Despejo de inadimplência no pagamento de aluguéis é uma situação delicada para qualquer proprietário. Muitas vezes, além do prejuízo financeiro, o locador ainda precisa lidar com atrasos prolongados e ocupações indevidas. Nessas horas, agir com respaldo legal é essencial.

O despejo é o caminho previsto na legislação para retomar a posse do imóvel. No entanto, esse procedimento deve seguir as normas da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), garantindo segurança jurídica ao proprietário e respeito ao direito de defesa do inquilino.

Neste artigo, você vai aprender o passo a passo para despejar um inquilino inadimplente, desde a análise do contrato até o cumprimento da sentença judicial. Entenda seus direitos, evite erros comuns e saiba quando recorrer a um advogado.

Despejo por inadimplência: Contrato de Locação o ponto de Partida

Antes de qualquer ação, é essencial verificar o contrato de locação assinado entre as partes. Esse documento deve conter cláusulas claras sobre o prazo de vigência, valor do aluguel, encargos e penalidades em caso de inadimplência. Um contrato bem elaborado é a base de um processo de despejo eficaz.

A Lei do Inquilinato permite que o locador proponha a ação de despejo em caso de falta de pagamento. Contudo, o contrato precisa estar em conformidade com a lei e não pode conter cláusulas abusivas ou contrárias ao Código Civil. Por isso, a assessoria jurídica desde o início do contrato é fundamental.

Se houver cláusula resolutiva expressa por inadimplemento, o despejo pode ser ainda mais célere. Isso facilita a obtenção de liminar, permitindo a retomada do imóvel em poucos dias, desde que respeitados os requisitos legais.

Notificação extrajudicial primeiro ponto do despejo por inadimplência

Antes de ingressar com a ação de despejo, o ideal é tentar resolver a situação de forma extrajudicial. A notificação formal ao inquilino informa o valor devido e concede um prazo para regularização da dívida. Isso demonstra boa-fé e pode evitar a judicialização.

A notificação deve ser feita por meio comprovável, como carta com aviso de recebimento (AR) ou cartório de títulos e documentos. Esse documento poderá ser anexado posteriormente à ação judicial, como prova de tentativa de solução amigável.

Além disso, é comum que alguns inquilinos regularizem a situação após a notificação, o que evita custos com processos e desgastes para ambas as partes. Por isso, essa etapa é recomendada antes de acionar a Justiça.

 Documentação Necessária para a Ação de Despejo por inadimplência

A ação de despejo exige a apresentação de documentos que comprovem a relação jurídica entre locador e inquilino, bem como a inadimplência. Ter toda a documentação organizada agiliza o processo e fortalece os argumentos na petição inicial.

Os principais documentos incluem: contrato de locação assinado, comprovantes de pagamentos realizados, notificações enviadas e eventuais comunicações entre as partes. Quanto mais provas forem reunidas, maior a chance de êxito na ação.

Além disso, é importante apresentar o CPF e endereço completo do inquilino, bem como o registro do imóvel, para que a ação seja corretamente distribuída à vara competente da localidade.

 Ajuizamento da Ação de Despejo por inadimplência: Como Funciona

Com a documentação em mãos, o proprietário pode ingressar com a ação de despejo por inadimplência, conforme o artigo 9º, III da Lei do Inquilinato. A petição inicial deve conter os fatos, fundamentos legais e o pedido de desocupação.

É possível solicitar a concessão de liminar, que autoriza o despejo em 15 dias caso o inquilino não pague ou não ofereça garantia. Essa medida é concedida pelo juiz quando o contrato está assinado e a inadimplência é evidente.

O pedido deve ser apresentado ao juízo da comarca onde está localizado o imóvel. A partir disso, o processo começa a tramitar e o inquilino será citado para se defender.

Despejo de inadimplência: Como funciona a  Citação do Inquilino e Direito de Defesa

Após o ajuizamento, o inquilino será citado judicialmente para apresentar defesa em até 15 dias úteis, podendo contestar os fatos, alegar quitação ou vícios no contrato. Esse é um direito constitucional do contraditório e da ampla defesa.

Se o inquilino desejar evitar o despejo, poderá purgar a mora, ou seja, pagar os valores devidos acrescidos de multa, juros e honorários advocatícios. Isso só é possível uma vez a cada 24 meses, conforme a legislação.

Caso ele não se manifeste ou não quite os valores, o processo seguirá para julgamento. A ausência de defesa pode acelerar o despejo, com sentença favorável ao locador.

 Audiência de Conciliação: Tentativa de Acordo

Em muitos casos, o juiz marca uma audiência de conciliação antes de proferir a sentença. Nessa audiência, as partes são estimuladas a negociar e encontrar uma solução consensual, como parcelamento da dívida ou desocupação voluntária.

A presença de um advogado é essencial nessa fase, pois ele poderá propor acordos juridicamente válidos e proteger os interesses do locador. Se houver conciliação, o juiz homologa o acordo e extingue o processo.

Se não houver consenso, o processo segue para a fase de instrução e julgamento, podendo resultar na expedição de mandado de despejo.

Sentença Judicial e Determinação de Desocupação em ação de despejo por inadimplência.

Se o juiz entender que o inquilino está inadimplente e não há defesa válida, será proferida sentença de despejo. Nela, o magistrado fixará um prazo para desocupação voluntária do imóvel, que pode variar entre 15 e 30 dias.

Caso o inquilino não deixe o imóvel no prazo determinado, o locador poderá requerer o cumprimento de sentença, com pedido de despejo forçado, inclusive com uso de força policial.

A sentença pode também incluir a cobrança dos aluguéis vencidos, encargos e eventuais indenizações por danos ao imóvel, se houver pedido nesse sentido.

 Qual o  Papel do Advogado Especialista em Direito Imobiliário

Contar com um advogado especializado em Direito Imobiliário é fundamental para conduzir o processo com segurança. Desde a análise do contrato até o cumprimento da sentença, a atuação técnica evita erros e reduz o tempo do processo.

O advogado pode auxiliar na elaboração da notificação extrajudicial, reunir documentos, ajuizar a ação de forma estratégica e acompanhar todas as fases do processo. Além disso, ele é essencial para negociar acordos e garantir o cumprimento da decisão judicial.

Na Reis Advocacia, atuamos com agilidade, eficiência e foco na recuperação do seu imóvel — sempre com respeito à legalidade e defesa dos direitos do locador.

Despejar um inquilino inadimplente exige conhecimento jurídico, estratégia e cumprimento de todas as etapas previstas na Lei do Inquilinato. Embora seja um direito do proprietário, o processo precisa respeitar a ampla defesa e as formalidades legais.

Neste artigo, mostramos que com documentação bem organizada, notificação adequada e orientação de um advogado, o locador pode recuperar seu imóvel de forma mais rápida e segura. Evite prejuízos maiores e aja com respaldo legal desde o primeiro sinal de inadimplência.

Na Reis Advocacia, oferecemos suporte completo em casos de conflitos locatícios, com atuação estratégica e foco na solução do problema. Se você deseja entender melhor como funciona o despejo judicial e proteger seus direitos como locador, entre em contato com os nossos consultores jurídicos.