Imagine dividir a propriedade de um imóvel de alto padrão e usá-lo em períodos determinados do ano, com segurança jurídica e economia. Essa é a proposta da multipropriedade.

Esse modelo tem se tornado cada vez mais popular no Brasil, especialmente em destinos turísticos e empreendimentos de luxo. Mas apesar da praticidade, a multipropriedade envolve regras e cuidados que precisam ser bem compreendidos antes da aquisição.

Neste artigo, você vai entender o que é multipropriedade, como ela funciona, quais as vantagens e desvantagens, quando vale a pena investir nesse modelo e o papel fundamental do advogado na segurança do negócio.

Multipropriedade: O que é

A multipropriedade é um regime de condomínio especial previsto pela Lei nº 13.777/2018, que permite a divisão de um único imóvel entre diferentes proprietários. Cada titular detém uma fração ideal do bem, com direito de usá-lo por um tempo determinado no ano, geralmente de forma rotativa.

Diferente do aluguel por temporada ou da hospedagem em hotéis, a multipropriedade garante ao comprador a posse e a titularidade da fração correspondente ao seu tempo de uso. Essa fração pode ser transferida, vendida ou herdada, como qualquer outro bem.

A ideia central é que, em vez de adquirir um imóvel inteiro que será usado apenas por algumas semanas no ano, o comprador adquire apenas a parte proporcional de que realmente precisa, dividindo custos com os demais coproprietários.

Esse tipo de regime é comum em resorts, hotéis e imóveis de alto padrão localizados em regiões turísticas. No Brasil, cidades como Gramado (RS), Caldas Novas (GO) e regiões do litoral paulista têm se destacado na oferta desse tipo de empreendimento.

Além do direito ao uso periódico, o multiproprietário tem deveres, como participar das decisões do condomínio, arcar com custos de manutenção e respeitar as regras de convivência previstas em convenção.

Multipropriedade: Como funciona

A multipropriedade funciona com base em três pilares jurídicos: fração ideal, tempo de uso e convenção de condomínio. Cada comprador adquire uma fração ideal do imóvel, registrada em cartório, o que lhe garante um número determinado de semanas por ano para usufruir do bem.

Esses períodos são organizados por um calendário de uso rotativo, que pode ser fixo ou flexível. No modelo fixo, o multiproprietário usufrui sempre no mesmo período do ano. Já no modelo rotativo, os períodos variam a cada ano para que todos tenham acesso a diferentes épocas, como feriados e alta temporada.

O uso é organizado por meio de uma convenção de condomínio específica da multipropriedade. Ela estabelece regras como:

• Critérios para reserva e check-in;

• Regras de convivência;

• Penalidades por descumprimento das normas;

• Responsabilidades de cada proprietário;

• Regras de manutenção e administração do imóvel.

A administração do bem pode ser feita por uma empresa especializada, responsável pela limpeza, manutenção e atendimento aos usuários, como se fosse um serviço de hotelaria.

Importante: o multiproprietário tem os mesmos direitos e deveres de um condômino comum, podendo vender sua fração, ceder o uso ou até mesmo deixar como herança.

A formalização da multipropriedade é feita via escritura pública com registro no Cartório de Registro de Imóveis, assegurando a segurança jurídica do negócio.

Multipropriedade: Vantagens e desvantagens

A multipropriedade apresenta vantagens atrativas, especialmente para quem busca um imóvel de uso eventual, sem a necessidade de arcar com todos os custos sozinho.

Vantagens:

1. Redução de custos: ao dividir o imóvel com outros proprietários, o investimento inicial e os custos de manutenção se tornam significativamente menores.

2. Acesso a imóveis de alto padrão: é possível ter acesso a imóveis de luxo que, de outra forma, seriam inacessíveis financeiramente.

3. Manutenção contínua: a gestão profissional garante que o imóvel esteja sempre em boas condições de uso.

4. Facilidade de troca ou aluguel: alguns empreendimentos permitem que o período seja trocado com outros proprietários ou até mesmo alugado por plataformas especializadas.

5. Segurança jurídica: com registro de escritura e fração ideal, o comprador tem proteção legal sobre sua parte do imóvel.

Desvantagens:

1. Uso limitado no ano: o imóvel só pode ser utilizado no período correspondente à fração adquirida.

2. Conflitos entre coproprietários: decisões coletivas podem gerar conflitos, especialmente em casos de inadimplência ou descumprimento de regras.

3. Dificuldade na revenda: nem sempre é fácil encontrar interessados para comprar uma fração ideal de uso.

4. Taxas e encargos constantes: mesmo sem utilizar o imóvel, o proprietário deve continuar pagando taxas de condomínio e manutenção.

5. Dependência da administração: a experiência de uso pode ser prejudicada por uma gestão ineficiente ou desorganizada.

Portanto, é essencial avaliar com cuidado as condições contratuais, o regulamento da convenção e a reputação do empreendimento antes de fechar negócio.

Multipropriedade: Vale a pena?

A decisão de investir em uma multipropriedade depende do perfil do comprador, do seu interesse em destinos específicos e da frequência com que pretende usar o imóvel.

Para quem viaja todos os anos para o mesmo local, busca conforto e quer evitar os altos custos de um imóvel exclusivo, esse modelo pode ser uma ótima escolha.

Já para quem prefere variedade de destinos ou não tem uma rotina de férias definida, a multipropriedade pode se tornar um investimento pouco vantajoso. O modelo não substitui investimentos imobiliários tradicionais ou propriedades para moradia.

Além disso, há que se considerar os aspectos jurídicos e contratuais. Muitos contratos são redigidos com cláusulas restritivas ou pouco claras. Portanto, a orientação jurídica é fundamental para garantir que o comprador entenda exatamente o que está adquirindo.

Outro ponto a considerar é a reputação da incorporadora e da administradora do imóvel. Avaliações negativas ou falta de clareza na gestão podem comprometer totalmente a experiência e a valorização do bem.

Quando pode adquirir uma multipropriedade?

Qualquer pessoa maior de idade e capaz pode adquirir uma fração de multipropriedade, desde que o contrato esteja em conformidade com a Lei nº 13.777/2018 e o imóvel esteja devidamente registrado em cartório.

A aquisição pode ocorrer tanto na planta quanto em empreendimentos já concluídos. Em ambos os casos, o ideal é verificar:

• Se há matrícula individualizada da fração no Cartório de Registro de Imóveis;

• Se existe convenção de condomínio clara e registrada;

• Se o vendedor apresenta a documentação necessária e não há pendências judiciais;

• Se os encargos de manutenção e uso estão bem detalhados.

É comum que a venda seja feita por meio de imobiliárias ou corretoras especializadas em multipropriedade. Porém, o comprador tem o direito de levar o contrato a um advogado antes de assinar.

A recomendação é que o negócio seja feito com acompanhamento jurídico, tanto na fase de análise do contrato quanto no momento do registro da escritura.

Multipropriedade: Qual o papel do advogado imobiliário nessa ocasião?

O advogado imobiliário é peça-chave para garantir que o contrato de multipropriedade seja seguro, legal e vantajoso. Seu papel vai além da simples leitura do contrato: ele protege os interesses do cliente em todas as fases da negociação.

Veja como o advogado pode ajudar:

• Análise jurídica do contrato de compra e venda;

• Verificação da regularidade do registro do imóvel e da fração;

• Identificação de cláusulas abusivas ou omissões;

• Assessoria na assinatura do contrato;

• Orientação sobre direitos, deveres e riscos da multipropriedade;

• Acompanhamento em caso de inadimplência de outros coproprietários;

• Atuação em litígios judiciais ou extrajudiciais entre coproprietários.

Além disso, o advogado pode ajudar a negociar condições mais justas, analisar a convenção condominial e até orientar sobre a revenda da fração no futuro.

Na Reis Advocacia, oferecemos assessoria completa para quem deseja investir em multipropriedade com segurança, clareza e respaldo jurídico.

A multipropriedade é uma alternativa moderna, prática e legal para quem busca usufruir de imóveis de alto padrão sem precisar arcar com os custos de um imóvel exclusivo.

No entanto, é fundamental entender como funciona esse modelo, analisar cuidadosamente o contrato, avaliar a convenção condominial e contar com orientação jurídica para garantir segurança e tranquilidade.

A experiência positiva na multipropriedade começa na assinatura do contrato. E para isso, contar com um advogado especializado faz toda a diferença.

Entre em contato se está pensando em adquirir uma fração de multipropriedade. Fale com a equipe da Reis Advocacia e tenha ao seu lado advogados especialistas em Direito Imobiliário prontos para analisar o contrato, esclarecer dúvidas e proteger seus direitos.