Contrato de gaveta ainda é muito utilizado em negociações imobiliárias informais, especialmente quando o comprador assume parcelas diretamente com o vendedor, sem passar pelo cartório ou banco. Apesar de parecer uma solução prática, esse tipo de contrato oferece riscos significativos, tanto jurídicos quanto financeiros.
Muitas vezes usado em imóveis com pendências documentais ou que ainda estão sendo pagos junto a instituições financeiras, o contrato de gaveta não confere ao comprador a titularidade legal do imóvel. Isso significa que, perante o cartório, o bem continua no nome do vendedor, o que pode gerar sérias complicações.
Neste artigo, você vai entender o que é esse contrato, sua validade, os perigos envolvidos e quais alternativas mais seguras podem ser adotadas para garantir a regularização e proteção patrimonial do comprador.
O Que é o Contrato de Gaveta?
O contrato de gaveta é um acordo informal firmado entre comprador e vendedor, geralmente para a compra e venda de um imóvel, sem o devido registro em cartório. Ele é chamado assim porque costuma permanecer guardado, sem a devida formalização legal.
Esse tipo de contrato é comum em negociações de imóveis ainda financiados ou que possuem pendências documentais. Apesar de aparentemente simples, o contrato de gaveta envolve riscos sérios, especialmente para o comprador.
Na prática, o comprador passa a pagar o imóvel, mas sem adquirir a propriedade legalmente. Isso significa que ele não poderá registrar o imóvel em seu nome até que todas as obrigações anteriores estejam quitadas ou regularizadas.
Como funciona a regularização judicial do contrato de gaveta?
Quando o contrato de gaveta já foi assinado e a posse do imóvel está com o comprador, mas a transferência formal não ocorreu, é possível buscar a regularização judicial por meio de ações como adjudicação compulsória ou usucapião.
A adjudicação compulsória é indicada quando o comprador já quitou integralmente o valor do imóvel, mas o vendedor se recusa a outorgar a escritura. Comprovada a quitação, o juiz pode determinar a transferência da propriedade diretamente no cartório.
Já a usucapião é aplicável em casos onde o comprador ocupa o imóvel de forma contínua, pacífica e com ânimo de dono por determinado tempo, variando de 5 a 15 anos conforme a modalidade. Em ambos os casos, é imprescindível o acompanhamento de um advogado especializado em direito imobiliário.
Qual a Validade Legal do contrato de gaveta
Embora o contrato de gaveta não seja proibido, sua validade jurídica é limitada. Ele pode até ter força entre as partes, mas não substitui a escritura pública nem o registro no cartório de imóveis, que são os únicos meios de garantir a propriedade do bem.
Na ausência do registro, o comprador não é considerado o proprietário perante a lei. Isso o deixa vulnerável a situações como penhoras, bloqueios judiciais ou até a revenda do mesmo imóvel para terceiros.
Para que um contrato de gaveta tenha alguma proteção legal, ele precisa conter todos os dados essenciais do negócio e, preferencialmente, ser reconhecido por firma. Ainda assim, os riscos permanecem altos.
Contratos de Imóveis Irregulares
O contrato de gaveta é frequentemente utilizado em negociações envolvendo imóveis irregulares, ou seja, que não têm matrícula individualizada, que ainda pertencem à construtora ou que estão em nome de terceiros.
Esses casos dificultam o acesso à escritura e ao registro, o que leva as partes a recorrerem a esse tipo de contrato como alternativa. Contudo, isso não resolve a situação legal do imóvel, apenas adia o problema.
Se o imóvel possui pendências fiscais, legais ou de documentação, o comprador corre o risco de investir em algo que não poderá usufruir plenamente. Por isso, é essencial buscar regularização o quanto antes.
Quais Riscos do Contrato de Gaveta
Um dos principais riscos do contrato de gaveta é o fato de que ele não garante a posse legal do imóvel. Isso significa que, em caso de falecimento do vendedor, disputa judicial ou dívidas do imóvel, o comprador pode perder o bem sem ressarcimento.
Outro risco grave é a impossibilidade de financiar ou vender o imóvel legalmente. Como o bem permanece registrado em nome do vendedor, o comprador não pode realizar negócios formais com o imóvel.
Além disso, contratos de gaveta dificultam a regularização posterior. A ausência de documentos oficiais pode exigir ações judiciais demoradas e custosas para reconhecer a posse e a propriedade.
Alternativas ao contrato de gaveta
A forma mais segura de adquirir um imóvel é por meio de escritura pública de compra e venda e posterior registro no cartório de imóveis. Essa é a única maneira de garantir o direito de propriedade.
Quando o imóvel está financiado, uma alternativa ao contrato de gaveta é negociar diretamente com o banco para transferência do financiamento. Isso dá segurança jurídica ao comprador e respeita os trâmites legais.
Outra opção é firmar um contrato com cláusula de compromisso de compra e venda, com assistência jurídica, e iniciar imediatamente o processo de regularização do imóvel antes da posse definitiva.
Para garantir a segurança jurídica de uma negociação imobiliária, siga os seguintes passos:
- Verifique a matrícula do imóvel atualizada no cartório de registro de imóveis.
- Solicite certidões negativas do vendedor e do imóvel (débitos, ações judiciais, IPTU, condomínio).
- Elabore uma minuta de contrato com a ajuda de um advogado especializado em direito imobiliário.
Após essas etapas, o contrato deve ser levado a registro público. A escritura pública, lavrada em cartório de notas, é o documento que oficializa a transação e permite o registro definitivo da propriedade no nome do comprador.
Se tiver dúvidas ou estiver lidando com um contrato de gaveta, entre em contato conte com a assessoria da Reis Advocacia. Nosso time especializado pode orientar e atuar para transformar uma compra insegura em uma aquisição regular e protegida.
Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557
Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.
Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.
Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.