“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. AQUISIÇÃO DE COTA DO EMPREENDIMENTO “HARD ROCK HOTEL RESORT FORTALEZA”. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME SHARING). ATRASO NA ENTREGA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, COM FIXAÇÃO DE MULTA PELO ATRASO. RECURSOS.

(TJPR – 19ª C.Cível – Apelação Cível nº 0028241-91.2022.8.16.0001)

O caso analisado pelo Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) envolve a compra de imóvel em regime de multipropriedade e o atraso na multipropriedade. A construtora não entregou o bem no prazo acordado e tentou afastar a responsabilidade alegando pandemia de COVID-19, além de invocar cláusula de arbitragem. O Tribunal afastou essas teses, reconheceu a falha contratual e determinou o pagamento de multa contratual de 15% sobre o valor do contrato, embora tenha negado o pedido de danos morais.

Este julgamento é extremamente relevante, pois traz lições práticas para quem enfrenta problemas semelhantes:

• Atraso na multipropriedade não é automaticamente justificado pela pandemia;
• Compradores são protegidos pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC);
• Cláusulas de arbitragem e foro de eleição podem ser afastadas em favor do consumidor;
• Multa contratual é válida como compensação pelo atraso;
• Nem sempre o dano moral é reconhecido, mas o material, sim.

Para quem adquiriu imóvel em regime de multipropriedade e enfrenta atrasos, esta decisão abre caminho para buscar reparação judicial, evitar abusos contratuais e garantir indenizações justas.

Atraso na multipropriedade: Jurisprudência Comentada do TJPR

O caso julgado pelo TJPR demonstra como o Poder Judiciário tem tratado situações de atraso na multipropriedade. O consumidor adquiriu a fração ideal de um imóvel para uso compartilhado, mas não recebeu a unidade no prazo. A construtora tentou se eximir da obrigação com dois argumentos: a cláusula compromissória de arbitragem e o impacto da pandemia de COVID-19.

Contudo, o TJPR deixou claro que, em relações de consumo, o consumidor não pode ser obrigado a submeter-se a arbitragem. O mesmo vale para cláusula de eleição de foro que prejudique o comprador. Além disso, o Tribunal reforçou que a pandemia, por si só, não configura caso fortuito ou força maior, já que as construtoras tinham condições de gerir seus riscos.

Nas palavras do acórdão: “A pandemia da COVID-19, por si só, não pode ser considerada caso fortuito ou força maior capaz de afastar a mora da construtora, sob pena de colocar todo o risco da atividade empresarial sobre o consumidor.” (TJPR – Apelação Cível nº 0028241-91.2022.8.16.0001).

A decisão, portanto, reconheceu a mora da construtora e fixou multa de 15% sobre o valor do contrato, prevista em cláusula contratual. Embora tenha afastado a indenização por danos morais, o Tribunal reconheceu a falha e garantiu ao comprador reparação econômica.

Decisão judicial do TJPR: atraso na multipropriedade, CDC e cláusula penal

O TJPR enfrentou importantes teses jurídicas no julgamento sobre atraso na multipropriedade:

1. Aplicação do CDC: o comprador de multipropriedade é consumidor, pois adquire um bem de incorporadora em contrato de adesão.
2. Inaplicabilidade da cláusula de arbitragem: a cláusula compromissória não tem validade quando imposta unilateralmente ao consumidor.
3. Foro de eleição ineficaz: cláusula que obriga o consumidor a litigar em local diverso do seu domicílio é abusiva.
4. Pandemia não afasta responsabilidade: COVID-19 não é justificativa suficiente para descumprir prazos contratuais.
5. Validade da multa contratual: multa de 15% é devida e substitui a indenização por lucros cessantes.

O Tribunal afastou a possibilidade de cumulação da multa com indenização por lucros cessantes, entendendo que ambas possuem natureza compensatória. Esse posicionamento traz segurança jurídica ao comprador, evitando discussões intermináveis sobre prejuízos.

Lições da jurisprudência: atraso na multipropriedade e proteção ao comprador

A decisão do TJPR  que estamos comentando deixa lições valiosas para consumidores que enfrentam atraso na multipropriedade:

• O comprador pode ingressar com ação judicial mesmo que haja cláusula de arbitragem.
• O foro escolhido no contrato não prevalece sobre o domicílio do consumidor.
• A multa contratual é um instrumento efetivo para reparar o atraso.
• A pandemia não pode ser usada como escudo para descumprimento contratual.

Essas lições fortalecem a posição dos consumidores, muitas vezes fragilizados diante de grandes construtoras e incorporadoras. O comprador não precisa se sentir sozinho ou impotente diante do atraso na multipropriedade, pois a jurisprudência está ao seu lado.

Passo a passo: como agir diante do atraso na multipropriedade

Para o consumidor que enfrenta atraso na multipropriedade, alguns passos são essenciais:

1. Reunir documentos: contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento, aditivos e comunicações da construtora.
2. Verificar cláusulas: identificar previsão de prazo de entrega e multa contratual.
3. Notificar a construtora: registrar formalmente a mora.
4. Buscar orientação jurídica: consultar advogado especialista para avaliar a viabilidade da ação.
5. Ingressar com ação judicial: pleitear multa, indenização e afastamento de cláusulas abusivas.

O desafio nesses casos é enfrentar a resistência das construtoras, que muitas vezes alegam fortuito externo (como pandemia) ou se escoram em cláusulas de arbitragem. Contudo, a jurisprudência demonstra que tais defesas não prosperam.

Advogado para casos de atraso na multipropriedade

O julgamento do TJPR que estamos comentando confirma que o atraso na multipropriedade gera responsabilidade da construtora e direito do comprador à multa contratual. A decisão fortalece a proteção ao consumidor e afasta cláusulas abusivas de arbitragem e foro de eleição.

Cada caso deve ser analisado de forma individual, mas a jurisprudência do TJPR serve de guia seguro para futuras demandas. Se você enfrenta atraso na multipropriedade, busque seus direitos!

Processo de referência: TJPR – 19ª Câmara Cível – Apelação Cível nº 0028241-91.2022.8.16.0001.

Perguntas Frequentes sobre atraso na multipropriedade

1. O que é multipropriedade?
   É o regime em que várias pessoas adquirem frações ideais de um mesmo imóvel para uso compartilhado.
2. O que significa atraso na multipropriedade?
   É o descumprimento do prazo de entrega do imóvel pela construtora ou incorporadora.
3. Posso recorrer à Justiça mesmo havendo cláusula de arbitragem?
   Sim, o TJPR entende que cláusulas de arbitragem impostas ao consumidor são inválidas.
4. O atraso na multipropriedade gera indenização por dano moral?
   Nem sempre. O TJPR afastou o dano moral neste caso, mas reconheceu a multa contratual.
5. A pandemia pode justificar o atraso na multipropriedade?
   Não. O Tribunal decidiu que a pandemia não configura, por si só, caso fortuito ou força maior.
6. Qual indenização é garantida em casos de atraso?
   A multa contratual prevista no contrato, que no caso foi de 15% do valor total.
7. Posso pedir lucros cessantes junto com a multa?
   Não. O TJPR entendeu que a multa substitui a indenização por lucros cessantes.
8. Preciso de advogado para ingressar com ação?
   Sim. A atuação de advogado especialista é essencial para garantir seus direitos.
9. O foro de eleição do contrato prevalece?
   Não. O consumidor pode ajuizar a ação em seu domicílio.
10. Como agir se estou enfrentando atraso na multipropriedade?
    Reúna documentos, consulte advogado e busque reparação judicial com base na jurisprudência.

Leia também:

1. Multipropriedade: TJDF garante devolução por venda forçada: aborda a decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal que reconheceu a venda forçada de multipropriedade e garantiu devolução integral dos valores pagos, além de possível indenização por danos morais

2. Multipropriedade: Saiba o que é e como funciona: apresenta o conceito de multipropriedade como uma forma moderna e segura de investimento em imóveis compartilhados, com respaldo jurídico

3. Multipropriedade: Direito ao arrependimento é garantido: trata da garantia do direito de arrependimento em contratos de multipropriedade, explicando decisões judiciais que reconhecem essa possibilidade e orientam consumidores neste contexto

4. Direito ao Arrependimento em Compras Online: explica como exercer o direito de arrependimento nas compras realizadas fora do estabelecimento físico, conforme previsto no artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor, especialmente no comércio eletrônico

Referências:

1. Jurisprudência sobre multipropriedade e direito de arrependimento – Ementas diversas (JusBrasil)
   Reúne várias decisões judiciais em tribunais estaduais, incluindo TJ-SP e TJ-CE, que reconhecem o direito ao arrependimento em contratos de multipropriedade (“time‑sharing”), especialmente em casos de marketing agressivo e venda emocional, com restituição integral dos valores pagos.

2. TJPR: Apelação envolvendo multipropriedade – impossibilidade de retenção de comissão de corretagem
   Acórdão que reforça a impossibilidade de retenção de comissão de corretagem em ações de rescisão contratual (multipropriedade/time‑share), alinhado à jurisprudência do STJ (Tema nº 938)

Dr Tiago Reis

Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557

Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.

Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.

Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.