Distrato verbal em compra de imóvel — Jurisprudência Comentada TJMT

Ementa:

“Recurso de Apelação Cível. Ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais e multa contratual. Contrato de compra e venda de imóvel. Distrato verbal. Exigibilidade de forma. Aceitação tácita. Litigância de má-fé. Recurso desprovido.” (TJMT, Apelação Cível nº 1008789-74.2022.8.11.0015)

O Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT) julgou recentemente uma questão sensível para o direito imobiliário: a validade do distrato verbal em contrato de compra e venda de imóvel. A decisão manteve a improcedência de ação proposta por compradores que pleiteavam a entrega de um imóvel e indenizações, apesar de já terem aceitado tacitamente um distrato verbal com o vendedor.

Este artigo tem como objetivo explicar, de forma clara e prática, o que significa essa jurisprudência, quais os riscos e benefícios do distrato verbal, e como essa decisão pode impactar quem está negociando ou comprando imóveis.

Decisão judicial do TJMT sobre distrato verbal em contrato imobiliário

A ação teve início quando compradores ingressaram em juízo pedindo a entrega de um imóvel adquirido por contrato escrito de compra e venda, além de indenizações por danos morais e multa contratual. O vendedor, entretanto, alegou que as partes haviam celebrado um distrato verbal, desfazendo o negócio.

Segundo o artigo 472 do Código Civil, o distrato deve ser feito pela mesma forma do contrato. Mas a jurisprudência destacou que isso só se aplica quando a lei exige forma especial, e não quando as partes escolhem livremente assinar um contrato escrito. Nesses casos, o distrato verbal é válido, desde que haja prova inequívoca de que as partes manifestaram a vontade de desfazer o contrato.

O TJMT manteve a sentença de primeiro grau, reconhecendo que os compradores haviam aceitado tacitamente o distrato, pois:

• Receberam valores de volta por meio de cheque;
• Voltaram a ter a posse de imóveis dados como parte do pagamento;
• Continuaram recebendo aluguéis de um dos imóveis negociados.

Essas condutas configuraram aceitação do distrato verbal, mesmo sem assinatura formal.

Além disso, o tribunal manteve a condenação por litigância de má-fé, já que os autores omitiram informações relevantes ao ajuizar a ação.

Essa decisão demonstra que a Justiça leva em conta não apenas a formalidade documental, mas também a boa-fé e a conduta prática das partes.

Lições do distrato verbal para compradores e vendedores de imóveis

O caso julgado pelo TJMT traz lições importantes tanto para quem compra quanto para quem vende imóveis. O distrato verbal pode gerar efeitos jurídicos relevantes, mesmo que não tenha sido formalizado em documento escrito.

Entre as principais lições estão:

1. Boa-fé objetiva: As partes devem agir com lealdade e coerência. Aceitar devolução de valores e reaver imóveis demonstra concordância com o distrato.
2. Vedação ao comportamento contraditório: Não é permitido agir de forma contraditória, ou seja, aceitar na prática um distrato e depois alegar judicialmente que ele não existiu.
3. Exigibilidade da forma: O artigo 472 do Código Civil só exige forma específica de distrato quando o contrato original depende de forma legal (exemplo: escritura pública para compra e venda de imóvel acima de 30 salários mínimos). Caso contrário, o distrato verbal pode ser considerado válido.
4. Litigância de má-fé: Omitir fatos ou alterar a verdade pode resultar em condenações adicionais.

Essa jurisprudência alerta compradores e vendedores para os cuidados que devem ser tomados: antes de aceitar valores, devolver imóveis ou assumir condutas que demonstrem distrato, é fundamental consultar um advogado especializado em direito imobiliário.

Passo a passo para lidar com distrato verbal em contratos de imóveis

Diante da relevância da decisão, surge a questão: o que deve fazer alguém que está diante de um possível distrato verbal? Abaixo, segue um passo a passo prático:

1. Verifique a existência de provas.
   Mensagens, recibos, cheques devolvidos e até testemunhas podem servir como indícios de que houve um distrato verbal.
2. Avalie os riscos jurídicos.
   Ainda que o contrato escrito não tenha sido formalmente rescindido, atos que demonstrem desfazimento do negócio podem ter valor jurídico.
3. Consulte a legislação.
   Verifique se o contrato exige forma especial (como escritura pública). Nesses casos, o distrato verbal pode não ser aceito.
4. Busque auxílio jurídico.
   Um advogado especializado pode orientar sobre a melhor estratégia: formalizar um distrato escrito, negociar novas condições ou ingressar com ação judicial.
5. Mantenha registros de todas as tratativas.
   A ausência de documentos pode dificultar a prova do distrato verbal. Quanto mais registros, maior a segurança jurídica.

Esse passo a passo mostra que, embora o distrato verbal seja aceito pela Justiça em algumas situações, ele é arriscado e pode gerar litígios. Por isso, sempre que possível, é recomendável formalizar o distrato por escrito.

Advogado especialista em distrato verbal de imóvel

O distrato verbal em contratos de compra e venda de imóveis é um tema delicado e que envolve riscos consideráveis. A decisão do TJMT deixa claro que, mesmo sem assinatura formal, condutas práticas podem ser interpretadas como aceitação do distrato.

No escritório Reis Advocacia, atuamos em casos complexos de direito imobiliário, auxiliando clientes que enfrentam situações semelhantes. Nossa equipe analisa documentos, avalia riscos e propõe soluções estratégicas para proteger os interesses de compradores e vendedores.

Se você está diante de um contrato de compra e venda em risco de desfazimento, ou já vivencia um conflito envolvendo distrato verbal, é essencial buscar orientação jurídica especializada. Muitas vezes, o que parece apenas uma negociação informal pode ter consequências jurídicas sérias.

Acesse o tribunal e saiba mais sobre o processo: Apelação Cível nº 1008789-74.2022.8.11.0015.

Perguntas Frequentes sobre Distrato Verbal

1. O que é um distrato verbal em contrato de compra e venda de imóvel?
   É o desfazimento do contrato por meio de acordo entre as partes, sem registro escrito, mas confirmado por atos que demonstrem a intenção de encerrar o negócio.
2. O distrato verbal tem a mesma validade que um distrato escrito?
   Sim, desde que o contrato original não exija forma especial prevista em lei e que haja provas de que as partes concordaram com o desfazimento.
3. Quais provas podem confirmar a existência de um distrato verbal?
   Comprovantes de devolução de valores, mensagens, testemunhos, devolução de imóveis e outras condutas que indiquem rescisão do contrato.
4. Como um comprador pode se proteger em caso de distrato verbal?
   Deve manter registros das tratativas, guardar comprovantes e, sempre que possível, formalizar o distrato por escrito com orientação de um advogado.
5. Em quais situações o distrato verbal pode ser contestado na Justiça?
   Quando não houver provas suficientes de sua existência ou quando o contrato exigir forma legal específica, como a escritura pública para imóveis de valor elevado.

Leia também:

1. Acordo Verbal: Qual a Validade no Brasil – Guia Completo 2025
   Explora a validade jurídica de contratos e acordos verbais no Brasil, os riscos de confiar apenas na informalidade (“acordo de boca”) e como essas situações são tratadas judicialmente

2. Distrato contratual: O que é e como funciona?
   Explica o que é o distrato – rescisão consensual de contrato –, os tipos mais comuns (incluindo contratos verbais que se formalizam em distrato), passo a passo para formalização e diferenças em relação à rescisão unilateral

3. Advogado para distrato do contrato: Saiba como anular
   Página de atuação que destaca o trabalho da Reis Advocacia em casos de desistência ou distrato de compras, incluindo orientações sobre prazos, devolução de valores e procedimentos recomendados

4. Contrato de locação: Resolução, anulação e distrato (destaque na atuação) (sessão de atuação – contratos de locação)
   Salienta que distrato — inclusive quando verbal — é uma das situações que o contrato de locação pode abranger como motivo de desfazimento, sendo importante assessoramento jurídico para formalização ou disputa

5. Distrato imobiliário: O que é e como funciona? (indicado como “Leia também:” dentro do artigo de distrato contratual)
   Especificamente foca na formalização da rescisão em contratos de compra e venda de imóveis, com orientações sobre cláusulas contratuais e processo extrajudicial.

Referências:

1. STJ – Informativo de Jurisprudência: Alegação de contrato verbal e ação de resolução contratual com pedido de indenização
   Aponta caso em que foi alegado contrato verbal entre as partes em ação de resolução contratual cumulada com pedido de indenização, ilustrando discussões sobre prova e validade em disputas judiciais.
   
   

2. STJ – Súmula: contrato verbal com empresa e termo de distrato posterior (2012)
   Descreve situação em que embora o contrato fosse verbal, houve celebração posterior de termo de distrato; destaca dinâmica temporal entre contrato informal e formalização de rescissão.