória, que servirá como título para o registro da propriedade em nome do comprador.
A vantagem da adjudicação compulsória extrajudicial é que ela é mais rápida, simples e econômica do que a judicial, pois dispensa a intervenção do juiz e o pagamento de custas processuais. Além disso, ela pode ser utilizada não apenas pelos beneficiários do Programa Minha Casa Minha Vida, mas por qualquer comprador que se encontre na mesma situação.
Conclusão
A adjudicação é um conceito jurídico que envolve a transferência de propriedade de um bem a alguém em razão de uma decisão judicial. Este processo se manifesta em diversos contextos legais e é fundamental para a efetivação de direitos em situações específicas.
A adjudicação pode ocorrer em casos de execução judicial, quando o credor requer a transferência do bem penhorado como forma de pagamento da dívida; ou em casos de adjudicação compulsória, quando o comprador requer a transferência do bem prometido em contrato após o cumprimento das obrigações.
A adjudicação compulsória pode ser realizada por via judicial ou extrajudicial, sendo esta última uma alternativa mais rápida, simples e econômica. A adjudicação compulsória extrajudicial está prevista na Lei nº 11.977/2009 e pode ser feita mediante escritura pública lavrada pelo tabelião.
Agradeço imensamente pela sua leitura e dedicação em entender esse tema tão relevante. E lembre-se, sempre que precisar de orientação jurídica ou tiver qualquer dúvida estamos à disposição. Para entrar em contato conosco, visite advocaciareis.adv.br/contato.
