Distrato imobiliário é um processo jurídico que ocorre quando as partes envolvidas em um contrato de compra e venda de imóvel decidem rescindir o contrato antes de sua conclusão. Esse processo pode ser necessário por diversos motivos, seja pela inadimplência de uma das partes, pelo não cumprimento de prazos ou até pela vontade do comprador de desistir da compra do imóvel. No Brasil, a Lei nº 13.786/2018, também conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, foi sancionada para regulamentar como deve ser conduzido esse processo, trazendo mais segurança jurídica para as partes envolvidas.

No entanto, o processo de distrato pode ser complexo e exigir a compreensão de diversos detalhes legais para garantir que os direitos de ambas as partes sejam preservados. O objetivo deste artigo é esclarecer o que é o distrato imobiliário, como funciona a lei, quais são os motivos mais comuns para utilizá-la e como um advogado especializado pode atuar para ajudar a garantir que o processo seja conduzido de forma justa.

Acompanhe a seguir as informações detalhadas sobre a Lei do Distrato Imobiliário e entenda como ela pode ser aplicada em diferentes situações.

O que é a Lei do Distrato Imobiliário?

A Lei do Distrato Imobiliário, sancionada em 2018, regulamenta o processo de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, especialmente aqueles realizados para imóveis na planta, ou seja, que ainda não foram entregues ao comprador. A principal função dessa lei é proporcionar mais segurança tanto para o comprador quanto para a construtora ou vendedor, estabelecendo regras claras sobre como o processo de distrato deve ser feito, o que pode ser devolvido ao comprador, as penalidades aplicáveis e as condições de devolução do dinheiro pago.

Antes da criação dessa lei, o processo de distrato era frequentemente marcado por abusos, com penalidades elevadas e multas abusivas, que dificultavam o direito do comprador de desistir da compra. Com a nova legislação, foi estabelecido que a devolução do valor pago pelo imóvel ao comprador deve ocorrer de forma proporcional e de acordo com as condições contratadas, oferecendo maior transparência e segurança jurídica para todos os envolvidos no processo.

A Lei nº 13.786/2018 estabelece que, em caso de rescisão do contrato, o comprador pode solicitar a devolução dos valores pagos, com algumas deduções, como multas contratuais, despesas administrativas e taxas de financiamento. Essas deduções variam conforme o que foi estipulado no contrato de compra e venda, mas a lei garante que o comprador tem direito a receber o valor pago, salvo em situações excepcionais previstas no contrato.

O que pode gerar o distrato imobiliário?

O distrato imobiliário pode ocorrer por uma série de motivos, sendo geralmente uma solução quando uma das partes não consegue cumprir as obrigações do contrato. Os principais motivos que podem gerar um distrato imobiliário incluem:

• Impossibilidade financeira: Quando o comprador do imóvel não consegue mais arcar com as parcelas do financiamento ou do valor acordado para a compra.

• Atraso na entrega do imóvel: Caso a construtora não cumpra o prazo estipulado para a entrega do imóvel, o comprador pode solicitar a rescisão do contrato e o reembolso do valor pago, conforme as condições previstas no contrato e na Lei do Distrato Imobiliário.

• Alterações nas condições do imóvel: Se houver modificação substancial no imóvel, como mudanças no projeto original ou nos acabamentos que comprometem a qualidade acordada, o comprador tem direito ao distrato.

• Mudança nas condições do mercado: Em situações excepcionais, como crises econômicas, os compradores podem ser afetados pela perda de poder aquisitivo e, consequentemente, podem solicitar o distrato devido à incapacidade de cumprir com o contrato.

• Descumprimento de cláusulas contratuais: Caso uma das partes do contrato não cumpra com as obrigações estipuladas, como prazos de pagamento, condições de financiamento ou entrega do imóvel, o distrato pode ser a solução para resolver a questão.

Esses são os motivos mais comuns pelos quais o distrato imobiliário é solicitado, mas existem outras situações que podem levar a esse tipo de rescisão contratual, dependendo das cláusulas acordadas entre as partes e das circunstâncias envolvidas no negócio.

Como a lei do distrato imobiliário funciona?

A Lei nº 13.786/2018 estabelece um procedimento detalhado para que o distrato imobiliário seja realizado de maneira justa para ambas as partes. Quando o comprador solicita o distrato, ele tem o direito à devolução dos valores pagos, mas a lei define que despesas como multas contratuais e custos administrativos podem ser descontadas do valor a ser devolvido. A lei também prevê que, quanto mais cedo for feito o distrato, maior será o valor devolvido ao comprador.

Em termos de multas, a lei permite que as construtoras estabeleçam uma penalidade que pode variar de 10% a 25% do valor pago pelo comprador. Essas penalidades são aplicadas para compensar a construtora pelos custos administrativos e pela descontinuidade do contrato.

Em relação ao prazo de devolução, a lei determina que a devolução do valor pago deve ser feita em até 60 dias após o distrato, sendo que a quantia é devolvida de forma parcelada. O processo de devolução é feito em até 12 parcelas mensais, de acordo com o valor a ser restituído.

Além disso, caso o distrato seja causado por inadimplência da construtora ou descumprimento do contrato, a devolução do valor pago deve ocorrer de forma mais rápida e integral, sem as deduções de multa ou taxas administrativas.

Qual o prazo para fazer um distrato imobiliário?

O prazo para solicitar um distrato imobiliário depende das condições acordadas entre as partes no contrato de compra e venda do imóvel. Em casos de atraso na entrega ou descumprimento do contrato por parte da construtora, o comprador pode pedir o distrato a qualquer momento. No entanto, é importante ressaltar que o comprador deve verificar as cláusulas do contrato, pois ele pode conter prazos específicos para que o distrato seja solicitado sem que haja penalidades adicionais.

Em relação ao prazo para devolução do valor pago após a solicitação de distrato, a Lei 13.786/2018 estabelece que a devolução deve ocorrer dentro de 60 dias após a formalização da rescisão do contrato. Esse prazo é importante para garantir que o comprador tenha acesso ao valor pago de maneira justa e eficiente, sem que haja um prolongamento desnecessário do processo.

Principais motivos para usar a lei do distrato imobiliário

A Lei do Distrato Imobiliário foi criada para proteger os consumidores e proporcionar mais segurança nas relações contratuais. Entre os principais motivos para utilizá-la estão o atraso na entrega do imóvel, a dificuldade financeira do comprador, a necessidade de alteração nas condições do imóvel e o descumprimento do contrato por parte da construtora. Cada um desses motivos pode resultar em uma rescisão contratual legal, com as condições estabelecidas pela Lei nº 13.786/2018, garantindo ao comprador o direito à devolução dos valores pagos, com as devidas deduções.

Além disso, a lei visa assegurar que, quando o distrato for necessário, o processo seja realizado de forma justa e equilibrada, respeitando os direitos de todas as partes envolvidas. Ela proporciona maior segurança jurídica e transparência nas relações de compra e venda de imóveis, principalmente quando há a necessidade de rescisão do contrato.

Como um advogado pode atuar em casos de distrato imobiliário?

O papel de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental em casos de distrato, pois ele ajuda a orientar o cliente sobre os direitos que ele possui, como o direito à devolução do valor pago e a análise das penalidades aplicáveis. O advogado pode também auxiliar o cliente na negociação com a construtora, buscando as melhores condições para o distrato e garantindo que o valor pago seja restituído de maneira justa.

Se necessário, o advogado pode entrar com ações judiciais, caso a construtora se recuse a realizar o distrato ou a devolver o valor pago conforme as condições previstas na Lei nº 13.786/2018. Ele também pode atuar em casos de litígios relacionados a cláusulas do contrato, ajudando o cliente a obter uma resolução justa e rápida.

Com a assistência jurídica de um advogado especializado, o consumidor tem mais segurança jurídica e pode garantir que o distrato seja realizado de acordo com os seus direitos, sem prejuízos adicionais.

A Lei do Distrato Imobiliário foi criada para trazer mais transparência e equilíbrio às relações contratuais no mercado imobiliário, oferecendo aos consumidores uma maneira justa de rescindir contratos de compra e venda de imóveis. Ela estabelece um processo claro e regulamentado para a devolução dos valores pagos, com penalidades proporcionais e um prazo de devolução eficiente.

Na Reis Advocacia, nossos advogados especializados em direito imobiliário estão prontos para ajudar a garantir que seus direitos sejam respeitados no processo de distrato imobiliário. Se você está enfrentando dificuldades com a rescisão do seu contrato de compra de imóvel, entre em contato conosco para uma consulta jurídica.

Se você precisa de orientação ou está enfrentando dificuldades com o distrato imobiliário, entre em contato com nossos advogados especializados. Estamos aqui para garantir que seus direitos sejam protegidos e que o processo seja concluído da maneira mais justa possível.

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Referência

• Cartilha sobre Incorporação de Casas Isoladas – Registro de Imóveis do Brasil
  Documento orientativo que discute aspectos de aprovação de projetos de incorporação perante órgãos públicos e cartórios de registro de imóveis.