A herança de imóvel irregular é uma realidade que assusta muitos herdeiros no momento de abrir o inventário. Imagine a situação: após a morte de um ente querido, você descobre que aquele bem tão valioso não está regularizado no cartório de registro de imóveis. Resultado? A partilha pode ser travada, a venda fica impossibilitada e os conflitos familiares aumentam.

Esse é um dos maiores pesadelos em sucessões, e pode gerar:

• Dificuldades para registrar a herança no cartório;
• Conflitos entre herdeiros sobre posse e divisão;
• Perda de valor de mercado do imóvel;
• Risco de usucapião por terceiros;
• Inventário judicial ou extrajudicial parado por anos.

Mas a boa notícia é que há solução. Neste guia, vou explicar o que é um imóvel irregular, como funciona a herança de imóvel irregular, quais são os caminhos para regularizar e quais teses jurídicas podem ser aplicadas. Ao final, você verá como um advogado especialista em direito sucessório e imobiliário pode ser a chave para destravar esse problema e garantir que o patrimônio seja devidamente transmitido.

Portanto, se você está passando por essa situação ou deseja se prevenir, continue a leitura e descubra como resolver definitivamente a herança de imóvel irregular.

O que é um imóvel irregular?

Um imóvel irregular é aquele que não está devidamente registrado ou que apresenta pendências jurídicas e administrativas que impedem sua plena regularização. Isso significa que o bem existe fisicamente, mas não possui a documentação correta exigida pela lei para ser transmitido, vendido ou financiado.

Os principais tipos de irregularidades são:

• Falta de registro no cartório de imóveis: quando a escritura pública nunca foi registrada.
• Construção sem averbação: a casa ou prédio existe, mas não consta na matrícula.
• Imóvel com área diferente da matrícula: divergência entre a realidade e o documento.
• Doação ou compra e venda não formalizadas: contratos particulares sem registro.
• Pendências fiscais: IPTU atrasado ou débitos municipais.
• Terreno sem desmembramento ou sem aprovação da prefeitura.

Na prática, um imóvel irregular é como um bem “invisível” para o direito registral. Ele pode ser ocupado, usado e até alugado, mas não pode ser transmitido corretamente em casos de compra, venda ou sucessão.

E é justamente nesse ponto que surge o problema da herança de imóvel irregular: quando o bem herdado apresenta uma dessas pendências, o inventário não pode ser concluído até que a situação seja resolvida.

O que significa uma herança de imóvel irregular?

A herança de imóvel irregular ocorre quando um bem deixado pelo falecido não possui a documentação em ordem para ser transmitido aos herdeiros.

Exemplo prático:
Seu pai deixa como herança uma casa. Essa casa foi comprada com contrato particular, mas nunca foi registrada em cartório. Resultado: legalmente, ela nem mesmo pertence ao falecido, logo, não pode ser transmitida por herança até ser regularizada.

Isso gera diversas consequências jurídicas:

1. Trava no inventário – sem matrícula atualizada e regular, o juiz ou o cartório não pode partilhar o bem.
2. Aumento dos custos e prazos – será necessário abrir procedimentos paralelos de regularização.
3. Conflitos familiares – herdeiros podem discordar sobre quem deve arcar com custos da regularização.
4. Perda de oportunidades de venda – enquanto o imóvel não estiver regular, não pode ser vendido legalmente.
5. Risco de terceiros reivindicarem a posse – especialmente se o imóvel está ocupado por outros.

No direito sucessório, vale o princípio “nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet”: ninguém pode transferir mais direitos do que possui. Assim, se o falecido não tinha a propriedade plena (regularizada), os herdeiros também não terão, até resolverem a pendência.

Portanto, a herança de imóvel irregular é um dos maiores entraves em inventários no Brasil e exige conhecimento técnico para não prolongar ainda mais o processo.

Como regularizar o imóvel irregular nesse caso?

A regularização da herança de imóvel irregular depende da análise da origem do problema. Cada situação terá um procedimento jurídico ou administrativo diferente.

As principais formas de regularização são:

1. Usucapião – quando o imóvel foi ocupado pelo falecido por longo tempo, sem registro em nome dele. Os herdeiros podem ingressar com ação de usucapião para reconhecer a propriedade.
2. Adjudicação compulsória – usada quando existe contrato de compra e venda, mas o vendedor se recusa ou já faleceu sem transferir.
3. Averbação de construção – caso o imóvel tenha sido construído sem registro na matrícula.
4. Retificação de registro – para corrigir divergências de área ou dados.
5. Pagamento de débitos fiscais e taxas municipais – regularizando pendências financeiras.

Em todos esses casos, a regularização deve ocorrer antes ou durante o inventário, pois só assim será possível partilhar o bem entre os herdeiros.

Além disso, há casos em que o inventário pode seguir parcialmente, deixando o bem irregular em sobrepartilha, mas isso costuma prolongar conflitos e não é a solução ideal.

5 Passos para entender a herança de imóvel irregular

Para simplificar, veja um passo a passo prático para lidar com a herança de imóvel irregular:

1. Identificar a irregularidade – verificar no cartório de registro de imóveis qual é o problema (ausência de matrícula, divergência, débito etc.).
2. Analisar a documentação existente – contratos de compra e venda, recibos, escrituras, carnês de IPTU.
3. Escolher o caminho jurídico correto – usucapião, adjudicação compulsória, retificação, etc.
4. Iniciar a regularização – ingressar com ação judicial ou processo administrativo.
5. Incluir o bem regularizado no inventário – após a conclusão, partilhar entre os herdeiros.

Seguindo esses passos, é possível transformar um imóvel irregular em patrimônio transmissível e evitar que a herança fique parada por anos.

Como fazer o inventário de uma herança de imóvel irregular?

O inventário é o procedimento que formaliza a transmissão dos bens aos herdeiros. No caso da herança de imóvel irregular, ele se torna mais complexo.

Existem duas formas de inventário:

• Judicial – obrigatório quando há herdeiros menores, incapazes ou quando há litígio.
• Extrajudicial – feito em cartório, quando todos são maiores, capazes e estão de acordo.

No entanto, o cartório não aceita imóvel irregular no inventário extrajudicial. Nesse caso, será necessário ingressar com inventário judicial ou regularizar antes.

O Código de Processo Civil (art. 611 e seguintes) permite a sobrepartilha, ou seja, deixar o bem irregular de fora até ser resolvido. Mas essa solução costuma gerar insegurança jurídica, pois o bem continua em disputa.

A melhor prática é:

1. Regularizar o imóvel primeiro;
2. Incluir no inventário com matrícula atualizada;
3. Concluir a partilha sem riscos.

Como um advogado especialista atua nesses casos?

A atuação de um advogado especialista em herança de imóvel irregular é fundamental. Ele poderá:

• Identificar rapidamente qual é a irregularidade;
• Indicar a tese jurídica mais adequada (usucapião, adjudicação compulsória, etc.);
• Ingressar com ações judiciais para regularizar;
• Conduzir o inventário de forma estratégica;
• Negociar entre herdeiros para evitar litígios prolongados;
• Evitar perda de valor de mercado do bem.

Além disso, um advogado com experiência na área conhece jurisprudências favoráveis, como decisões do STJ que permitem usucapião em nome do falecido para beneficiar os herdeiros, ou que reconhecem a adjudicação compulsória mesmo após a morte do comprador.

Portanto, contratar um especialista é o primeiro passo para resolver de forma definitiva a herança de imóvel irregular.

Saiba seus direitos

A herança de imóvel irregular é um dos maiores entraves no inventário. Sem regularização, o bem não pode ser partilhado, vendido ou transmitido legalmente, gerando custos, atrasos e conflitos familiares.

Neste artigo, você aprendeu:

• O que é um imóvel irregular;
• O que significa herdar um bem nessas condições;
• Como regularizar e quais teses jurídicas podem ser aplicadas;
• Os passos práticos para resolver o problema;
• O papel essencial do advogado especialista.

Na Reis Advocacia, já ajudamos inúmeras famílias a destravar inventários parados por herança de imóvel irregular. Atuamos com estratégias jurídicas sólidas, sempre com o objetivo de proteger o patrimônio e garantir uma solução rápida e segura.

Se você enfrenta esse problema, fale agora mesmo com um de nossos advogados. Vamos analisar seu caso e indicar o caminho ideal para regularizar o bem e concluir o inventário.

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Perguntas Frequentes sobre o tema

1. O que acontece se o imóvel da herança for irregular?
   Ele não pode ser partilhado até ser regularizado. O inventário pode ficar parado ou seguir apenas parcialmente.
2. É possível vender um imóvel irregular herdado?
   Não. A venda só é possível após a regularização no cartório de registro de imóveis.
3. O que é melhor: regularizar antes ou depois do inventário?
   O ideal é regularizar antes, para evitar atrasos. Mas é possível iniciar a regularização paralelamente.
4. O que significa usucapião em caso de herança de imóvel irregular?
   Significa reconhecer judicialmente que o falecido já possuía o bem há muitos anos, transmitindo a propriedade para os herdeiros.
5. E se o falecido comprou com contrato particular e nunca registrou?
   Nesse caso, os herdeiros podem pedir adjudicação compulsória.
6. O cartório aceita inventário com imóvel irregular?
   Não. Nesse caso, o inventário deve ser judicial.
7. Quanto tempo leva para regularizar uma herança de imóvel irregular?
   Depende do caso: averbação pode levar meses, usucapião pode levar anos.
8. Os herdeiros podem perder o imóvel se não regularizarem?
   Sim, em alguns casos, se terceiros ocuparem o bem por muito tempo, podem pedir usucapião.
9. Quem paga os custos da regularização?
   Em regra, os herdeiros proporcionalmente à sua parte, salvo acordo diferente.
10. Preciso de advogado para regularizar herança de imóvel irregular?
    Sim. A maioria dos procedimentos exige advogado, especialmente os judiciais.

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Referências:

1. STJ – AgInt no REsp 1.840.023/MG
   Decisão que reconhece a possibilidade de usucapião extraordinária por herdeiro com posse exclusiva de imóvel herdado, desde que comprovados os requisitos legais.

2. STJ – REsp 1.631.859/SP
   Precedente que consolida o entendimento de que condômino pode usucapir parte ideal do bem comum quando exerce posse exclusiva com animus domini.