Mutuário consegue liminar e evita perda do imóvel

A perda do imóvel é um dos momentos mais dolorosos que um mutuário pode enfrentar. O lar, além de ser um bem material, carrega histórias, sonhos e segurança para toda a família. Em muitos casos, a execução extrajudicial se torna uma ameaça real quando dificuldades financeiras surgem, especialmente diante de situações imprevistas, como atraso na entrega de chaves, desemprego ou crises econômicas.

Foi exatamente esse cenário que viveu M.A.C.R., um mutuário que, após anos de esforço para conquistar sua casa própria, viu-se diante do risco iminente da perda do imóvel. O caso chegou às mãos do nosso escritório, e com uma atuação estratégica, conseguimos reverter temporariamente essa situação por meio de uma liminar concedida pela Justiça Federal, garantindo o direito de defesa e evitando que o bem fosse levado a leilão.

Neste artigo, você vai entender:

• Como funciona a execução extrajudicial e a consolidação da propriedade
• Quais teses jurídicas podem ser aplicadas para evitar a perda do imóvel
• Os desafios comuns nesses processos
• Como a atuação de um advogado especialista pode salvar seu patrimônio
• O que você pode fazer hoje para se proteger dessa ameaça

O caso de M.A.C.R. e a luta contra a perda do imóvel

A história de M.A.C.R. começa em março de 2022, quando ele firmou contrato de promessa de compra e venda com a Caixa Econômica Federal para aquisição de um apartamento no Condomínio Clube Alameda do Frio, em Paulista/PE. O valor do imóvel era de R$ 195.000,00, e tudo parecia caminhar para a realização do sonho da casa própria.

Entretanto, imprevistos surgiram: dificuldades financeiras levaram à inadimplência e, para piorar, houve atraso na entrega das chaves, o que já havia motivado uma ação anterior. Enquanto tentava negociar amigavelmente com o banco, M.A.C.R. foi surpreendido com a consolidação da propriedade do imóvel em nome da Caixa, em junho de 2025, sem ter sido devidamente intimado para purgar a mora.

Essa situação caracteriza uma grave falha no procedimento, pois a notificação pessoal é requisito legal para a execução extrajudicial. Sem ela, todos os atos subsequentes, incluindo o leilão, podem ser considerados nulos.

Conforme destacou o juiz na decisão liminar:

“A Caixa Econômica Federal não comprovou a notificação extrajudicial encaminhada à parte devedora, com o intuito de constituí-la em mora, não acostando qualquer documento à sua defesa.”

Com base nessa falha processual, foi concedida liminar para suspender os atos de execução extrajudicial até o julgamento final, protegendo o mutuário da perda do imóvel e garantindo tempo para buscar uma solução justa.

Teses jurídicas aplicadas para evitar a perda do imóvel

A estratégia jurídica para proteger M.A.C.R. da perda do imóvel se baseou em fundamentos sólidos previstos na Lei 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de bens imóveis, e em recentes alterações trazidas pela Lei 14.711/2023.

As principais teses e fundamentos foram:

1. Falta de notificação válida – A lei exige que o mutuário seja pessoalmente intimado para purgar a mora, seja por oficial do Registro de Imóveis, por correspondência com aviso de recebimento ou por outros meios previstos em lei. Sem essa notificação, o procedimento é nulo.
2. Boa-fé objetiva e função social do contrato – O contrato de compra e venda de imóvel não é apenas um acordo formal; ele carrega expectativas legítimas. O credor deve agir de forma transparente e razoável.
3. Impenhorabilidade do bem de família – Imóveis destinados à moradia familiar são protegidos pela Lei 8.009/90, exceto em hipóteses específicas, que não se aplicavam ao caso.
4. Ônus da prova do credor – Cabe ao credor demonstrar que cumpriu todos os requisitos legais para a execução extrajudicial. No caso, a Caixa não apresentou nenhum documento comprovando a notificação.
5. Precedentes do STJ – O Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente anulado execuções extrajudiciais quando há falha na notificação, reforçando a necessidade de respeitar o devido processo legal.

Ao aplicar essas teses, conseguimos mostrar ao juiz que a perda do imóvel, nas circunstâncias do caso, seria injusta e ilegal.

Lições e desafios em ações contra a perda do imóvel

Os processos para evitar a perda do imóvel não são simples. Envolvem aspectos técnicos, prazos curtos e resistência por parte das instituições financeiras.

Entre as principais lições e desafios, destacamos:

• A importância de agir rápido – O tempo é inimigo em casos de execução extrajudicial. Após a consolidação da propriedade, os leilões podem ocorrer rapidamente.
• Documentação completa – É essencial reunir contratos, comprovantes de pagamento, comunicações com o banco e qualquer prova de tentativa de negociação.
• Entendimento das regras – Alterações legislativas, como as trazidas pela Lei 14.711/2023, mudam o jogo e exigem atualização constante.
• Oposição da instituição financeira – Bancos tendem a defender a regularidade de seus procedimentos, o que exige do advogado argumentação técnica e firme.

No caso de M.A.C.R., a atuação célere foi fundamental. Em poucos dias, protocolamos a ação, demonstramos a falha na notificação e conseguimos a liminar que evitou a perda do imóvel.

Procedimentos e soluções para impedir a perda do imóvel

Se você está diante do risco de perder seu imóvel, é fundamental conhecer os caminhos jurídicos possíveis:

1. Ação judicial para anular a consolidação da propriedade – Quando há vício na notificação ou no procedimento.
2. Pedido de tutela de urgência (liminar) – Para suspender imediatamente o leilão ou a execução extrajudicial.
3. Depósito judicial – Oferecer um valor inicial como boa-fé para negociar o saldo devedor.
4. Negociação extrajudicial – Em alguns casos, é possível renegociar diretamente com o banco.
5. Alegação de impenhorabilidade – Quando se trata de bem de família.

No caso de M.A.C.R., optamos pela via judicial imediata, pois a perda do imóvel estava prestes a se concretizar e a falha do banco era evidente.

Advogado especialista em ações de perda do imóvel

Na Reis Advocacia, temos experiência consolidada na defesa de mutuários ameaçados pela perda do imóvel. O caso de M.A.C.R., no processo nº 0810712-92.2025.4.05.8300, é apenas um exemplo de como a atuação estratégica pode mudar o rumo de uma história.

Nossa equipe atua de forma personalizada, analisando cada detalhe do contrato, dos procedimentos adotados pelo credor e das oportunidades jurídicas que podem ser exploradas. Mais do que defender um bem material, defendemos a dignidade e a segurança das famílias.

“Acesse o tribunal e saiba mais sobre o processo” – Processo nº 0810712-92.2025.4.05.8300.

Perguntas Frequentes sobre a perda do imóvel

1. O que é perda do imóvel por execução extrajudicial?
   É quando o credor consolida a propriedade do imóvel por falta de pagamento, sem necessidade de processo judicial, seguindo a Lei 9.514/97.
2. Como posso evitar a perda do imóvel?
   Buscando imediatamente um advogado especializado, verificando se houve falha na notificação e, se possível, ingressando com ação judicial.
3. A falta de notificação pode anular a perda do imóvel?
   Sim. A ausência de notificação válida pode tornar nulos os atos de execução extrajudicial.
4. Posso negociar com o banco mesmo após o início da execução?
   Sim. Em muitos casos, o depósito judicial de parte da dívida pode abrir espaço para acordo.
5. Todo imóvel residencial é impenhorável?
   Em regra, sim, se for bem de família. Mas existem exceções previstas em lei.

Leia também:

1. Reintegração de Posse: o que é? Quais seus direitos?
   Artigo explicativo sobre a ação de reintegração de posse, que permite ao proprietário ou possuidor legítimo recuperar a posse de um bem quando esta foi ilegalmente tomada.

2. Despejo por Falta de Pagamento: Entenda o Processo
   Detalha os direitos e deveres do locador diante da inadimplência, além dos procedimentos judiciais cabíveis.

3. Contencioso Imobiliário: Quais Causas e Soluções?
   Artigo abrangente que aborda os principais tipos de litígios imobiliários e apresenta soluções, tanto judiciais como extrajudiciais.

4. Compra de Imóvel com Pendências: Evite Prejuízos Legais
   Orienta o leitor sobre os riscos de adquirir imóveis com pendências e a importância da due diligence jurídica para evitar litígios futuros.

5. Interdito Proibitório: O que é? Quais as Aplicações Legais?
   Explica a ação judicial preventiva—com liminar—voltada à proteção da posse diante de ameaças iminentes de turbação ou esbulho.

Dr Tiago Reis

Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557

Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.

Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.

Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.