Ação de despejo por falta de pagamento: o que é, como funciona

A ação de despejo por falta de pagamento é um processo judicial em que o proprietário de um imóvel pode retirar um locatário inadimplente em um prazo estipulado pela Justiça.

Esse direito está previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que regula as relações entre locadores e locatários de imóveis urbanos.

Neste artigo, você vai aprender o que é a ação de despejo por falta de pagamento, como funciona o processo, quais são os requisitos, os prazos, os custos e as consequências para as partes envolvidas.

Além disso, você vai conhecer algumas dicas para evitar ou resolver essa situação da melhor forma possível. Vamos lá?

O que é a ação de despejo por falta de pagamento?

A ação de despejo por falta de pagamento é um tipo de ação judicial que visa rescindir o contrato de locação e restituir o imóvel ao locador, em razão do não pagamento do aluguel e dos demais encargos da locação pelo locatário.

Essa ação pode ser proposta pelo locador quando o locatário estiver em mora (atraso) com o pagamento do aluguel e dos acessórios da locação, como condomínio, IPTU, água, luz, gás etc.

A ação de despejo por falta de pagamento pode ser cumulada com o pedido de cobrança dos valores em atraso, ou seja, o locador pode pedir ao mesmo tempo a saída do locatário e o recebimento dos aluguéis e encargos vencidos e não pagos.

Como funciona o processo de despejo por falta de pagamento?

O processo de despejo por falta de pagamento segue o rito ordinário, ou seja, o procedimento comum previsto no Código de Processo Civil (CPC), que se aplica aos casos que não têm uma forma específica de tramitação.

O processo se inicia com a petição inicial do locador, que deve conter os seguintes elementos:

• A qualificação das partes (nome, endereço, CPF ou CNPJ etc.);
• Os fatos e os fundamentos jurídicos do pedido (a existência do contrato de locação, o valor e a data do aluguel e dos encargos, o período e o montante da dívida etc.);
• O pedido principal (a rescisão do contrato de locação e a desocupação do imóvel pelo locatário);
• O pedido secundário (a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso, se for o caso);
• O valor da causa (a soma dos aluguéis e encargos vencidos até a data do ajuizamento da ação);
• A indicação das provas que pretende produzir (documentos, testemunhas etc.);
• A assinatura do advogado constituído pelo locador.

Junto com a petição inicial, o locador deve apresentar os seguintes documentos:

• O contrato de locação;
• Os comprovantes de pagamento dos aluguéis e encargos anteriores;
• Os comprovantes da falta de pagamento dos aluguéis e encargos atuais;
• A procuração outorgada ao advogado.

Após protocolar a petição inicial no fórum competente (geralmente, o da situação do imóvel), o locador deve pagar as custas processuais e aguardar a distribuição do processo para uma das varas cíveis.

Em seguida, o juiz analisará a petição inicial e verificará se estão presentes os requisitos legais para a concessão da liminar de despejo.

A liminar é uma decisão provisória que antecipa os efeitos da sentença final, ou seja, determina que o locatário desocupe o imóvel antes mesmo do julgamento definitivo da ação.

Para obter a liminar de despejo, o locador deve preencher os seguintes requisitos:

• A falta do pagamento do aluguel e dos acessórios da locação nos seus respectivos vencimentos;
• A ausência de garantia no contrato de locação ou a extinção da garantia por qualquer motivo;
• A prestação de caução (garantia) no valor equivalente a três meses de aluguel.

Se o juiz deferir a liminar de despejo, ele expedirá um mandado de citação e intimação do locatário, que deverá ser cumprido por um oficial de justiça. O mandado conterá as seguintes informações:

• O prazo de 15 dias para o locatário desocupar o imóvel, contados da data da intimação;
• O prazo de 15 dias para o locatário apresentar a contestação (defesa), contados da data da juntada do mandado aos autos;
• A advertência de que, se o locatário não desocupar o imóvel no prazo, será expedido um mandado de despejo forçado, com o uso de força policial e arrombamento, se necessário;
• A advertência de que, se o locatário pagar integralmente a dívida no prazo da contestação, o processo será extinto e o contrato de locação prosseguirá normalmente.

Se o locatário não desocupar o imóvel no prazo da liminar, o locador poderá requerer ao juiz a expedição do mandado de despejo forçado, que será cumprido por um oficial de justiça, com o auxílio de um chaveiro e de um representante do locador.

O oficial de justiça deverá lavrar um termo circunstanciado da diligência, relatando os bens que foram retirados do imóvel e entregues ao locador.

Se o locatário apresentar a contestação no prazo, ele poderá alegar as seguintes matérias de defesa:

• A inexistência ou a quitação da dívida, mediante a apresentação dos respectivos recibos ou outros documentos que comprovem o pagamento;
• A compensação da dívida com créditos que tenha contra o locador, como despesas com reparos ou benfeitorias no imóvel;
• A retenção do aluguel em razão de defeitos no imóvel que impeçam ou dificultem o seu uso;
• A nulidade ou a anulação do contrato de locação por vício de consentimento ou por objeto ilícito;
• A existência ou a validade da garantia do contrato de locação;
• Outras questões que possam afastar a procedência do pedido do locador.

Após a apresentação da contestação pelo locatário, o juiz abrirá o prazo para o locador se manifestar sobre as alegações e as provas apresentadas pelo locatário.

Em seguida, o juiz designará uma audiência de conciliação ou mediação, para tentar um acordo entre as partes.

Se não houver acordo, o juiz designará uma audiência de instrução e julgamento, para ouvir as testemunhas e colher os depoimentos pessoais das partes.

Por fim, após a conclusão da instrução probatória, o juiz proferirá a sentença, julgando procedente ou improcedente o pedido do locador.

Se julgar procedente, o juiz confirmará a liminar de despejo e condenará o locatário ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a data da efetiva desocupação do imóvel, acrescidos de multa, juros, correção monetária, custas processuais e honorários advocatícios.

Se julgar improcedente, o juiz revogará a liminar de despejo e declarará válido o contrato de locação.

Da sentença cabe recurso de apelação para o Tribunal de Justiça, no prazo de 15 dias. O recurso não tem efeito suspensivo, ou seja, não impede a execução da sentença.

No entanto, se o recurso for interposto pelo locatário e este depositar em juízo o valor integral da condenação, poderá permanecer no imóvel até o julgamento final do recurso.

Quais são os direitos e deveres do locador e do locatário na ação de despejo por falta de pagamento?

Na ação de despejo por falta de pagamento, tanto o locador quanto o locatário têm direitos e deveres que devem ser observados durante todo o processo.

Vejamos alguns dos direitos e deveres do locador e do locatário na ação de despejo por falta de pagamento:

Direitos e deveres do locador

O locador tem o direito de:

• Propor a ação de despejo por falta de pagamento quando o locatário estiver em mora com o aluguel e os encargos da locação;
• Obter a liminar de despejo, se preencher os requisitos legais, e requerer o despejo forçado, se o locatário não desocupar o imóvel no prazo;
• Cobrar os aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a data da efetiva desocupação do imóvel, acrescidos de multa, juros, correção monetária, custas processuais e honorários advocatícios;
• Receber o imóvel livre de pessoas e coisas, nas mesmas condições em que foi entregue ao locatário, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

O locador tem o dever de:

• Cumprir as obrigações previstas no contrato de locação, como fornecer o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, pagar os impostos e taxas que incidam sobre o imóvel, realizar as reparações necessárias etc.;
• Pagar as custas processuais iniciais e os honorários do seu advogado;
• Prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel, se quiser obter a liminar de despejo;
• Devolver a caução ao locatário, se este pagar integralmente a dívida no prazo da contestação.

Direitos e deveres do locatário

O locatário tem o direito de:

• Permanecer no imóvel até o julgamento final da ação, se não houver liminar de despejo ou se depositar em juízo o valor integral da condenação;
• Apresentar a contestação no prazo legal, alegando as matérias de defesa que possam afastar a procedência do pedido do locador;
• Produzir as provas que julgar necessárias para comprovar as suas alegações;
• Pagar integralmente a dívida no prazo da contestação, extinguindo o processo e mantendo o contrato de locação.

O locatário tem o dever de:

• Cumprir as obrigações previstas no contrato de locação, como pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, conservar o imóvel como se fosse seu, restituir o imóvel finda a locação etc.;
• Desocupar o imóvel no prazo da liminar de despejo, se for o caso, ou requerer ao juiz a prorrogação do prazo por até seis meses, mediante o pagamento antecipado dos aluguéis;
• Pagar os aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a data da efetiva desocupação do imóvel, acrescidos de multa, juros, correção monetária, custas processuais e honorários advocatícios;
• Retirar os seus bens do imóvel ou autorizar que sejam entregues ao locador ou depositados em local indicado pelo juiz.

A ação de despejo por falta de pagamento é um processo judicial em que o proprietário de um imóvel pode retirar um locatário inadimplente em um prazo estipulado pela Justiça.

Esse direito está previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) , que regula as relações entre locadores e locatários de imóveis urbanos.

Para propor a ação de despejo por falta de pagamento, o locador deve comprovar que o locatário está em mora com o aluguel e os encargos da locação.

Além disso, ele pode obter uma liminar de despejo, se preencher os requisitos legais, que determina que o locatário desocupe o imóvel em 15 dias. Se não houver liminar ou se o locatário depositar em juízo o valor integral da condenação, ele poderá permanecer no imóvel até o julgamento final da ação.

O processo segue o rito ordinário, ou seja, o procedimento comum previsto no Código de Processo Civil (CPC) .

O locatário pode apresentar a sua contestação, alegando as matérias de defesa que possam afastar a procedência do pedido do locador.

O juiz designará uma audiência de conciliação ou mediação, para tentar um acordo entre as partes. Se não houver acordo, o juiz designará uma audiência de instrução e julgamento, para ouvir as testemunhas e colher os depoimentos pessoais das partes.

Por fim, o juiz proferirá a sentença, julgando procedente ou improcedente o pedido do locador. Tanto o locador quanto o locatário têm direitos e deveres que devem ser observados durante todo o processo.

O locador tem o direito de rescindir o contrato de locação e restituir o imóvel, bem como de cobrar os aluguéis e encargos em atraso.

O locatário tem o direito de permanecer no imóvel até o julgamento final da ação, se não houver liminar ou se depositar em juízo o valor integral da condenação, bem como de pagar integralmente a dívida no prazo da contestação, extinguindo o processo e mantendo o contrato de locação.

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