“APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. REVISÃO DA FORMA DE REAJUSTE DO VALOR DA LOCAÇÃO. REAJUSTE EFETUADO SEM OBSERVAR A PERIODICIDADE ANUAL E EM MONTANTE VINCULADO AO SALÁRIO MÍNIMO. REAJUSTE ESTABELECIDO DE FORMA UNILATERAL PELO LOCADOR SEM PREVISÃO CONTRATUAL. ILEGALIDADE RECONHECIDA.

Nos contratos de locação não é facultado ao locador o direito de aumentar unilateralmente o valor do locativo. Para o reajuste do valor do aluguel deve o locador observar a periodicidade anual, observada a data de início do contrato, sendo vedado o reajuste com parâmetro no salário-mínimo. Inteligência do art. 17 da Lei de Locações. Na ausência de parâmetro legal estabelecido no contrato deve o reajuste anual do aluguel ocorrer com base no Índice Geral de Preços. Precedentes do STJ. Sentença reformada. Sucumbência redimensionada.

RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.

(TJ-RS, Apelação Cível nº 70075826180, Comarca de Carazinho).”

A decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul marca um precedente importante para locatários de imóveis em todo o Brasil. A Corte reconheceu como ilegal o reajuste abusivo de aluguel realizado de forma unilateral pelo locador, especialmente quando atrelado ao salário mínimo e sem cláusula contratual que previsse essa forma de correção.

O caso julgado aborda:

• A ilegalidade do reajuste antes de 12 meses;
• A vedação legal de vinculação do aluguel ao salário mínimo;
• A ausência de cláusula contratual específica para reajustes;
• O direito do inquilino à restituição dos valores pagos a maior.

Essa jurisprudência serve de alerta e esperança para milhares de brasileiros que enfrentam aumentos abusivos no valor do aluguel, muitas vezes sem respaldo legal. Se você já se perguntou:

• “Posso contestar o valor do aluguel?”
• “Meu contrato permite esse tipo de reajuste?”
• “O que fazer quando o locador aumenta o valor por conta própria?”

Então, este artigo foi feito para você. Vamos analisar o caso concreto, explicar os fundamentos jurídicos, apresentar os direitos do inquilino e mostrar como é possível agir contra o reajuste abusivo de aluguel.

Revisão de Aluguel – Jurisprudência Comentada TJ-RS

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul foi categórico: é ilegal o reajuste abusivo de aluguel praticado de forma unilateral pelo locador, ainda mais quando feito em prazo inferior a um ano e com base no salário mínimo.

A ação foi movida por um inquilino contra os sucessores do locador original, contestando aumentos anuais aplicados fora do prazo contratual e com base em reajustes do salário mínimo. O contrato de locação, firmado em setembro de 2012, previa valor mensal de R$ 3.732,00, mas em janeiro de 2013 já sofreu aumento para R$ 4.068,00. E os aumentos seguiram ano após ano, sempre ligados ao valor do salário mínimo.

A sentença de primeiro grau havia sido desfavorável ao inquilino. No entanto, o Tribunal reformou a decisão com base em três pilares jurídicos fundamentais:

1. Art. 17 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) – Veda a vinculação do valor do aluguel ao salário mínimo.
2. Art. 28 da Lei 9.069/95 – Determina a periodicidade mínima de 12 meses para reajustes.
3. Boa-fé objetiva – O reajuste unilateral sem previsão contratual fere os princípios da boa-fé e da função social do contrato.

Como comentarista jurídico, entendo que a vitória do inquilino nesse caso reflete não só o cumprimento da legalidade, mas também a necessidade de equilibrar as relações contratuais em um país onde o acesso à moradia é um direito constitucional. Reajustes abusivos de aluguel impactam diretamente na dignidade da pessoa humana, gerando instabilidade e prejuízo financeiro para famílias inteiras.

A decisão reconhece que, na ausência de cláusula específica, deve-se utilizar um índice oficial – como o IGP-M – para realizar os reajustes anuais, respeitando o mês de aniversário do contrato.

Decisão TJ-RS sobre Reajuste Abusivo de Aluguel

A jurisprudência comentada neste artigo deixa claro que a Justiça tem combatido de forma firme o reajuste abusivo de aluguel. Vamos entender os principais fundamentos aplicados:

 Teses jurídicas aplicáveis:

1. Vedação ao reajuste com base no salário mínimo:
   • Conforme o art. 17 da Lei 8.245/91, o valor do aluguel não pode ser vinculado à variação do salário mínimo, por se tratar de critério vedado legalmente.
2. Periodicidade mínima de 12 meses para reajuste:
   • O art. 28 da Lei 9.069/95 assegura que os reajustes de valores contratuais devem ocorrer no mínimo uma vez por ano.
3. Inexistência de cláusula contratual específica:
   • Não havia no contrato firmado entre as partes nenhuma cláusula que estabelecesse índice oficial de reajuste, tampouco autorização para o locador reajustar valores de forma unilateral.
4. Princípio da boa-fé objetiva:
   • A cláusula genérica usada no contrato afronta a boa-fé e o equilíbrio contratual, ao permitir ao locador impor valores sem acordo.
5. Precedente do STJ:
   • No REsp 1027229/RN, o STJ já havia decidido que não cabe ao locador reajustar valores de forma unilateral após término de contrato por prazo determinado.

A partir dessas teses, a Corte condenou o locador a restituir os valores pagos a maior desde janeiro de 2013, com correção monetária pelo IGP-M e juros legais.

A justiça reconheceu, de forma expressa, a existência de um reajuste abusivo de aluguel, com base em parâmetros vedados e fora do prazo legal.

Direito do Inquilino ao Reajuste Correto do Aluguel

Quando falamos de reajuste abusivo de aluguel, é comum o inquilino se sentir acuado ou sem saída. Muitos não sabem que têm o direito de questionar judicialmente reajustes ilegais e pedir a restituição dos valores pagos indevidamente.

Se você está nessa situação, saiba que:

• O locador não pode aumentar o valor do aluguel quando quiser;
• O contrato deve conter cláusula clara sobre o índice de reajuste e o prazo para aplicação;
• Se não houver cláusula, o índice mais aceito é o IGP-M anual;
• A cobrança com base no salário mínimo é nula de pleno direito;
• O inquilino pode buscar revisão judicial e pedir a devolução dos valores pagos a maior.

Essa jurisprudência reforça que o inquilino não está sozinho. A Justiça reconhece o abuso e protege o equilíbrio contratual.

Outros locatários que passaram por situações semelhantes podem usar essa decisão como base para abrir suas próprias ações. Inclusive, é possível, com a assessoria de um advogado, revisar os contratos antigos e calcular os valores pagos indevidamente.

Como Pedir Revisão de Aluguel com Base na Lei

Diante de um reajuste abusivo de aluguel, o primeiro passo é buscar orientação jurídica especializada. Veja o passo a passo para agir:

1. Reúna os documentos que envolve o reajuste abusivo de aluguel:
   • Contrato de locação;
   • Recibos de pagamento de aluguel;
   • Comprovantes dos reajustes aplicados.
2. Analise as cláusulas do contrato:
   • Existe cláusula que permita reajuste anual? Há menção a índices oficiais?
3. Verifique o índice utilizado:
   • Se o reajuste foi vinculado ao salário mínimo ou feito antes de 12 meses, é ilegal.
4. Solicite extrajudicialmente a correção:
   • Um advogado pode enviar notificação extrajudicial solicitando a correção e a devolução dos valores pagos a maior.
5. Ação judicial de revisão de aluguel:
   • Caso não haja acordo, é possível ajuizar ação revisional para corrigir os reajustes e pedir a devolução.
6. Cálculo dos valores pagos indevidamente:
   • Será feito com base no índice correto (ex. IGP-M), desde a data do reajuste abusivo.
7. Execução da sentença:
   • Se a decisão for favorável, o locador será condenado a restituir os valores corrigidos.

Esse passo a passo tem sido seguido com sucesso por inquilinos que enfrentam reajuste abusivo de aluguel. Com base na jurisprudência do TJ-RS, é possível construir uma tese sólida e justa.

Advogado especialista em Revisão de Aluguel

O caso que estamos comentando é um exemplo emblemático de como a Justiça pode agir para proteger o inquilino contra práticas abusivas de locadores. O reajuste abusivo de aluguel, seja por periodicidade ilegal, ausência de cláusula contratual ou vinculação ao salário mínimo, deve ser combatido judicialmente.

Na Reis Advocacia, atuamos com foco na defesa dos direitos do consumidor e do inquilino. Já ajudamos centenas de clientes a recuperar valores pagos indevidamente e garantir contratos equilibrados.

Se você também suspeita que está pagando um aluguel abusivo, entre em contato com um advogado especialista e saiba como agir.

Acesse o tribunal e saiba mais sobre o processo: Apelação Cível nº 70075826180, TJ-RS.

Perguntas Frequentes sobre Reajuste Abusivo de Aluguel

1. O que é reajuste abusivo de aluguel?
   • É o aumento feito sem respaldo legal, fora do prazo contratual ou com base em índices proibidos, como o salário mínimo.
2. Posso contestar um reajuste abusivo de aluguel?
   • Sim. Se não estiver previsto no contrato ou for aplicado antes de 12 meses, é possível contestar.
3. O locador pode vincular o aluguel ao salário mínimo?
   • Não. Essa prática é proibida por lei.
4. Qual o índice correto para reajustar o aluguel?
   • Os mais utilizados são o IGP-M e o IPCA, desde que estejam previstos no contrato.
5. O que fazer se o contrato não prever índice de reajuste?
   • O reajuste deve seguir um índice oficial, de forma anual. Caso contrário, pode ser considerado abusivo.
6. Tenho direito à devolução do que paguei a mais no reajuste abusivo de aluguel?
   • Sim, mediante ação judicial com cálculo dos valores pagos indevidamente.
7. Preciso de um advogado para entrar com essa ação?
   • Sim. Um advogado especialista em direito imobiliário é essencial para garantir seus direitos.
8. Quanto tempo demora uma ação de revisão de aluguel?
   • Em média, de 6 meses a 2 anos, dependendo da comarca e da complexidade.
9. Posso continuar no imóvel durante o processo que envolve reajuste abusivo de aluguel?
   • Sim, desde que cumpra com as demais obrigações contratuais.
10. A decisão do TJ-RS vale para outros estados?

• Sim. Embora não seja vinculante, é uma forte referência para casos semelhantes em todo o país.

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5. Ação revisional de aluguel: Como funciona e como solicitar

Referências:

1. Lei nº 4.494/1964,
   Proíbe a cobrança de valores além do aluguel e encargos previstos, ou seja, reajustes extras sem previsão contratual são vedados.

2. Assembleia Legislativa de Pernambuco – Lei Complementar nº 125/2008, 
   Define regras para locação, sublocação, arrendamento, cessão e aluguel de bens e serviços estaduais, o que inclui a necessidade de observância às cláusulas contratuais, entre elas o reajuste.

Dr Tiago Reis

Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557

Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.

Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.

Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.