“JULGAMENTO ESTENDIDO – APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE DIVÓRCIO LITIGIOSO – COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS – PARTILHA DE IMÓVEL FINANCIADO – PARTILHA DAS PARCELAS PAGAS NA CONSTÂNCIA DO CASAMENTO, ATÉ A SEPARAÇÃO DE FATO – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.” (TJ-MG – Apelação Cível nº 1.0000.23.090168-8/001 – Comarca de Contagem – Rel. Des. Carlos Roberto de Faria – Julgamento em 24/08/2023 – Publicação em 29/08/2023)

Essa decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) ganhou relevância por tratar de um tema que afeta milhares de casais brasileiros: a partilha de imóvel financiado no divórcio, especialmente quando o bem ainda não foi quitado e está na posse exclusiva de um dos cônjuges.

O caso julgado serve de alerta e guia prático para quem vive uma separação e precisa entender:

1. Como fica o imóvel financiado no regime de comunhão universal de bens;
2. O que é possível partilhar quando o bem não está totalmente pago;
3. Quais parcelas entram no cálculo da divisão;
4. O que fazer para não sair prejudicado financeiramente.

Se você está em processo de divórcio, ou teme passar por isso, conhecer esta jurisprudência é fundamental para evitar erros, proteger seu patrimônio e agir com segurança jurídica. Ao longo deste artigo, vamos destrinchar o caso, explicar os fundamentos jurídicos aplicados e indicar caminhos práticos para resguardar seus direitos.

Divórcio e partilha de imóvel financiado: jurisprudência comentada TJ-MG

No caso em análise, J.M.G. e M.H.B.G. se casaram em 1990, sob o regime da comunhão universal de bens, e se separaram de fato em outubro de 2008. Durante o casamento, adquiriram um imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal, com contrato iniciado em 2007.

O ponto de conflito surgiu porque o bem não estava quitado na data da separação e permaneceu na posse exclusiva do ex-marido, que continuou pagando as parcelas após o rompimento. A discussão era:

• A ex-esposa teria direito a metade do imóvel ou apenas das parcelas pagas até a separação de fato?
• Como calcular o valor devido a cada um?

A sentença de primeira instância determinou a divisão igualitária (50%) dos direitos e das dívidas do imóvel financiado, abatendo-se as parcelas pagas exclusivamente por qualquer das partes após o divórcio.

O TJ-MG, porém, ao analisar o recurso, fixou que somente as parcelas pagas até a separação de fato deveriam ser partilhadas, apurando-se o valor em liquidação de sentença. Isso significa que, mesmo que o contrato de financiamento ainda estivesse em vigor, a divisão patrimonial deve considerar apenas o que foi pago enquanto o casal estava junto.

Trecho relevante do voto do relator:

“Em se tratando de imóvel financiado e não quitado, que atualmente se encontra na posse exclusiva do apelante, deve ser partilhado o valor das parcelas pagas até a separação de fato do casal, valor que deve ser apurado em liquidação de sentença.”

Essa interpretação evita que um dos ex-cônjuges seja beneficiado injustamente com pagamentos feitos pelo outro após o fim da vida em comum.

Como advogado especialista em Direito de Família, destaco que essa decisão reforça a importância de documentar a data da separação de fato e guardar comprovantes de todos os pagamentos do imóvel financiado. Isso será decisivo em eventual disputa judicial.

Decisão judicial sobre partilha de imóvel financiado: teses aplicáveis e fundamentos do TJ-MG

A decisão do TJ-MG se baseou em fundamentos sólidos do Código Civil e na doutrina especializada. Entre as principais teses jurídicas aplicadas, podemos destacar:

1. Regime de comunhão universal de bens (art. 262, CC/1916 e art. 1.667 do CC/2002)
   • Nesse regime, todos os bens adquiridos durante o casamento se comunicam, inclusive os financiados.
2. Partilha proporcional ao período de convivência
   • O entendimento foi que a meação se limita às parcelas pagas na constância do casamento.
3. Vedação ao enriquecimento sem causa
   • Impedir que um cônjuge receba benefícios sobre valores que não contribuiu para pagar.
4. Apuração em liquidação de sentença
   • Necessidade de cálculo detalhado para identificar exatamente o valor a ser partilhado.
5. Posse exclusiva e intenção de adquirir o bem
   • O fato de o ex-marido permanecer no imóvel financiado e continuar pagando não transfere automaticamente a propriedade exclusiva, mas gera obrigação de indenizar a parte correspondente ao período do casamento.

A doutrinadora Maria Berenice Dias reforça essa visão:

“Adquirido bem mediante financiamento, é preciso identificar o número de prestações pagas durante a vigência do casamento. Não se leva em conta o montante desembolsado, mas a fração do bem que já foi adquirido.”

Portanto, qualquer pessoa que esteja em processo de separação e tenha imóvel financiado deve buscar imediatamente orientação jurídica para definir critérios de cálculo antes de fechar acordo ou enfrentar audiência.

Lições para quem enfrenta divórcio com imóvel financiado

Essa jurisprudência traz lições importantes:

• Não negligencie a prova da separação de fato
  Ter documentos que comprovem a data exata é essencial para limitar a partilha às parcelas pagas até esse momento.
• Separe contas e pagamentos imediatamente
  Se continuar pagando o imóvel financiado, mantenha recibos, extratos e comprovantes.
• Entenda o regime de bens
  Dependendo do regime, as regras de partilha mudam. Na comunhão parcial, por exemplo, só entram bens adquiridos após o casamento.
• Negocie antes de litigar
  Muitas vezes, acordos evitam custos, tempo e desgaste emocional.
• Cuidado com promessas verbais
  Sem respaldo documental, elas não têm força jurídica.

Além disso, quem passa por essa situação deve saber que a Justiça costuma proteger o equilíbrio patrimonial, evitando que um dos lados saia lesado.

Passo a passo para garantir seus direitos na partilha de imóvel financiado

Para assegurar seus direitos sobre um imóvel financiado no divórcio, siga estas etapas:

1. Identifique o regime de bens
   • Veja o que diz a certidão de casamento.
2. Defina a data da separação de fato
   • E tenha como comprová-la (documentos, testemunhas, comunicações).
3. Levante o histórico de pagamentos
   • Inclua entrada, parcelas, uso de FGTS e qualquer valor quitado.
4. Avalie a posse e uso do imóvel
   • Se apenas um continua morando, isso pode gerar indenização ou compensação.
5. Busque cálculo especializado
   • Um perito pode apurar exatamente a fração do bem adquirida no casamento.
6. Negocie, se possível
   • Evitar litígios é sempre mais rápido e menos oneroso.
7. Aja rápido
   • A demora pode dificultar a coleta de provas e aumentar prejuízos.

Advogado especialista em divórcio e partilha de imóvel financiado

A decisão do TJ-MG no processo nº 1.0000.23.090168-8/001 é um marco para quem enfrenta divórcio com imóvel financiado. Ela reforça que a divisão patrimonial deve ser justa e proporcional ao período de contribuição de cada cônjuge.

Se você vive situação parecida, não espere que a outra parte dite as regras. Busque orientação agora, proteja seu patrimônio e evite dores de cabeça.

No escritório Reis Advocacia, atuamos diariamente em casos de partilha de bens e sabemos que cada detalhe — da data da separação ao histórico de pagamentos — pode mudar completamente o resultado.

Acesse o tribunal e saiba mais sobre o processo: 1.0000.23.090168-8/001

Perguntas frequentes sobre imóvel financiado no divórcio

1. Como fica o imóvel financiado na separação de fato?
   Ficam na partilha apenas as parcelas pagas até a data comprovada da separação de fato.
2. É possível vender o imóvel financiado antes de quitar?
   Sim, mas depende de autorização do banco, pois o bem está alienado em garantia.
3. Quem paga as parcelas após o divórcio?
   O cônjuge que continuar no imóvel financiado geralmente assume as parcelas, mas isso pode gerar direito de compensação.
4. Como calcular o valor que cada um tem direito?
   É necessário apurar o número de parcelas pagas até a separação e dividir proporcionalmente.
5. E se apenas um continuar morando no imóvel?
   Pode haver cobrança de aluguel proporcional ou compensação na partilha, conforme decisão judicial.

Leia também:

1. Partilha de Bens no Divórcio: Como Proteger Seu Patrimônio
   Orienta sobre a divisão dos bens em caso de divórcio — abordando o que é comum, o que é particular, como calcular sua meação e como se resguardar juridicamente.

2. Divórcio e programa habitacional: Quem fica com o imóvel?
   Esclarece como imóveis financiados via programas habitacionais entram na partilha, mesmo que não quitados, e como negociar ou acionar judicialmente para proteger seu direito à aquisição.

3. Inventário: Como Fica a Partilha de Imóvel Financiado?
   Traz insights valiosos sobre como os imóveis financiados são tratados em inventário, quem assume a dívida, o papel do seguro habitacional, e o impacto na sucessão.

4. Separação Parcial de Bens: Direitos no Casamento
   Explica o funcionamento da separação parcial de bens, regime comum em pactos antenupciais, e como ela afeta a partilha — especialmente em situações de bens comuns e individuais.

Referências:

1. Imóvel financiado em nome de apenas um dos cônjuges: como fica a partilha?
   Explica que, sob comunhão universal ou parcial, mesmo que apenas um dos cônjuges assine o financiamento, o outro tem direito à partilha das parcelas pagas durante o casamento — e sobrevive a lógica da comunicação patrimonial.

2. Justiça nega exclusão de imóvel em divórcio com regime de comunhão de bens
   Casos recentes no TJ-MG reafirmam que imóveis envolvidos em regime de comunhão de bens não podem ser excluídos da partilha, destacando a necessidade de compensação ou divisão proporcional, mesmo que o financiamento esteja em nome de apenas um.

Dra. Marcela Caselli

Advogada – OAB/PE 48.169

Advogada há mais de 7 anos, pós-graduação em Direito de Família e Sucessões, com destacada atuação na área. Possui especialização em prática de família e sucessões, em Gestão de Escritórios e Departamentos Jurídicos e em Controladoria Jurídica.

Atuou no Ministério Público do Estado de Pernambuco, nas áreas criminal e de família e sucessões, consolidando experiência prática e estratégica. Membro da Comissão de Direito de Família da OAB/PE (2021).
Autora de publicações acadêmicas relevantes sobre unidades familiares e direitos decorrentes de núcleos familiares ilícitos.

Atuou em mais de 789 processos, com foco em agilidade processual e qualidade, com uma expressiva taxa de êxito superior a 92,38%, especialmente em ações de alimentos, pensões, guarda e divórcio.

Atualmente, também é autora de artigos jurídicos no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados na área de Direito de Família e Sucessões, com foco em auxiliar famílias na resolução de conflitos e em orientar sobre direitos relacionados a alimentos, guarda, pensão e divórcio.