O que é Usufruto do imóvel?
É um direito real que permite a uma pessoa (usufrutuário) usar e gozar de um bem imóvel que pertence a outra pessoa (nu-proprietário), sem alterar a sua substância ou destinação.
É o direito de uma pessoa utilizar e aproveitar um bem, mesmo não sendo o proprietário. Ele garante moradia, renda ou uso do imóvel, enquanto a propriedade plena permanece com outra pessoa.
Dessa forma, usufrutuário pode morar no imóvel, alugá-lo, emprestá-lo ou cedê-lo gratuitamente, mas não pode vendê-lo ou doá-lo sem a autorização do nu-proprietário.
E pode ser constituído por diversos motivos, como:
- Doação: quando alguém doa um imóvel para outra pessoa, mas reserva para si o usufruto vitalício ou temporário;
- Testamento: quando alguém deixa um imóvel para outra pessoa, mas estabelece o usufruto em favor de um terceiro;
- Usucapião: quando alguém adquire a propriedade de um imóvel por posse prolongada, mas respeita o usufruto de quem já o tinha;
- Indenização: quando alguém recebe um imóvel como forma de reparação por algum dano sofrido, mas concede o usufruto ao responsável pelo dano.
Como funciona o usufruto de imóvel?
Funciona como uma forma de garantir a posse e o uso do bem ao usufrutuário, sem prejudicar os direitos do nu-proprietário. O usufrutuário tem o dever de conservar o imóvel e pagar as despesas ordinárias, como condomínio, IPTU e água.
O nu-proprietário tem o dever de respeitar o usufruto e pagar as despesas extraordinárias, como reformas e melhorias. O usufruto de imóvel pode ser temporário ou vitalício. O temporário é aquele que tem um prazo determinado para terminar, que pode ser fixado em anos ou em uma condição específica. O vitalício é aquele que dura até a morte do usufrutuário.
Pode ser extinto por diversos motivos, como:
- Morte do usufrutuário: quando o usufrutuário falece, o nu-proprietário se torna proprietário pleno do imóvel;
- Renúncia do usufrutuário: quando o usufrutuário desiste voluntariamente do seu direito sobre o imóvel;
- Expiração do prazo: quando o usufruto temporário chega ao fim do seu prazo estipulado;
- Perecimento do imóvel: quando o imóvel é totalmente destruído ou deteriorado por algum motivo;
- Consolidação da propriedade: quando o nu-proprietário adquire o usufruto do imóvel por algum meio legal.
5 passos para entender como funciona o usufruto de imóvel
Conceito: Direito de uso e fruição do imóvel sem transferência de propriedade.
Quem pode ser usufrutuário: Normalmente pais, idosos ou qualquer pessoa indicada no contrato.
Duração: Pode ser vitalício ou por prazo determinado.
Extinção: Ocorre por falecimento, renúncia, termo final ou destruição do imóvel.
Formalização: Precisa ser registrada em cartório através de escritura pública.
Quanto custa fazer o usufruto de imóvel
O custo para fazer varia de acordo com a forma e a finalidade da sua constituição. Se for feito por meio de uma doação, por exemplo, é preciso pagar o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que é cobrado pelo estado onde está localizado o imóvel.
A alíquota desse imposto varia entre 2% e 8%, dependendo da legislação estadual. Além disso, é preciso pagar os custos cartorários para lavrar a escritura pública e registrar o usufruto no cartório de registro de imóveis. Esses custos também variam conforme a tabela de cada estado e o valor venal do imóvel.
Se o usufruto for feito por meio de um testamento, não há custo para constituir o usufruto, mas há custo para abrir o inventário e pagar o ITCMD sobre a herança. Se o usufruto for feito por meio de usucapião ou indenização, não há custo para constituir o usufruto, mas há custo para regularizar a propriedade do imóvel.
Saiba mais
A seguir, vamos responder algumas perguntas comuns sobre o usufruto de imóvel:
- O usufrutuário pode vender o imóvel?
Não, o usufrutuário não pode vender o imóvel sem a autorização do nu-proprietário, pois ele não tem a propriedade do bem. Ele só pode vender ou ceder o seu direito, mas isso não transfere a propriedade do imóvel.
- O nu-proprietário pode vender o imóvel?
Sim, o nu-proprietário pode vender o imóvel, mas ele deve respeitar o direito de preferência do usufrutuário, que tem a opção de comprar o imóvel pelo mesmo preço e condições oferecidos a um terceiro. Se o usufrutuário não quiser ou não puder comprar o imóvel, ele deve consentir com a venda e continuar com o seu direito de usufruto sobre o bem.
- O usufrutuário pode alugar o imóvel?
Sim, o usufrutuário pode alugar o imóvel, desde que não altere a sua destinação e que respeite o prazo do seu usufruto. O usufrutuário tem direito de receber os aluguéis e de usar esse dinheiro como quiser. O nu-proprietário não tem direito de interferir no contrato de locação nem de receber parte dos aluguéis.
- O usufrutuário pode fazer obras no imóvel?
Depende. O usufrutuário pode fazer obras no imóvel que sejam necessárias para a sua conservação ou melhoria, desde que não alterem a sua forma ou substância. Ele deve comunicar ao nu-proprietário sobre as obras e pedir a sua autorização, se possível. O usufrutuário tem direito de ser indenizado pelas obras úteis que fizer no imóvel, mas não pelas obras voluptuárias.
- O usufrutuário pode ser despejado do imóvel?
Não, o usufrutuário não pode ser despejado do imóvel pelo nu-proprietário, pois ele tem o direito de usar e gozar do bem até o fim do seu usufruto. Ele só pode perder o seu direito se cometer algum ato que configure abuso de direito, como deteriorar o imóvel, deixar de pagar as despesas ordinárias ou alienar o bem sem autorização.
Fale com um advogado
O usufruto de imóvel é uma importante ferramenta de planejamento patrimonial e sucessório. Por meio dele, uma pessoa pode transferir a propriedade de um imóvel ainda em vida, normalmente para filhos ou outros herdeiros, mas preservar o direito de continuar utilizando, administrando ou recebendo os rendimentos desse bem por toda a vida ou durante um período previamente determinado.
Essa estratégia pode facilitar a organização do patrimônio familiar, reduzir conflitos futuros entre herdeiros e proporcionar maior segurança para quem deseja antecipar a transmissão dos bens sem perder o direito de morar no imóvel ou receber seus aluguéis. Ainda assim, a constituição do usufruto deve ser feita com cuidado, pois produz efeitos jurídicos relevantes tanto para o usufrutuário quanto para o nu-proprietário.
Antes de formalizar o ato, é necessário analisar a incidência de impostos, os custos da escritura pública e do registro no Cartório de Registro de Imóveis, além das obrigações relacionadas ao pagamento de despesas, conservação do bem, realização de reformas, recebimento de aluguéis e eventual venda futura.
Também é importante definir corretamente se o usufruto será vitalício ou temporário, se haverá mais de um usufrutuário, o que acontecerá em caso de falecimento de um deles e quais condições poderão levar à extinção do direito. Uma cláusula mal redigida pode gerar dúvidas, impedir negociações e até provocar disputas familiares.
Por isso, cada situação deve ser analisada individualmente. Um advogado poderá verificar se o usufruto é realmente a solução mais adequada, orientar sobre os documentos necessários, avaliar os impactos tributários e elaborar as cláusulas de modo a proteger os interesses de todas as partes envolvidas.
A orientação jurídica também é importante para evitar que a doação prejudique a legítima dos herdeiros necessários, ultrapasse a parte disponível do patrimônio ou seja realizada sem as autorizações exigidas pela legislação. Além disso, o profissional poderá esclarecer quem ficará responsável pelos impostos, despesas ordinárias, reparos e encargos do imóvel.
Esperamos que este artigo tenha ajudado você a compreender como funciona o usufruto de imóvel e quais cuidados devem ser adotados antes de constituí-lo. Embora seja uma solução bastante utilizada no planejamento patrimonial, ela não deve ser realizada de forma apressada ou sem conhecer suas consequências.
Se você pretende doar um imóvel com reserva de usufruto, deseja cancelar um usufruto já registrado ou está enfrentando um conflito entre usufrutuário e nu-proprietário, entre em contato com a nossa equipe. Fale com um advogado e receba uma orientação jurídica adequada às particularidades do seu caso.
Perguntas frequentes sobre o tema
1. O que é usufruto de imóvel?
O usufruto de imóvel é o direito concedido a uma pessoa para usar, administrar e aproveitar economicamente um bem que pertence a outra pessoa. O usufrutuário pode morar no imóvel ou alugá-lo, embora não seja o proprietário definitivo.
2. Quem pode ter o usufruto de um imóvel?
Qualquer pessoa física ou jurídica indicada no documento de constituição pode ser usufrutuária. Na prática, o direito costuma ser reservado aos pais, cônjuges, companheiros ou outros familiares após a doação do imóvel.
3. O usufruto de imóvel pode ser revogado?
O usufruto não pode ser retirado unilateralmente sem fundamento jurídico. Ele pode ser extinto por renúncia do usufrutuário, falecimento, término do prazo, consolidação da propriedade, destruição do bem ou outras hipóteses previstas em lei.
4. É necessário registrar o usufruto em cartório?
Sim. Quando o usufruto recai sobre um imóvel, sua constituição deve ser registrada na matrícula do bem perante o Cartório de Registro de Imóveis. Sem o registro, o direito não produz plenamente seus efeitos perante terceiros.
5. O usufrutuário pode alugar o imóvel?
Sim. Em regra, o usufrutuário pode alugar o imóvel e receber os valores dos aluguéis, pois possui o direito de usar e obter os frutos econômicos do bem. O contrato, entretanto, deve respeitar os limites e o prazo do usufruto.
6. O usufrutuário pode vender o imóvel?
Não pode vender sozinho a propriedade do imóvel, porque o bem pertence ao nu-proprietário. O usufrutuário pode renunciar ao seu direito ou, conforme o caso, participar da negociação juntamente com o proprietário.
7. Quem paga o IPTU e as despesas do imóvel?
Normalmente, o usufrutuário deve arcar com as despesas ordinárias relacionadas ao uso e à conservação do imóvel, como IPTU, condomínio e manutenção habitual. Gastos extraordinários podem ser de responsabilidade do nu-proprietário, conforme a natureza da despesa e o documento de constituição.
8. O usufruto termina com a morte do usufrutuário?
Sim. O usufruto é um direito personalíssimo e, em regra, termina com o falecimento do usufrutuário. Ele não é transmitido aos herdeiros, salvo situações específicas envolvendo mais de um usufrutuário e previsão expressa no ato de constituição.
9. O usufruto pode ser vitalício ou temporário?
Sim. O usufruto pode ser constituído por prazo determinado ou durante toda a vida do usufrutuário. Quando é vitalício, normalmente termina com o falecimento da pessoa beneficiada.
10. Como cancelar o usufruto na matrícula do imóvel?
O cancelamento deve ser solicitado ao Cartório de Registro de Imóveis mediante a apresentação do documento que comprove a extinção do direito, como escritura de renúncia, certidão de óbito ou prova do término do prazo. Dependendo do caso, também poderá ser necessária uma decisão judicial.
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Referências:
Arts. 1.390 a 1.393 – Capítulo I do Usufruto no Código Civil – define constituição, uso, administração e extinção do usufruto .
Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557
Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.
Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.
Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.
O usufrutuário locando o imóvel pode permitir que o locatário averbe penhor de grãos no registro geral do imóvel sem a anuência do nu proprietário?Isso não gera embargo no imóvel em caso de inadimplência?Quais a consequências?
Olá, Sejana. O usufrutuário não pode autorizar o locatário a averbar penhor de grãos no imóvel sem consentimento do nu proprietário. Isso pode sim gerar riscos e embaraços à propriedade em caso de inadimplência. O nu proprietário pode contestar judicialmente o ato. É recomendável buscar orientação jurídica para proteger seus direitos.
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Foi doado a mim um imóvel de usufruto vitalício de minha avó, eu como nu-proprietário consigo fazer parte do programa minha casa minha vida?
Henri, como nu-proprietário de um imóvel com usufruto vitalício, você possui a propriedade, mas não o direito de uso. Em alguns casos, o programa Minha Casa Minha Vida considera apenas a titularidade com posse para concessão dos benefícios, mas isso pode variar conforme as regras atuais do programa.
Recomendo que consulte um especialista para verificar se você se enquadra nos critérios do programa. Para mais informações, entre em contato com a Reis Advocacia aqui.https://advocaciareis.adv.br/entre-em-contato/
SEPAREI DO PAI DOS MEUS FILHOS JUDICIALENTE E DEIXAMOS A CASA PARA OS NOSSOS FILHOS, MAIS O JUIZ COLOCOU USO USURFRUTO VITALÍCIO MEU (MÃE DAS CRIANÇAS), ISTO ESTÁ COM 7 ANOS, MAIS A CASA CONTINUA COM O NOME DO PAI DO MEUS FILHOS, O QUE DEVO FAZER, ELES SÃO MENORES DE IDADE E EU TENHO A GUARDA DELES, EU POSSO PASSAR PARA O MEU NOME OU DEVE CONTINUAR COMO ESTÁ, NO NOME DO MEU EX MARIDO, ELE MORA EM OUTRA CIDADE E A PREFEIURA ESTÁ CHAMANDO PARA CADASTRAR AS CASAS, POIS O DOCUMENTO QUE TEMOS É SÓ DE COMPRA E VENDA.
Sarah, mesmo com o usufruto vitalício da casa onde seus filhos residem, que está no nome do seu ex-marido, é importante buscar orientação jurídica para regularizar a situação. Um advogado especializado poderá ajudá-la a entender suas opções e tomar as medidas necessárias para garantir a segurança jurídica da moradia de vocês. Recomendo que entre em contato conosco clicando aqui.https://advocaciareis.adv.br/entre-em-contato/
No caso de doação com usufruto, o imóvel é doado seguindo as regras de herança, ou seja, o imóvel pertence ao filho ou filha que casou com regime parcial de bens? Havendo separação matrimonial do casal de filhos, o imóvel é divido com o genro / nora ou pertence integralmente aos filhos?
Prezado Renato,
Na doação de um imóvel com usufruto, o bem é transferido ao filho ou filha.
É essencial que a doação seja bem documentada para proteger a propriedade em situações de separação. Caso tenha mais dúvidas ou precise de assistência legal, sinta-se à vontade para preencher nosso formulário de contato.
Boa tarde gostaria de saber se o usufrutuario que recebe dinheiro de imóvel locado , esse valor é exclusivo para manutenção e para aplicação de investimentos em mais imóveis em prol dos proprietários menor ou o usufrutuario pode usar e gostar dessa renda conforme sua e ainda usar pra pagar pensao a outra família , muito obrigado aguardo resposta
Boa tarde, Paulo.
O usufrutuário de um imóvel tem direitos específicos, mas também algumas limitações quanto ao uso da renda proveniente desse imóvel locado.
Entre em contato conosco, somos especialistas no seu caso, podemos te auxiliar no caso.