Ementa –  Indenização por atraso de imóvel: decisão do TJMG

“ APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DEVIDA – DANOS EMERGENTES – PAGAMENTO DE ALUGUÉIS DURANTE O ATRASO – POSSIBILIDADE – DANOS MORAIS – VALOR – PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – MAJORAÇÃO DEVIDA SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. “

(Ementa da Apelação Cível nº 1.0000.24.141961-3/001, TJMG)

A espera pela casa própria costuma vir acompanhada de planejamento, sonhos e expectativas. No entanto, quando o cronograma prometido pela construtora não é cumprido, o que era motivo de celebração se transforma em angústia. Foi exatamente isso que aconteceu com um casal de compradores, que aguardavam ansiosamente pela entrega do seu apartamento adquirido na planta.

O atraso na entrega de imóvel os forçou a continuar pagando aluguel e ainda lidar com as cobranças dos chamados “juros de obra”. Diante disso, decidiram recorrer à Justiça para buscar reparação pelos prejuízos sofridos. E conseguiram: o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) deu ganho de causa, reconhecendo a responsabilidade da construtora e determinando o pagamento de indenização por danos materiais e morais, além da devolução dos valores indevidamente cobrados.

Este artigo vai abordar os principais aspectos dessa relevante jurisprudência, destacando:

• O entendimento do TJMG sobre atraso de imóvel;
• A possibilidade de cumular multa contratual e aluguéis;
• O direito à devolução da taxa de evolução de obra;
• As principais teses jurídicas aplicadas;
• E como você pode buscar seus direitos, caso esteja passando por situação semelhante.

Atraso na entrega de imóvel – Jurisprudência Comentada TJMG

Quando se fala em atraso de imóvel, o sentimento comum entre os consumidores é o de frustração. Afinal, trata-se de uma violação direta de um direito essencial: o de ter acesso ao seu lar no tempo pactuado. No caso julgado pela 17ª Câmara Cível do TJMG, o atraso ultrapassou o prazo contratual e o período de tolerância. O imóvel sequer havia sido entregue até a data de ajuizamento da ação.

O contrato previa a possibilidade de prorrogação de até 180 dias. No entanto, passado esse prazo, os compradores ainda não tinham recebido as chaves. A construtora alegou que não havia atraso, uma vez que os contratos de financiamento com a Caixa Econômica Federal estenderiam o prazo de entrega. No entanto, o TJMG foi claro: prevalece o prazo original estabelecido no contrato de compra e venda, e não o do financiamento.

O tribunal reconheceu a legitimidade da construtora para figurar no polo passivo da ação, mesmo não sendo destinatária direta dos “juros de obra”. O fundamento? A construtora, ao atrasar a entrega do imóvel, gerou prejuízo ao consumidor, que foi forçado a continuar pagando aluguéis e juros injustamente.

Conforme decisão:

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP – Tema 996/STJ)

Além da restituição dos valores indevidamente pagos a título de juros de obra, o TJMG determinou:

• Multa contratual de 1% ao mês sobre os valores pagos;
• Indenização por danos morais majorada para R$ 10.000,00 para cada autor;
• Pagamento de aluguéis no valor de R$ 1.325,00 mensais desde o término do prazo de tolerância até a efetiva entrega do imóvel.

Como advogado, vejo com frequência situações como essa. Consumidores desinformados muitas vezes não sabem que a Justiça já consolidou entendimento favorável em casos de atraso de imóvel. Essa jurisprudência é um marco, pois deixa claro que os direitos do comprador devem ser respeitados, e o descumprimento do contrato gera sérias consequências para a construtora.

Decisão judicial do TJMG sobre multa, aluguéis e taxa de evolução de obra após um atraso de imóvel

A decisão do TJMG é pedagógica e segue o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Entre as principais teses jurídicas aplicadas ao caso de atraso de imóvel, destacam-se:

1. Responsabilidade objetiva da construtora: prevista no Código de Defesa do Consumidor, exige reparação do dano independentemente de culpa.
2. Cumulação de cláusula penal com lucros cessantes: é possível cumular a multa contratual com o ressarcimento dos aluguéis pagos.
3. Devolução da taxa de evolução de obra: caso o imóvel não seja entregue no prazo, os juros de obra são indevidos e devem ser restituídos.
4. Direito à indenização por danos morais: o atraso gera frustração, angústia e prejuízos à vida familiar, justificando o dano extrapatrimonial.
5. Prevalência do contrato de compra e venda: o contrato com a construtora tem força superior ao contrato de financiamento junto ao banco.

Além das normas do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, a jurisprudência do STJ é clara ao proteger o comprador. E mais: a prática da construtora de não entregar o imóvel no prazo, mas continuar recebendo valores por meio do financiamento, foi considerada abusiva.

Lições para quem enfrenta atraso de imóvel na planta

Este caso julgado pelo TJMG serve como alerta para quem comprou imóvel na planta e ainda não recebeu as chaves. As lições são claras:

• Você tem direito à indenização por danos materiais e morais.
• A construtora não pode repassar o ônus do seu atraso ao consumidor.
• Mesmo que os juros de obra sejam cobrados pelo banco, se houve atraso da construtora, ela é responsável.
• Aluguel pago durante o atraso deve ser reembolsado.
• A multa prevista no contrato em favor do comprador é válida e exigível.

Se você está vivendo esse problema, não precisa aceitar a situação passivamente. O Judiciário tem se mostrado sensível a esses casos e vem acolhendo os pedidos de consumidores que se sentem lesados. Muitas vezes, o simples ajuizamento da ação já leva a um acordo favorável.

Passo a passo para garantir indenização por atraso de imóvel

Se você enfrenta um atraso de imóvel, veja como agir para buscar seus direitos:

1. Reúna a documentação: contrato de compra e venda, aditivos, boletos, comprovantes de pagamentos e contrato de locação (se estiver pagando aluguel).
2. Verifique o prazo de entrega previsto no contrato: incluindo o período de tolerância, geralmente de até 180 dias.
3. Consulte um advogado especializado: ele poderá orientar sobre o melhor caminho e quais pedidos incluir na ação.
4. Protocole a ação judicial: com pedidos de indenização por danos morais, materiais (aluguéis e juros de obra) e aplicação da multa contratual.
5. Acompanhe o processo: com apoio do advogado, garanta que seus direitos sejam plenamente reconhecidos.

Casos como esse podem parecer complexos, mas com o suporte jurídico adequado, o consumidor tem grandes chances de sucesso. O mais importante é não abrir mão do seu direito e buscar orientação especializada.

Advogado especialista em atraso de imóvel

O atraso na entrega de imóvel é uma realidade vivida por muitos brasileiros. No entanto, como demonstrado neste artigo, a Justiça tem se posicionado com firmeza em defesa do consumidor.

A jurisprudência comentada do TJMG reafirma esse entendimento, mostrando que é possível obter indenização completa pelos prejuízos sofridos.

Acesse o tribunal e saiba mais sobre o processo: Apelação Cível nº 1.0000.24.141961-3/001

Perguntas Frequentes sobre atraso de imóvel

1. O que é considerado atraso de imóvel?
   O atraso de imóvel ocorre quando a construtora não entrega o bem no prazo previsto no contrato, somado ao período de tolerância, geralmente de até 180 dias.
2. É possível receber indenização por danos morais após um atraso de imóvel?
   Sim. O atraso gera frustração e abalo emocional, o que caracteriza dano moral indenizável, como reconhecido pelo TJMG neste caso.
3. Tenho direito a receber os aluguéis pagos durante o atraso?
   Sim. Os aluguéis pagos em razão do atraso devem ser reembolsados pela construtora, conforme entendimento dos tribunais.
4. A construtora pode cobrar juros de obra após o prazo contratual?
   Não. O STJ já decidiu que é ilegal cobrar juros de obra após o vencimento do prazo contratual, incluindo o período de tolerância.
5. Quanto tempo demora uma ação judicial por atraso de imóvel?
   Em média, de 1 a 3 anos, dependendo da complexidade do caso e da comarca. A maioria dos casos pode ser resolvida por acordo.
6. Preciso contratar um advogado para entrar com a ação após um atraso de imóvel?
   Sim. O auxílio de um advogado especializado é essencial para garantir o correto enquadramento jurídico do seu caso.
7. O que acontece se o imóvel for entregue após o início do processo?
   Mesmo assim, é possível receber indenização pelo período de atraso, além da devolução de valores pagos indevidamente.
8. Qual o valor médio das indenizações?
   Varia conforme o caso, mas pode incluir valores de aluguel, multa contratual e danos morais entre R$ 5.000 a R$ 20.000 por autor.
9. Como reunir provas para o processo após um atraso de imóvel?
   Tenha cópias do contrato, boletos pagos, e-mails trocados com a construtora e comprovantes de aluguel. Tudo isso fortalece o pedido.
10. O que diz a jurisprudência atual sobre atraso de imóvel?
    A jurisprudência, especialmente do TJMG e STJ, é favorável ao consumidor e admite a cumulação de multas, aluguéis e danos morais.

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Referências:

1. STJ – Cumulação de lucros cessantes e cláusula penal em atraso na entrega de imóvel
   A Terceira Turma do STJ decidiu que, se a multa contratual for inferior ao aluguel do imóvel, o comprador pode pleitear lucros cessantes sem exigir a multa moratória.

2. STJ – Corretora e empresa de pagamento não respondem por atraso na entrega de imóvel
   Entendimento de que intermediários não integravam a cadeia de consumo e, portanto, não respondem pelos danos da entrega atrasada