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Reforma Tributária: O Que Você Precisa Saber na locação de imóveis 

A locação de imóveis, seja residencial ou comercial, é uma atividade que está no centro das mudanças trazidas pela reforma tributária de 2025. Com a introdução da CBS e do IBS, bem como a reorganização do sistema fiscal, proprietários, investidores e empresas precisarão rever estratégias e contratos.

Este artigo aborda os impactos da reforma, as diferenças entre tributação como pessoa física e jurídica, e como o planejamento jurídico pode garantir segurança e economia.

Reforma Tributária: Como Fica o Aluguel?

A reforma tributária de 2025 pretende simplificar o sistema tributário brasileiro, mas a locação de imóveis enfrentará desafios específicos. Entre as principais mudanças, destacam-se:

  1. Introdução da CBS e do IBS:
    • A CBS substituirá o PIS e a COFINS, aplicando-se a uma alíquota de 12% sobre serviços e possivelmente sobre receitas de aluguéis.
    • O IBS substituirá o ISS e o ICMS, unificando tributos e padronizando alíquotas.
  2. Impacto nos contratos:
    • Contratos residenciais podem ser reajustados para incorporar os novos custos.
    • Contratos comerciais enfrentam maior complexidade tributária, exigindo revisões para repassar ou absorver o impacto dos impostos.
  3. Transição gradual:
    • Durante o período de transição, locadores podem optar por regimes híbridos, preservando parte das regras anteriores.

 Reforma tributária: Como Tributar Aluguéis na Pessoa Física?

Hoje, pessoas físicas que recebem aluguéis estão sujeitas ao Imposto de Renda (IR) com alíquotas progressivas de até 27,5%. No entanto, a reforma pode alterar essa dinâmica:

  • Imposto de Renda: O cálculo continuará sendo baseado no valor recebido, mas a unificação de tributos pode reduzir a possibilidade de deduções.
  • CBS e IBS: Embora ainda haja incertezas, esses tributos podem impactar locadores que oferecem serviços adicionais, como manutenção de áreas comuns.

Exemplo prático: Para um aluguel mensal de R$ 15.000, o locador paga hoje até 27,5% de IR. Com a CBS e o IBS, a carga pode aumentar, tornando essencial uma análise de viabilidade.

Quanto Uma Holding Paga de Imposto Sobre Aluguel?

A administração de imóveis por meio de uma holding patrimonial é uma estratégia comum para otimizar a tributação. Atualmente, a holding pode optar por:

  • Lucro presumido:
    • Alíquota efetiva entre 11% e 14%.
    • Ideal para receitas até R$ 78 milhões anuais.
  • Lucro real:
    • Tributação com base no lucro efetivo, recomendada para holdings com despesas elevadas.

Reforma tributária: quais os Impactos com a reforma:

  • CBS e IBS substituirão tributos como PIS, COFINS e ISS.
  • Apesar do aumento potencial da carga tributária, a holding ainda oferece benefícios como organização patrimonial e proteção contra disputas sucessórias.
O Que Vai Mudar na Reforma Tributária de 2025 na locação?

A reforma promove mudanças profundas que afetam diretamente o setor imobiliário:

  • Unificação de tributos: CBS e IBS simplificarão o sistema, mas podem aumentar a carga tributária em locações.
  • Fim de regimes específicos: Tributos como ISS e ICMS serão eliminados.
  • Transparência fiscal: Embora o sistema seja mais claro, locadores precisarão se adaptar às novas alíquotas.

Oportunidade estratégica: Este é o momento ideal para revisar contratos e avaliar benefícios de uma holding patrimonial.

Como Serão Aplicadas a CBS e o IBS nas Locações com a reforma tributária?

A aplicação da CBS e do IBS nas locações gera incertezas. Veja como isso deve ocorrer:

  1. CBS:
    • Incidirá sobre serviços relacionados à locação, como administração de imóveis.
    • Alíquota única de 12%, o que pode elevar os custos indiretos.
  2. IBS:
    • Incidirá sobre aluguéis comerciais em substituição ao ISS.
    • O sistema simplificado reduzirá a possibilidade de guerra fiscal entre estados.

Essas mudanças tornam essencial o acompanhamento de um advogado especializado para mitigar impactos.


Quais os Impactos do Sistema de Transição em Contratos de Locação Residencial com a reforma tributária 

O sistema de transição busca evitar rupturas bruscas, mas locadores residenciais devem estar atentos:

  • Tributação gradual: Alíquotas serão ajustadas gradualmente, permitindo adaptação dos contratos.
  • Renegociação: Contratos antigos podem precisar de aditivos para contemplar os novos custos.

Cuidado essencial: A ausência de planejamento pode levar a perdas financeiras significativas.

Impactos do Sistema de Transição em Contratos Não Residenciais reforma tributária 

Contratos comerciais são mais sensíveis à reforma:

  • Impostos mais claros, mas mais altos:
    • IBS substituirá o ISS, unificando a tributação.
    • CBS pode incidir sobre serviços agregados, como aluguel de espaços com estrutura compartilhada.

Locadores devem renegociar cláusulas para evitar prejuízos.

Quais as Diferenças Entre os Regimes de Transição e o Regular

  • Regime de Transição:
    • Alíquotas progressivas.
    • Preserva parte das regras atuais.
  • Regime Regular:
    • Aplicação total das novas alíquotas e tributos.
    • Simplificação administrativa, mas custos mais altos.

Escolha estratégica: Avalie qual regime se aplica melhor ao seu portfólio de imóveis.

Quais Medidas os Locadores Devem Adotar Neste Momento?
  1. Revisar contratos:
    • Inclua cláusulas que prevejam repasses de custos tributários.
  2. Acompanhar a legislação:
    • Monitore atualizações e diretrizes do governo.
  3. Contratar consultoria jurídica:
    • Trabalhe com um advogado imobiliário para garantir conformidade.
  4. Considerar a holding patrimonial:
    • Avalie a criação ou revisão de uma holding para otimizar sua gestão tributária.
O Papel do Advogado Imobiliário no Processo de Transição

A reforma tributária exige assessoria especializada para minimizar riscos e aproveitar oportunidades:

  • Planejamento tributário: Análise detalhada para reduzir custos.
  • Revisão contratual: Atualização de cláusulas conforme a nova legislação.
  • Negociações: Defesa dos interesses do locador em ajustes contratuais.

Diferencial da Reis Advocacia: Nossa equipe tem expertise em Direito Imobiliário e está preparada para ajudar você a se adaptar às mudanças.

A reforma tributária de 2025 traz desafios e oportunidades para locadores de imóveis. Seja como pessoa física ou holding, a chave está no planejamento. Contar com um advogado imobiliário especializado garante segurança, conformidade e economia.

Entre em contato com a Reis Advocacia para entender como podemos ajudar você a otimizar seus contratos e se preparar para as mudanças.

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