Usufruto de imóvel: Saiba o que e como funciona

O usufruto de imóvel é um direito real que permite a uma pessoa (usufrutuário) usar e gozar de um bem imóvel que pertence a outra pessoa (nu-proprietário), sem alterar a sua substância ou destinação. 

Dessa forma, usufrutuário pode morar no imóvel, alugá-lo, emprestá-lo ou cedê-lo gratuitamente, mas não pode vendê-lo ou doá-lo sem a autorização do nu-proprietário.

O usufruto de imóvel pode ser constituído por diversos motivos, como:

• Doação: quando alguém doa um imóvel para outra pessoa, mas reserva para si o usufruto vitalício ou temporário;
• Testamento: quando alguém deixa um imóvel para outra pessoa, mas estabelece o usufruto em favor de um terceiro;
• Usucapião: quando alguém adquire a propriedade de um imóvel por posse prolongada, mas respeita o usufruto de quem já o tinha;
• Indenização: quando alguém recebe um imóvel como forma de reparação por algum dano sofrido, mas concede o usufruto ao responsável pelo dano.

Como funciona o usufruto de imóvel?

O usufruto de imóvel funciona como uma forma de garantir a posse e o uso do bem ao usufrutuário, sem prejudicar os direitos do nu-proprietário. O usufrutuário tem o dever de conservar o imóvel e pagar as despesas ordinárias, como condomínio, IPTU e água. 

O nu-proprietário tem o dever de respeitar o usufruto e pagar as despesas extraordinárias, como reformas e melhorias.

O usufruto de imóvel pode ser temporário ou vitalício. O temporário é aquele que tem um prazo determinado para terminar, que pode ser fixado em anos ou em uma condição específica. 

O vitalício é aquele que dura até a morte do usufrutuário.

O usufruto de imóvel pode ser extinto por diversos motivos, como:

• Morte do usufrutuário: quando o usufrutuário falece, o nu-proprietário se torna proprietário pleno do imóvel;
• Renúncia do usufrutuário: quando o usufrutuário desiste voluntariamente do seu direito sobre o imóvel;
• Expiração do prazo: quando o usufruto temporário chega ao fim do seu prazo estipulado;
• Perecimento do imóvel: quando o imóvel é totalmente destruído ou deteriorado por algum motivo;
• Consolidação da propriedade: quando o nu-proprietário adquire o usufruto do imóvel por algum meio legal.

Quanto custa fazer o usufruto de imóvel

O custo para fazer o usufruto de imóvel varia de acordo com a forma e a finalidade da sua constituição.

Se o usufruto for feito por meio de uma doação, por exemplo, é preciso pagar o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que é cobrado pelo estado onde está localizado o imóvel. 

A alíquota desse imposto varia entre 2% e 8%, dependendo da legislação estadual.

Além disso, é preciso pagar os custos cartorários para lavrar a escritura pública e registrar o usufruto no cartório de registro de imóveis. Esses custos também variam conforme a tabela de cada estado e o valor venal do imóvel.

Se o usufruto for feito por meio de um testamento, não há custo para constituir o usufruto, mas há custo para abrir o inventário e pagar o ITCMD sobre a herança. Se o usufruto for feito por meio de usucapião ou indenização, não há custo para constituir o usufruto, mas há custo para regularizar a propriedade do imóvel.

Dúvidas frequentes sobre o usufruto de imóvel

A seguir, vamos responder algumas perguntas comuns sobre o usufruto de imóvel:

• O usufrutuário pode vender o imóvel?

Não, o usufrutuário não pode vender o imóvel sem a autorização do nu-proprietário, pois ele não tem a propriedade do bem. Ele só pode vender ou ceder o seu direito de usufruto, mas isso não transfere a propriedade do imóvel.

• O nu-proprietário pode vender o imóvel?

Sim, o nu-proprietário pode vender o imóvel, mas ele deve respeitar o direito de preferência do usufrutuário, que tem a opção de comprar o imóvel pelo mesmo preço e condições oferecidos a um terceiro. Se o usufrutuário não quiser ou não puder comprar o imóvel, ele deve consentir com a venda e continuar com o seu direito de usufruto sobre o bem.

O usufrutuário pode alugar o imóvel?

Sim, o usufrutuário pode alugar o imóvel, desde que não altere a sua destinação e que respeite o prazo do seu usufruto. O usufrutuário tem direito de receber os aluguéis e de usar esse dinheiro como quiser. 

O nu-proprietário não tem direito de interferir no contrato de locação nem de receber parte dos aluguéis.

O usufrutuário pode fazer obras no imóvel?

Depende. O usufrutuário pode fazer obras no imóvel que sejam necessárias para a sua conservação ou melhoria, desde que não alterem a sua forma ou substância. Ele deve comunicar ao nu-proprietário sobre as obras e pedir a sua autorização, se possível. 

O usufrutuário tem direito de ser indenizado pelas obras úteis que fizer no imóvel, mas não pelas obras voluptuárias.

O usufrutuário pode ser despejado do imóvel?

Não, o usufrutuário não pode ser despejado do imóvel pelo nu-proprietário, pois ele tem o direito de usar e gozar do bem até o fim do seu usufruto. 

Ele só pode perder o seu direito de usufruto se cometer algum ato que configure abuso de direito, como deteriorar o imóvel, deixar de pagar as despesas ordinárias ou alienar o bem sem autorização.

O usufruto de imóvel é uma forma de planejamento patrimonial que pode trazer benefícios para você e para os seus herdeiros.

Ele permite que você doe um imóvel em vida, mas continue usando e gozando dele até o fim da sua vida ou por um prazo determinado.

Para fazer o usufruto de imóvel, é preciso pagar alguns impostos e taxas cartorárias, além de respeitar os direitos e deveres do usufrutuário e do nu-proprietário.

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