Ação revisional de aluguel é um tema relevante para locadores e locatários que desejam ajustar o valor da locação de acordo com as variações do mercado. Se você, como inquilino ou proprietário, busca saber se o aluguel está justo ou pretende solicitar uma revisão, entender o que é uma ação revisional de aluguel e os passos para solicitá-la é essencial. Neste guia completo, abordaremos:

• O que é uma ação revisional de aluguel
• Requisitos e condições para solicitar a revisão
• Documentos essenciais
• Direitos do locatário durante o processo
• Importância do valor de mercado na definição do aluguel

Continue a leitura e aprenda tudo sobre como funciona esse processo legal.

Ação revisional de aluguel: O que é?

A ação revisional de aluguel é um mecanismo legal que permite ajustar o valor de um contrato de locação para garantir que ele se mantenha justo, considerando as condições do mercado imobiliário. Regulada pela Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), essa ação pode ser iniciada tanto pelo locador quanto pelo locatário quando houver razões justificáveis para uma revisão de valor, principalmente em períodos de oscilações econômicas, como inflação alta ou mudanças significativas no mercado local.

A revisão do aluguel não se confunde com o reajuste previsto em contrato, que é a atualização periódica com base em um índice de correção (como o IGP-M ou o IPCA). Em vez disso, a ação revisional é um processo judicial que busca redefinir o valor do aluguel para refletir o preço de mercado atual.

Quando solicitar uma ação revisional de aluguel?

A ação revisional de aluguel pode ser solicitada sempre que o valor da locação se tornar desproporcional ao mercado. No entanto, a Lei de Locações estabelece alguns requisitos:

• Intervalo mínimo de três anos desde a última revisão do aluguel.
• Mudanças substanciais no mercado imobiliário que impactem o valor do imóvel.

Este tipo de ação é bastante comum em momentos de crise econômica ou inflação alta, em que o valor locatício, se não for revisado, pode prejudicar tanto o locador quanto o locatário.

Quais os requisitos da Lei de Locações para ação revisional de aluguel

Para ingressar com uma ação revisional, é importante observar os requisitos da Lei de Locações:

1. Prazo mínimo: é preciso que o contrato em questão tenha pelo menos três anos desde a última revisão.
2. Base de mercado: o novo valor a ser proposto deve se alinhar ao valor de mercado, o que pode ser atestado por meio de uma avaliação imobiliária.
3. Notificação da outra parte: antes de judicializar, muitas vezes recomenda-se que o interessado na revisão proponha uma negociação amigável.

Esses requisitos visam manter a segurança jurídica e a previsibilidade nos contratos de locação, beneficiando ambas as partes.

 Ação revisional: Como funciona a revisão de aluguel para imóveis comerciais

No caso dos imóveis comerciais, a revisão do aluguel tende a ser mais frequente. Isso porque o aluguel de estabelecimentos comerciais está muito mais exposto às oscilações econômicas e à localização estratégica. Nesses casos, uma ação revisional pode ser uma saída para ajustar o valor do aluguel, seja para reduzir ou para aumentar conforme o mercado.

Alguns pontos a considerar:

• Valorização do ponto: se o ponto comercial teve uma valorização, o locador pode querer ajustar o valor para refletir essa mudança.
• Situação financeira do locatário: o locatário pode solicitar a revisão para adequar o aluguel a um valor que possa ser suportado financeiramente.

Diferença entre revisão de aluguel e reajuste: entenda o que muda

Muitos confundem a revisão do aluguel com o reajuste, mas são processos distintos:

• Reajuste de aluguel: ocorre de forma periódica e automática, de acordo com o índice de correção definido no contrato. Ele é uma cláusula comum e esperada pelos locadores para proteger o contrato contra a inflação.
• Revisão de aluguel: é uma medida mais ampla e esporádica, que depende da ação revisional para ser concretizada. Ela ajusta o valor de acordo com a realidade do mercado imobiliário e pode ser realizada a cada três anos.

Quais documentos preciso para uma ação revisional de aluguel?

Para dar entrada em uma ação revisional, é essencial reunir documentos que comprovem a situação do imóvel e as condições do mercado. Os principais documentos incluem:

• Contrato de locação: o contrato atual é o ponto de partida para definir os termos da ação revisional.
• Últimos comprovantes de pagamento de aluguel: para confirmar o valor atual do aluguel.
• Avaliação de mercado: laudos técnicos de imobiliárias ou corretores que comprovem o valor de mercado do imóvel.
• Notificações extrajudiciais: se houve tentativa de renegociação anterior, é relevante incluir notificações enviadas entre as partes.

Esses documentos servirão como provas durante o processo, garantindo mais clareza para o juiz ao decidir o novo valor de aluguel.

Passo a passo para solicitar revisão de aluguel

1. Análise do contrato e situação do mercado: verifique o contrato e a diferença entre o valor de aluguel e o mercado.
2. Recolha de documentação: organize os documentos listados, incluindo avaliações de mercado.
3. Notificação da outra parte: uma negociação extrajudicial pode evitar o processo judicial.
4. Contratação de advogado especializado: este processo demanda conhecimento jurídico específico para defesa da revisão.
5. Ingresso com a ação revisional: com a documentação e provas, o advogado apresenta o pedido ao juiz, que decidirá o valor com base no mercado.

 Ação revisional de aluguel: Direito do locatário

O locatário possui alguns direitos durante o processo revisional, sendo o principal o direito à proporcionalidade do aluguel. Isso significa que o valor do aluguel deve estar em sintonia com o mercado, de forma a garantir um preço justo. Outros direitos incluem:

• Direito à defesa: o locatário pode apresentar provas e argumentos que demonstrem a necessidade de redução.
• Manutenção do contrato: a ação revisional não quebra o contrato, mas apenas ajusta o valor de acordo com o mercado.
• Liberdade de negociação: antes de entrar na via judicial, o locatário pode propor a revisão amigável.

Como o valor de mercado impacta a revisão de aluguel

O valor de mercado é o fator principal para o cálculo do novo aluguel. A variação do mercado imobiliário pode ser verificada com uma avaliação técnica. Fatores como localização, valorização ou desvalorização da área e o tipo de imóvel impactam diretamente no preço.

Aluguel provisório: como é determinado na revisão de contrato

Durante o trâmite da ação revisional, o juiz pode determinar um aluguel provisório até a decisão final. Esse valor provisório busca ser o mais justo possível e baseia-se na média entre o valor atual do contrato e o valor de mercado sugerido, garantindo que nenhuma das partes sofra prejuízos excessivos.

Requisitos da Lei de Locações para ação revisional de aluguel

De acordo com a Lei de Locações, é imprescindível que o contrato tenha pelo menos três anos desde a última revisão para que a ação seja válida. Além disso, o valor de mercado precisa estar bem fundamentado em laudos técnicos que mostrem que o aluguel atual está em desacordo com o mercado imobiliário.

A ação revisional de aluguel é uma ferramenta importante para garantir que o valor da locação se mantenha justo, beneficiando tanto o locador quanto o locatário. Esse processo visa ajustar o contrato ao valor de mercado, refletindo as condições econômicas e evitando que uma das partes seja prejudicada por um valor desatualizado. Para iniciar uma ação revisional, é essencial contar com um advogado especializado que guiará cada etapa do processo e maximizará as chances de um acordo justo.

Qual a Importância do Advogado na Ação Revisional de Aluguel

O papel do advogado especializado em Direito Imobiliário é fundamental na ação revisional de aluguel. Esse profissional não apenas domina a Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) e conhece os aspectos técnicos e específicos dos contratos de locação, mas também atua para que o valor do aluguel seja ajustado de forma justa, evitando que o locador ou o locatário sejam prejudicados por desajustes no contrato. O advogado possui a expertise necessária para conduzir o processo, reunir as provas adequadas e negociar com a outra parte, buscando uma solução que respeite as normas jurídicas e o valor de mercado. Além disso, o advogado é responsável por representar e defender os interesses de seu cliente perante o juiz, garantindo que todos os requisitos legais sejam atendidos e que a revisão seja vantajosa e justa para seu cliente.

Se precisar de apoio jurídico para revisar o valor do aluguel de seu imóvel, entre em contato com nossa equipe. Estamos à disposição para ajudar e tirar todas as suas dúvidas sobre o assunto. Confira também outros artigos em nosso blog e mantenha-se informado sobre seus direitos.