Quando surge a possibilidade de despejo, seja para o locador que busca recuperar seu imóvel ou para o locatário que teme a perda da moradia, o desconhecimento pode gerar ansiedade, insegurança e até decisões equivocadas.

O tema dos tipos de despejo ainda é pouco desmistificado, mesmo sendo um dos principais litígios em contratos de locação. Neste artigo, você encontrará:

• o que exatamente é despejo e quais elementos permeiam essa ação;
• em quais situações os diferentes tipos de despejo podem ser utilizados;
• o que a lei diz sobre despejo e os direitos envolvidos;
• um mapeamento completo dos tipos de despejo, incluindo aqueles menos conhecidos;
• se é possível reverter ou impedir um despejo dependendo do tipo de despejo aplicado;
• 5 passos práticos para entender seus direitos frente aos tipos de despejo;
• por que a atuação de um advogado especializado pode fazer diferença decisiva;
• e, no final, uma seção com perguntas frequentes que envolvem os tipos de despejo.

Se você está de um lado ou de outro — locador ou locatário — e deseja agir com segurança diante de qualquer tipo de despejo, este conteúdo foi construído para garantir clareza, informação e orientação estratégica. Vamos começar pela base: o que é o despejo?

O que é o despejo?

O despejo consiste na medida jurídica que permite ao proprietário ou locador de um imóvel alugado requerer a desocupação por parte do locatário ou ocupante em determinadas situações previstas em contrato ou na legislação. Quando falamos dos tipos de despejo, referimo‑nos justamente às diferentes hipóteses que autorizam essa ação e às particularidades de cada uma.

Conceito e requisitos básicos

Para que um despejo seja válido, três elementos fundamentais devem estar presentes:

1. Fundamento jurídico ou contratual: deve haver previsão de causa para a retomada (vencimento do prazo, descumprimento, inadimplência, uso próprio etc.).
2. Procedimento regular: abertura de ação adequada, notificação ou intimação do locatário, possibilidade de defesa, prazo legal.
3. Objeto identificável: o imóvel alugado ou cedido, as partes (locador e locatário) corretamente qualificadas, e o contrato de locação ou cessão que suporta a relação.

Se qualquer um desses elementos falhar, o despejo pode ser questionado ou considerado nulo. Por isso, compreender os tipos de despejo ajuda a identi­ficar se a situação se encaixa em alguma das hipóteses reconhecidas — ou se a atuação está equivocada.

Quem está envolvido no despejo

• O locador/proprietário que deseja retomar o imóvel ou fazer cessar a locação.
• O locatário/ocupante que tem direitos, como o de defesa, o de prazo para desocupação, o de depósito em juízo em alguns casos.
• Em alguns casos, fiadores, garantias, condôminos ou terceiros que complicam o cenário — o que torna ainda mais relevante saber com qual tipo de despejo estamos lidando.

Por que o tema importa

Muitas vezes o locatário confunde diferentes padrões de despejo ou interpreta mal o contrato, e acaba perdendo direitos importantes. Por outro lado, o locador que ignora os requisitos de um tipo de despejo específico corre o risco de ver o processo anulado, ou ter que esperar anos para retomar o imóvel. Conhecer os tipos de despejo é parte essencial da segurança contratual e legal.

A seguir, vamos examinar em que casos o despejo pode ser aplicado – o que prepara o terreno para entendermos melhor quais são os tipos de despejo existentes.

Em quais casos o despejo é aplicado?

Para saber quais são os tipos de despejo, é preciso entender as situações práticas em que o locador ou proprietário pode acionar essa medida. As hipóteses são variadas, e cada uma delas corresponde a um tipo de despejo com requisitos próprios.

Casos práticos mais comuns

• Inadimplência do locatário: quando o locatário deixa de pagar o aluguel ou encargos da locação (como condomínio, IPTU, água ou luz, se previstos no contrato). Essa é uma das hipóteses mais frequentes para um dos tipos de despejo.
• Expiração do prazo contratual de locação: quando o contrato tem prazo determinado e termina; o locador pode exercer o direito de denunciar a locação e requerer o despejo.
• Descumprimento de cláusula contratual ou uso indevido do imóvel: o locatário que usa o imóvel para finalidade diversa da prevista, realiza sublocação não permitida, causa danos, ou pratica outras infrações contratuais entra em uma situação que autoriza outro tipo de despejo.
• Necessidade de uso pelo locador ou por familiar: esse motivo permite que o locador solicite o imóvel para uso próprio ou de pessoa da família, configurando mais um dos tipos de despejo.
• Imóvel em situação especial: imóvel que deve ser demolido, reformado urgentemente ou deixado livre para outra finalidade pode dar ensejo a outro tipo de despejo.
• Outras hipóteses específicas: término de contrato de trabalho ligado ao uso do imóvel, incorporação imobiliária, comodato que se extingue etc. Também entram no rol de tipos de despejo.

Por que identificar corretamente o tipo de despejo importa

• Dependendo do tipo de despejo, o rito processual será diferente (por exemplo, ação especial para falta de pagamento).
• O locatário poderá ter direito a depósito, prazos maiores ou defesas específicas conforme o tipo.
• O locador precisa observar obrigações distintas: em alguns tipos, há necessidade de aviso prévio, cláusula contratual, respeitar garantias etc.
• A estratégia jurídica para cada tipo de despejo é diferente: negociar antes do ajuizamento, tentar acordo, verificar se há ritos extrajudiciais possíveis.

Compreender essas situações prepara o terreno para o que a lei diz — vamos agora ao passo‑seguir.

O que a lei diz?

Para ajustar os tipos de despejo aos marcos legais, é necessário conhecer a legislação que regula as relações de locação de imóveis urbanos.

Principais disposições legais

• A Lei do Inquilinato regula locações urbanas e estabelece hipóteses em que o locador pode reivindicar o imóvel ou o locatário pode defender‑se.
• A lei prevê que a ação de despejo deve observar o procedimento legal – em algumas hipóteses com rito especial.
• A legislação também delimita responsabilidades de locador e locatário quanto à desocupação, garantia do imóvel, hipóteses de liminar e aviso prévio.

Aplicações ao cenário dos tipos de despejo

Conforme o tipo de despejo, a lei exige determinados requisitos: notificação, aviso, justificativa, contrato que preveja a hipótese, regularização de garantias, prazos para defesa do locatário. A falta de observância desses requisitos pode tornar a ação de despejo vulnerável a anulamentos.
Além disso, a lei protege o locatário em certos casos, impedindo meios ilegais de desocupação, e garantindo que qualquer tipo de despejo seja realizado com respeito ao devido processo legal.

Importância para locador e locatário

• O locador: deve conhecer exatamente quais tipos de despejo pode utilizar e em que condições, para evitar erro processual e garantir resultado eficaz.
• O locatário: ao conhecer os tipos de despejo e o que a lei exige, pode exercer seu direito de defesa, contestar ação indevida ou negociar soluções adequadas.

Tendo este alicerce jurídico, podemos agora avançar para a parte central: identificar quais são os tipos de despejo com profundidade.

Quais os tipos de despejo?

Nesta seção, vamos apresentar os principais tipos de despejo, detalhar as suas características, e destacar os pontos de atenção para cada um. Assim você poderá reconhecer qual tipo de despejo está sendo ou poderá ser aplicado no seu caso.

Tipo 1: Despejo por falta de pagamento

Esse é um dos tipos de despejo mais comuns e conhecidos. Quando o locatário não quita o aluguel ou encargos contratados (como condomínio, IPTU, contas vinculadas, se previstas em contrato), o locador pode ajuizar ação de despejo para desocupação e cobrança dos valores devidos.

Características principais:

• O contrato de locação normal‑mente exige pagamento mensal de aluguel e encargos.
• A ação de despejo pode ser iniciada logo após o atraso ou acumulação de débitos, observados os prazos contratuais.
• Em muitos casos, é possível ao locatário evitar o despejo pagando ou depositando em juízo o valor que lhe foi exigido antes da sentença.
• O rito processual costuma ser mais célere justamente pelo caráter de inadimplência.
• Ponto de atenção: se o locador ajuizar o tipo de despejo sem cumprir notificação ou sem observar cláusulas de garantia (como caução, fiador, seguro‑fiança), o processo pode se tornar vulnerável.

Tipo 2: Despejo por término do prazo da locação (denúncia vacia ou cheia)

Outro importante tipo de despejo refere‑se ao término da locação. Quando o contrato tinha prazo determinado e este vence, ou quando o locador pretende encerrar a locação ao fim do contrato, ele pode exercer a denúncia da locação e requerer desocupação.

Características principais:

• Se previsto em contrato, o locador pode informar que não deseja renovar ao término da locação e agir conforme o tipo de despejo dessa hipótese.
• Denúncia vazia: o locador não precisa apontar motivo específico para requerer a desocupação ao término.
• Denúncia cheia: o locador aponta motivo concreto (por exemplo, mudança de destino do imóvel, uso próprio, etc.).
• Esse tipo de despejo exige observância de aviso ou previsão no contrato sobre término, além de prazo para o locatário desocupar.
• Ponto de atenção: se o contrato for por prazo indeterminado ou não houver previsão de denúncia, o tipo de despejo pode gerar disputa sobre continuidade da locação.

Tipo 3: Despejo por infração contratual ou legal

Esse tipo de despejo ocorre quando o locatário comete infrações que autorizam ao locador requerer a desocupação do imóvel — portanto, entra no rol dos tipos de despejo que não se baseiam necessariamente em atraso no pagamento ou término de prazo.

Características principais:

• Exemplos de infração: utilização do imóvel para atividade diferente da prevista, sublocação sem autorização, causar prejuízos ou danos ao imóvel, perturbar vizinhança, deixar de usar como moradia se a locação era para fins residenciais.
• O contrato de locação normalmente prevê quais comportamentos são proibidos.
• O locador deve demonstrar a infração como fundamento do tipo de despejo.
• O locatário pode defender‑se ou buscar acordo; esse tipo de despejo muitas vezes permite negociação.
• Ponto de atenção: a gravidade da infração, se comprovada, pode eliminar direito de prazo adicional ou conduzir à liminar de desocupação.

Tipo 4: Despejo por necessidade de uso pelo locador ou por familiar

Esse tipo de despejo é específico e exige que o locador ou pessoa de seu grupo familiar necessite do imóvel para uso próprio ou de seus dependentes — mais um dos tipos de despejo que pressupõem motivo legítimo de retomada.

Características principais:

• A necessidade deve constar ou estar prevista no contrato ou ser prevista legalmente.
• O locador deve provar que o imóvel será efetivamente utilizado para si ou família, o que legitima o tipo de despejo.
• O locatário poderá ter direito a prazo para desocupação, salvo se o contrato dispuser de outra condição.
• Ponto de atenção: uso justo e previsão contratual são essenciais; desocupação arbitrária pode ser contestada.

Tipo 5: Despejo por reforma, demolição ou necessidade urgente de obra

Nesse caso, o imóvel locado precisa passar por obra que impossibilita a locação ou está planejada demolição/requalificação — representando um dos tipos de despejo que não dependem de falta de pagamento ou infração do locatário.

Características principais:

• A necessidade da obra ou demolição deve estar clara e justificada.
• O contrato pode prever que, em caso de reforma urgente, a locação será encerrada.
• O locador requer o despejo para que os trabalhos sejam iniciados ou para retomar o imóvel livremente.
• O locatário pode alegar desapropriação indireta ou reivindicar indenização dependendo das circunstâncias.
• Ponto de atenção: quanto mais urgente e estruturada a obra, mais provável que o tipo de despejo seja aceito; porém o procedimento deve ser justo.

Tipo 6: Outros tipos de despejo específicos

Além dos tipos mais comuns acima, existem variantes que, embora menos frequentes, merecem atenção:

• Rescisão de contrato por término de vínculo que se relacionava ao imóvel, como o uso do imóvel condicionado a emprego ou ao cargo de locatário.
• Falta ou substituição de garantia locatícia prevista em contrato — quando o locador exige caução ou fiador, e esta condição não é cumprida, o locador pode alegar esse tipo de despejo.
• Locações especiais (imóveis rurais, industriais, ou cedidos em comodato) que têm regras específicas de desocupação e, portanto, outros tipos de despejo.
• Contrato de temporada excedido, ou imóvel cedido em regime especial que ultrapassa prazo ou finalidade — também constituindo outro tipo de despejo.

Como distinguir os tipos de despejo na prática

Para identificar com clareza qual tipo de despejo está em curso ou pode vir a ocorrer:

• Leia atentamente o contrato de locação: as causas potenciais de despejo costumam estar listadas.
• Verifique as notificações que recebeu ou que foram enviadas: o motivo ali indicado aponta qual tipo de despejo o locador está adotando.
• Avalie a sua conduta como locatário: há atraso no pagamento? Usa o imóvel conforme o contrato? Há prazo vencido? Isso ajuda a classificar o tipo de despejo.
• Verifique se o locador seguiu a formalidade legal: muitas vezes, a vulnerabilidade processual de uma ação de despejo decorre de erro do locador quanto ao tipo de despejo escolhido.

Agora que você conhece os tipos de despejo, cabe discutir: é possível reverter ou impedir um despejo conforme o tipo?

É possível reverter um despejo?

Sim, é possível — dependendo do tipo de despejo, das circunstâncias do caso, e da atuação estratégica. Saber que existe essa possibilidade já coloca o locatário ou locador em posição mais favorável frente à insegurança. Vamos ver como isso se aplica segundo o tipo de despejo.

Possibilidades de reversão ou impedimento

• No tipo de despejo por falta de pagamento, ainda que o locador tenha ajuizado a ação, o locatário pode depositar o valor devido antes da sentença ou cumprir acordo e impedir a desocupação.
• Nos tipos de despejo por infração contratual, o locatário pode se defender demonstrando que não houve infração ou que ocorreu correção, ou buscar acordo com o locador para evitar a desocupação.
• No tipo de despejo por término de prazo, o locatário pode negociar renovação ou mudança de modalidade contratual, ou até reivindicar direito à prorrogação se o contrato for por prazo indeterminado.
• Ainda que o tipo de despejo seja uso próprio ou obra, o locatário pode questionar se o motivo alegado é verdadeiro, se o locador cumpriu cláusulas contratuais ou se há abuso de direito.
• Em qualquer tipo de despejo, se o locador ou acionante descumpriu requisito essencial (como notificação prévia, cumprimento de garantia ou contrato), o procedimento pode ser anulado ou revertido.

Limitações e cuidados

• Mesmo nos melhores cenários de reversão, se o valor devido for grande, se a causa estiver bem fundamentada ou se o locatário demorou para agir, a reversão será mais difícil.
• Quando o tipo de despejo escolhido corresponde exatamente à situação contratual (por exemplo, locador usará o imóvel para si e o contrato previa isso), a reversão exigirá prova de irregularidade.
• O locatário deve agir rapidamente: muitos tipos de despejo têm prazos curtos, e o inadimplemento prolongado reduz chances de reversão.
• A simples expectativa de reversão não substitui a necessidade de ação legal: se o locador executar a desocupação indevidamente, o locatário pode perder o imóvel antes de reagir.

Importância de um profissional jurídico

Independente do tipo de despejo, se você é locatário e quer reagir ou negociar, ou se você é locador e quer garantir a retomada sem erro, a atuação de um advogado é quase sempre indispensável. Ele avalia qual tipo de despejo está sendo usado, as vulnerabilidades processuais, monta estratégia de defesa ou ação, e acompanha prazos e formalidades que fazem a diferença entre sucesso ou revés.

Com isso, segue‑se para os cinco passos práticos para entender seus direitos frente aos diferentes tipos de despejo.

5 passos para entender seus direitos

Diante dos diversos tipos de despejo, executar cinco passos claros pode fazer toda a diferença para que você navegue pela situação com segurança. Aqui está um roteiro prático:

Passo 1: Identificar qual tipo de despejo está em curso ou pode ser aplicado

Avalie se a ação de desocupação baseia‑se em inadimplência, término de contrato, infração, uso próprio ou obra. Saber qual tipo de despejo é essencial para entender seus direitos e o que está em jogo.

Passo 2: Verificar o contrato de locação e a legislação aplicável

Leia as cláusulas que tratam da locação, dos motivos de despejo e da garantia. Verifique se há previsão de denúncia ao término, se há caução, fiador, seguro‑fiança. Paralelamente, conheça os direitos e deveres que a lei traz para o tipo de despejo que está em questão.

Passo 3: Levantar e conservar documentos e provas

Junte notificações, pagamentos, comprovantes, comunicações, fotos, vídeos, gravações de conversas, provas de infração ou de regularidade. No caso de tipo de despejo por infração, por exemplo, tenha documentação da utilização do imóvel. Em despejo por obra, reúna orçamentos e planos da reforma. O direito de defesa ou mesmo de reversão depende desse arquivo.

Passo 4: Avaliar a possibilidade de negociação ou reversão conforme o tipo de despejo

Se o tipo de despejo for por falta de pagamento, verifique se há possibilidade de depósito ou acordo. Se for por término de contrato, avalie renovação ou mudança de modalidade. Se for por infração, verifique se pode corrigir o problema ou negociar a continuidade. Entender seu tipo de despejo permite uma estratégia eficaz.

Passo 5: Consultar um advogado especializado e acompanhar o processo até o fim

Diante dos tipos de despejo, a formalidade jurídica é a regra: prazos, citações, liminares, execução de desocupação, depósito de bens, possível indenização. Um advogado acompanha todas essas etapas, avalia se o tipo de despejo está corretamente fundamentado, se há irregularidades e defende seus direitos até a conclusão do processo.

Seguindo esses passos, você estará melhor preparado seja para enfrentar ou buscar um tipo de despejo. Agora, falaremos da importância de um advogado nesses casos.

Qual a importância de um advogado em casos de despejo?

Quando lidamos com os diversos tipos de despejo, não se trata apenas de uma disputa de posse ou de contrato — há normas, prazos, ritos e riscos processuais. Um advogado experiente faz a diferença por várias razões.

Razões para contar com um advogado

• Diagnóstico preciso: Identifica qual tipo de despejo está em causa e avalia se os requisitos para aquele tipo foram atendidos.
• Estratégia de ação ou defesa: Monta plano conforme o tipo de despejo — ajuizamento, notificação, mediação, acordo ou defesa.
• Controle de formalidades e prazos: Evita nulidades processuais, perda de prazos, permite agir antes da execução da desocupação.
• Negociação e prevenção: Em muitos casos, o tipo de despejo pode ser evitado ou regularizado através de acordo ou mediação, o que reduz custos, desgaste e risco.
• Gestão de riscos e custos: O locador evita ajuizar tipo de despejo equivocado que não surte efeito; o locatário evita sair do imóvel e perder direitos.
• Proteção de patrimônios: Em casos complexos, como imóveis comerciais ou industriais, a forma de despejo, os direitos à indenização ou compensação variam muito conforme o tipo de despejo.

Nosso escritório — como atuamos

No escritório Reis Advocacia, temos sólida experiência em direito imobiliário, locações e despejo. Atuamos para locadores e locatários, auxiliando na identificação de qual tipo de despejo se aplica, no planejamento da ação ou defesa, na negociação prévia e no acompanhamento completo do processo até a conclusão.
Com essa atuação, buscamos garantir que o tipo de despejo seja tratado com segurança e eficiência, preservando direitos e evitando soluções precipitadas.

Agora, apresentamos uma seção de perguntas frequentes sobre os tipos de despejo, para ajudar você a esclarecer pontos práticos.

Perguntas frequentes sobre o tema

1. Quais são os principais tipos de despejo que o locador pode utilizar?
   Os principais incluem: (i) despejo por falta de pagamento; (ii) despejo por término de prazo da locação (denúncia); (iii) despejo por infração contratual ou legal; (iv) despejo por uso próprio ou de familiar do locador; (v) despejo por necessidade de obra, reforma ou demolição; e (vi) outros tipos específicos (como término de comodato, falta de garantia etc.).
2. Se o locatário estiver em dia com os aluguéis, ainda pode haver despejo?
   Sim — mesmo sem inadimplência, pode haver despejo por outros tipos de despejo, como término de contrato, infração contratual ou uso próprio do locador. Nesse caso, o critério não é o pagamento, mas o motivo previsto no tipo de despejo.
3. No tipo de despejo por falta de pagamento, o locatário tem chances de evitar a desocupação?
   Sim — nesse tipo de despejo, o locatário pode depositar os valores devidos antes da sentença ou propor acordo com o locador, o que pode evitar a desocupação ou prolongar a locação.
4. O locador pode realizar despejo sem ação judicial em qualquer dos tipos de despejo?
   Não — em regra, a desocupação precisa ser precedida de ação de despejo ou escritura de renúncia de direitos; qualquer desocupação forçada sem observância do procedimento adequado pode ser considerada abuso de direito ou desocupação ilegal.
5. Qual o prazo para o locador ajuizar ação de despejo depois de ver um tipo de despejo aplicável?
   Depende do tipo de despejo. No caso de falta de pagamento, não há prazos específicos para ajuizamento imediato, mas prazos de prescrição podem decorrer. Nos demais tipos de despejo, o locador deve agir com razoável rapidez para evitar que a situação mude (por exemplo, o locatário regularize sem comunicar).
6. O imóvel alugado para uso próprio do locador pode ser retomado a qualquer momento como tipo de despejo?
   Depende — esse tipo de despejo exige que o contrato ou a lei preveja a hipótese de uso próprio, que o locador comprove a necessidade e que haja notificação prévia. Assim, não automaticamente e sem observância do tipo de despejo.
7. O locatário que cometeu infração contratual pode ser despejado mesmo corrigindo a situação?
   Sim — se o tipo de despejo for por infração contratual e a infração for grave ou reiterada, a desocupação pode ser requerida mesmo se o locatário tentar corrigir ou remediar posteriormente.
8. Há diferença no rito do processo entre os diferentes tipos de despejo?
   Sim — alguns tipos de despejo (como por falta de pagamento) possuem rito especial, mais célere; outros tipos de despejo seguem rito comum ou exigem fases adicionais (notificação, perícia, concordância entre partes).
9. O que deve fazer o locatário se for atingido por um tipo de despejo e não entender qual deles está sendo usado?
   Deve buscar orientação jurídica imediatamente, analisar a notificação recebida, identificar o motivo alegado, observar o contrato e a situação de fato, e avaliar se há possibilidade de defesa, depósito, acordo ou contestação conforme o tipo de despejo.
10. Como posso saber se o tipo de despejo está corretamente fundamentado e se posso recorrer?
    Verifique se o motivo alegado (inadimplência, término de prazo, infração, uso próprio, obra) corresponde ao tipo de despejo previsto no contrato ou na lei. Verifique se o locador observou as formalidades (notificação, cláusula contratual, garantia, prazo). Se houver irregularidade ou se o tipo de despejo estiver mal caracterizado, você pode recorrer ou propor defesa. A ajuda de um advogado especialista facilita essa análise.

Leia também:

1. Despejo por Inadimplência: Passo a Passo para o Locador
   Este artigo detalha as etapas legais para o locador retomar a posse do imóvel em casos de inadimplência, desde a notificação extrajudicial até o cumprimento da sentença judicial.

2. Despejo por Aluguel Atrasado: Como Evitar Legalmente
   Focado nos direitos do inquilino, este conteúdo aborda formas legais de evitar o despejo, como a purgação da mora e negociações extrajudiciais.

3. Ação de Despejo: Saiba Como Agir Quando Contra Herdeiro
   Explora os procedimentos legais para despejar herdeiros que ocupam imóveis herdados sem consenso entre os demais herdeiros.

4. Direito Imobiliário: Saiba Direito do Proprietário ao Alugar
   Apresenta os direitos e deveres do locador, incluindo ações cabíveis em casos de inadimplência e rescisão contratual.

5. Contencioso Imobiliário: Quais Causas e Soluções?
   Aborda as principais causas de litígios imobiliários e as soluções jurídicas disponíveis para proprietários e inquilinos.

Referências:

1. Ação de Despejo – Jurisprudência — compila diversos acórdãos sobre despejo por diferentes fundamentos.

2. Ação de Despejo por Falta de Pagamento – Jurisprudência — decisões específicas de despejo motivadas pela inadimplência de aluguel ou encargos.