Ementa

“CONDOMÍNIO. AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE MULTA APLICADA AO CONDÔMINO POR INFRAÇÃO DOS DEVERES PREVISTOS EM CONVENÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO RÉU. APLICAÇÃO DA MULTA POR INFRAÇÃO QUE NÃO OBSERVOU REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE PRÉVIA ADVERTÊNCIA ESCRITA. CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA NO ÂMBITO ADMINISTRATIVO NÃO VIABILIZADOS. MULTA NULA. SENTENÇA MANTIDA. ”

(TJ-SP, Apelação Cível nº 1055085-44.2016.8.26.0114, 34ª Câmara de Direito Privado, Relatora Des. Cristina Zucchi, julgado em 27/09/2017).

Imagine receber uma multa de condomínio no valor de quase R$ 1.000,00 sem nunca ter recebido uma advertência formal. Esse foi o dilema vivido por I.C., morador em Campinas, que enfrentou não apenas a penalização inesperada, mas também a ausência de qualquer oportunidade de defesa ou contraditório.

A decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) traz lições valiosas sobre:

• O que caracteriza uma multa de condomínio válida;
• O papel essencial da advertência escrita;
• Os limites legais da atuação do síndico;
• Como o condômino pode se defender judicialmente.

Neste artigo, vamos comentar detalhadamente essa jurisprudência, explicar seus impactos, analisar os fundamentos jurídicos e mostrar como você pode agir se passar por situação semelhante.

Multa de condomínio anulada: Jurisprudência Comentada do TJ-SP

O caso julgado pelo TJ-SP teve origem em uma Ação Declaratória de Inexigibilidade de Débito, movida por I.C., morador de um condomínio em Campinas, contra uma multa de condomínio no valor de R$ 993,51. O valor, referente a infrações como barulho e arremesso de bitucas de cigarro, foi inserido diretamente no boleto mensal, sem que houvesse advertência formal prévia.

A sentença de primeiro grau reconheceu a nulidade da multa por descumprimento das regras do próprio condomínio, notadamente o artigo 44 da convenção interna, que exige advertência escrita antes da imposição da multa. A decisão foi confirmada em segunda instância, reafirmando o direito ao contraditório e à ampla defesa.

A relatora Cristina Zucchi destacou:

“O condomínio-réu não procedeu de acordo com sua própria convenção, eis que impôs ao autor multa por infração condominial, sem que ele fosse previamente advertido por escrito.”

Como advogados, sabemos que muitas penalidades aplicadas em condomínios acontecem sem o devido processo legal. Por isso, é essencial que o morador compreenda seus direitos e saiba que a simples existência de uma multa de condomínio não significa que ela seja lícita ou devida.

Decisão do TJ-SP sobre Multa Condominial: Devido Processo Legal e Direito de Defesa

A decisão do TJ-SP foi pautada em fundamentos sólidos de direito processual e constitucional. Um dos pilares centrais foi a violação ao contraditório e à ampla defesa, direitos garantidos pelo artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal. A jurisprudência destacou que a advertência escrita é condição indispensável para a validade da multa de condomínio.

Veja os fundamentos jurídicos centrais aplicados no caso:

1. Constituição Federal, art. 5º, LV: garante o contraditório e ampla defesa;
2. Código Civil, art. 1.336 e 1.337: tratam das penalidades e do quórum para aplicação de multas em condomínios;
3. Convenção do condomínio (art. 44): exigia expressamente a advertência escrita prévia;
4. Princípio do devido processo legal: qualquer penalidade administrativa deve observar procedimento formal.

O condomínio, ao aplicar uma multa de condomínio diretamente, sem respeitar a regra da advertência escrita e sem abrir prazo para defesa, incorreu em ilegalidade. A advertência oral não substitui o procedimento formal previsto na convenção.

Além disso, o TJ-SP entendeu que a ausência de defesa escrita e de prova documental suficiente para justificar a multa comprometia ainda mais a validade da penalidade. O que reforça o entendimento de que a multa de condomínio não pode ser arbitrária ou imposta com base apenas em julgamentos subjetivos da administração condominial.

Essa jurisprudência se alinha com outras decisões semelhantes, que também anularam multas aplicadas sem a devida formalidade e respeito ao regimento interno.

Lições da Jurisprudência: Como Condôminos Podem se Proteger de Penalidades Indevidas

O caso analisado nos oferece importantes aprendizados para condôminos em todo o Brasil. A multa de condomínio é um instrumento legítimo de disciplina interna, mas precisa ser aplicada dentro dos limites da legalidade e respeitando os direitos dos moradores.

Veja algumas lições práticas:

• Exija sempre a advertência escrita antes de qualquer cobrança de multa de condomínio;
• Leia atentamente a convenção e o regimento interno do seu condomínio para entender os procedimentos corretos;
• Guarde cópias de notificações recebidas e comunicações com o síndico;
• Conteste formalmente a multa de condomínio, solicitando provas e registros administrativos;
• Procure orientação jurídica especializada se seus direitos forem violados.

A falta de conhecimento sobre os próprios direitos é o que torna muitos condôminos vulneráveis. Essa jurisprudência reafirma que, mesmo em ambientes privados como o condomínio, os princípios constitucionais do devido processo legal e da ampla defesa devem ser respeitados.

Além disso, é importante lembrar que o condomínio não é uma entidade soberana: está sujeito ao controle judicial e seus atos podem ser revistos quando lesivos aos direitos dos moradores.

Passo a Passo para Contestar Multas Indevidas em Condomínios

Recebeu uma multa de condomínio e acredita que ela foi aplicada de forma injusta? Veja abaixo um passo a passo de como proceder:

1. Verifique o regulamento interno e a convenção do condomínio: confira se houve descumprimento das regras, especialmente sobre advertência prévia;
2. Solicite a documentação formal da multa: carta de notificação, atas de reunião, registros da infração;
3. Peça explicações formais ao síndico: envie e-mail ou carta registrada, questionando a base legal da penalidade;
4. Formule defesa administrativa: escreva uma carta apontando a ausência de advertência, se for o caso, e exigindo a retirada da multa;
5. Consulte um advogado especializado: se a multa for mantida, procure orientação jurídica para ingressar com uma ação de inexigibilidade de débito.

Nos tribunais, muitas multas de condomínio são anuladas por falhas formais, ausência de prova ou descumprimento da convenção. A atuação preventiva é sempre o melhor caminho, mas quando necessário, o morador deve buscar amparo judicial.

Advogado para Anular Multa de Condomínio

A jurisprudência do TJ-SP analisada neste artigo demonstra claramente que a multa de condomínio deve obedecer critérios legais, formais e constitucionais. A ausência de advertência escrita não é um mero detalhe: é uma exigência fundamental.

Na Reis Advocacia, temos experiência em defender condôminos de penalidades indevidas, assegurando que seus direitos sejam respeitados. Atuamos com foco em justiça, diálogo e resultado, sempre com uma abordagem humana e estratégica.

Se você recebeu uma multa de condomínio e acredita que houve abuso ou erro, entre em contato com nosso time. Vamos analisar sua situação, orientar os melhores caminhos e, se necessário, acionar o Judiciário.

Acesse nosso site e conheça outros artigos com decisões judiciais que protegem seus direitos.

Acesse o tribunal e saiba mais sobre o processo: Apelação nº 1055085-44.2016.8.26.0114

Perguntas Frequentes sobre Multa de Condomínio

1. O síndico pode aplicar multa sem advertência prévia?
   Não. A maioria das convenções exige advertência escrita antes da imposição da multa. Caso contrário, a penalidade pode ser anulada judicialmente.
2. Multa de condomínio pode ser cobrada direto no boleto mensal?
   Sim, mas desde que o morador tenha sido previamente advertido e tenha tido oportunidade de defesa. Caso contrário, essa prática é ilegal.
3. Como contestar uma multa de condomínio?
   Você deve solicitar as provas da infração, verificar a regularidade da advertência e apresentar defesa administrativa. Se necessário, busque apoio jurídico.
4. O que acontece se eu não pagar a multa de condomínio?
   O valor pode ser cobrado judicialmente como dívida condominial. Porém, se a multa for inválida, você pode contestar judicialmente.
5. Vale a pena contratar um advogado para contestar a multa?
   Sim. Um advogado especializado pode avaliar a legalidade da multa, orientar os passos e, se necessário, ingressar com ação para anulá-la e evitar cobranças indevidas.

Leia também:

1. Condomínio ganha ação contra multa de rescisão
   Apresenta análise de decisão do TJ-SP que afastou a cobrança de multa de rescisão em contrato de administração condominial após longo período de fidelização, reconhecendo sua abusividade.

2. Cobrança Abusiva em Condomínios: Quando é ilegal e o que fazer
   Trata dos limites legais na cobrança condominial — por exemplo, multa de até 2%, proibição de cortar serviços essenciais, expor o nome do devedor — e orienta como o condômino pode se defender.

3. Taxas Condominiais: Como se defender das execuções?
   Explica como devem ser cobradas taxas e encargos condominiais, quais são os limites legais para juros e multas, além de orientar sobre defesa em ações de execução.

4. Direito Condominial: Conheça seus deveres como Condômino
   Apresenta de forma abrangente os direitos e deveres do condômino, incluindo pagamento de taxas, respeito a regras internas, consequências do inadimplemento (multas, perda de direito de uso, ações judiciais), e orientações de convivência.

Referências:

1. [STJ: Multa por comportamento antissocial no condomínio exige direito de defesa]
   A Quarta Turma do STJ entendeu que, antes de aplicar multas condominiais por comportamento antissocial, é obrigatória a notificação prévia ao condômino para garantir o contraditório e a ampla defesa.

2. [TJSP: Mantidas multas aplicadas por condomínio a proprietária que infringiu regulamento]
   O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve penalidades impostas a condômina que praticou comportamento antissocial, destacando que houve advertência, notificação e respeito ao direito de defesa.