Ementa

“Prestação de serviços de administração condominial. Rescisão unilateral do contrato. Cobrança. Procedência parcial. Discussão sobre a exigência da multa compensatória e da indenização prevista no art. 603 do CC. Renovação automática do contrato que não se confunde com renovação automática do prazo de fidelização. Abusividade configurada. Multa e indenização não exigíveis. Precedentes jurisprudenciais. Inversão do julgado. Provimento do recurso.” (TJ-SP, Apelação Cível nº 1000786-40.2022.8.26.0007, j. 24/11/2022).

O caso que chegou ao Tribunal de Justiça de São Paulo é um exemplo claro de como muitas cobranças de multa de rescisão em contratos de prestação de serviços podem ser ilegais. Um condomínio, após mais de 12 anos de vínculo com uma administradora, decidiu encerrar o contrato. A prestadora de serviços, no entanto, insistiu na cobrança de multa de rescisão e indenização, alegando cláusulas contratuais e o artigo 603 do Código Civil.

A decisão do TJ-SP foi categórica: não há multa de rescisão devida após o período original de fidelização, ainda que o contrato tenha sido renovado automaticamente.

Neste artigo, vamos analisar:

• O que decidiu a Justiça e por quê;
• As teses jurídicas que embasaram o afastamento da multa de rescisão;
• Como essa decisão serve de exemplo para outros consumidores e condomínios;
• Passo a passo para contestar cobranças semelhantes.

Mais do que compreender o caso, você vai descobrir como proteger seu patrimônio e evitar pagar multas indevidas.

Multa de rescisão e contrato condominial – Jurisprudência comentada TJ-SP

O ponto central da disputa foi a tentativa de cobrança de multa de rescisão após a renovação automática de um contrato que já havia cumprido integralmente seu prazo inicial de fidelização.

O condomínio havia firmado contrato de prestação de serviços em 2008, com duração inicial de dois anos e cláusula de renovação automática. Ao encerrar o vínculo em 2021, mais de 12 anos depois, recebeu uma cobrança de multa de rescisão no valor de R$ 2.711,85 e contribuições mensais vincendas que ultrapassavam R$ 10 mil.

A Justiça de primeira instância entendeu pela procedência parcial, condenando o condomínio ao pagamento. Porém, no recurso, o TJ-SP reformou a decisão. O relator destacou que:

“A multa somente pode incidir para o caso de rescisão antes do período de fidelização inicialmente ajustado no contrato principal, mas não para suas prorrogações.”

Em outras palavras, a renovação automática não reabre um novo ciclo de fidelização. Isso significa que a multa de rescisão não pode ser cobrada indefinidamente.

Do ponto de vista jurídico, o Tribunal aplicou princípios como:

• Boa-fé objetiva – evitando o enriquecimento sem causa da prestadora;
• Função social do contrato – protegendo a parte mais vulnerável;
• Vedação de cláusulas abusivas – conforme o Código de Defesa do Consumidor.

Essa decisão reforça um entendimento que já aparece em outros julgados, inclusive envolvendo contratos de telefonia e TV por assinatura, onde multa de rescisão também foi afastada após o término do prazo inicial.

Decisão do TJ-SP sobre multa de rescisão em contrato de prestação de serviços

Ao analisar o recurso, o Tribunal verificou que o contrato já havia se prorrogado automaticamente diversas vezes, e que não havia previsão legal ou contratual que justificasse a cobrança da multa de rescisão após o período original.

O relator citou precedentes para embasar a decisão, como casos de administração condominial e até mesmo de telefonia, todos com o mesmo entendimento: renovação automática não significa renovação do prazo de fidelidade.

As principais teses jurídicas aplicadas foram:

1. Inexistência de fundamento para multa após fidelização – o art. 603 do Código Civil não se aplica quando o serviço já foi prestado por longo período.
2. Cláusula abusiva – qualquer disposição que imponha multa de rescisão sem contraprestação efetiva é nula.
3. Analogia com casos de consumo – a lógica do CDC se estende a contratos de prestação de serviços a condomínios.
4. Vedação ao bis in idem – não se pode aplicar multa e indenização pelo mesmo fato.

Para outros condomínios e empresas, o precedente abre caminho para contestar judicialmente multas semelhantes, especialmente quando o contrato já superou em muito o prazo de fidelidade original.

Lições jurídicas para outros casos de multa de rescisão

Essa decisão é um verdadeiro alerta para síndicos, conselheiros e administradores: multa de rescisão só pode ser exigida durante o período inicial de fidelização.

Muitos contratos contêm cláusulas de renovação automática, e prestadoras de serviço se aproveitam disso para impor a multa a qualquer momento que o cliente decida romper o vínculo. O TJ-SP deixou claro que:

• O contrato pode ser renovado, mas a fidelidade não;
• A cobrança contínua de multa de rescisão é abusiva;
• É possível questionar judicialmente essa exigência, mesmo que prevista no contrato.

Além disso, o caso demonstra que:

• Guardar todo o histórico contratual e notificações é essencial;
• A análise por um advogado especializado aumenta as chances de êxito;
• A jurisprudência está cada vez mais firme em favor do consumidor.

Portanto, outros condomínios e empresas que enfrentem cobrança de multa de rescisão após anos de contrato podem se beneficiar desse entendimento.

Passo a passo para contestar multa de rescisão abusiva

Se você ou seu condomínio recebeu uma cobrança de multa de rescisão que parece injusta, siga este roteiro:

1. Revise o contrato original – confira a cláusula de fidelização e se há previsão para renovação automática.
2. Verifique o tempo decorrido – se o prazo inicial foi cumprido, a multa provavelmente é indevida.
3. Analise a notificação – veja se a rescisão seguiu os prazos de aviso prévio previstos.
4. Reúna provas – guarde contratos, aditivos, e-mails e boletos.
5. Consulte um advogado – para interpretar corretamente as cláusulas e avaliar a viabilidade da ação.
6. Tente a solução extrajudicial – comunique formalmente a prestadora sobre a abusividade.
7. Aja judicialmente se necessário – com base na jurisprudência, como a do TJ-SP, peça a declaração de inexigibilidade da multa.

Esse passo a passo ajuda a enfrentar de forma técnica e estratégica qualquer cobrança indevida de multa de rescisão.

Advogado especialista em multa de rescisão contratual

O caso analisado que estamos comentando, mostra que a Justiça está atenta às práticas abusivas na cobrança de multa de rescisão, especialmente em contratos de longa duração com renovação automática.

Nosso escritório atua para proteger consumidores, empresas e condomínios dessas cobranças indevidas, utilizando argumentos sólidos, provas documentais e precedentes como este.

Se você enfrenta um problema semelhante, não aceite pagar uma multa de rescisão sem antes verificar se ela realmente é devida. Muitas vezes, a cobrança é ilegal e pode ser revertida.

Acesse nosso site e conheça outros artigos sobre o tema. Entre em contato e saiba como podemos ajudar seu caso específico.

Acesse o tribunal e saiba mais sobre o processo:
TJ-SP – Apelação Cível nº 1000786-40.2022.8.26.0007

Perguntas frequentes sobre o tema

1. O que é prazo de fidelização?
   É o período inicial do contrato em que a multa de rescisão pode ser aplicada.
2. Renovação automática cria novo prazo de fidelidade?
   Não. Segundo o TJ-SP, ela mantém o contrato, mas não reinicia o prazo de fidelidade.
3. Multa e indenização podem ser cobradas juntas?
   Não, pois isso configura dupla penalidade para o mesmo fato.
4. Condomínio é protegido pelo Código de Defesa do Consumidor?
   Sim, quando atua como destinatário final do serviço.

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Referências:

1. Renovação automática não implica renovação de fidelização – TJ-SP (§ 8)
   Acórdão que evidencia que “não se confunde prorrogação automática do prazo do contrato com prorrogação do prazo de fidelização” — tornando abusiva a cobrança de multa após esse período.

2. Multa somente pode incidir durante período de fidelização – TJ‑SP
   Ementa afirmando que “a multa somente pode incidir para o caso de rescisão antes do período de fidelização inicialmente ajustado, mas não para suas prorrogações”.

Dr Tiago Reis

Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557

Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.

Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.

Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.