Contratos de Locação por Plataformas Digitais: Como Fazer do Jeito Certo?

A crescente utilização de plataformas digitais como Airbnb, Booking e similares transformou significativamente as relações locatícias no Brasil. Ao mesmo tempo em que democratizam o acesso ao mercado de hospedagem, tais plataformas impõem desafios jurídicos relevantes. A ausência de formalização adequada, cláusulas mal redigidas ou a confiança exclusiva nos termos das plataformas pode expor tanto locadores quanto locatários a riscos desnecessários.

Nesse contexto, é imprescindível compreender como estruturar um contrato de locação digital válido, eficaz e juridicamente seguro, considerando as especificidades da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), do Código Civil e das práticas contratuais modernas.

O que são os contratos de locação por plataformas digitais e por que exigem cuidados jurídicos específicos?

Os contratos de locação por plataformas digitais consistem em acordos celebrados entre particulares, por meio de plataformas tecnológicas, para disponibilização temporária de imóveis urbanos — em regra, para fins de hospedagem, turismo ou uso transitório. São, portanto, contratos de locação por temporada, regulados pelo artigo 48 da Lei do Inquilinato.

Embora esses contratos ocorram frequentemente de maneira informal ou simplificada, sua natureza jurídica exige cuidados. A ausência de contrato específico — distinto dos termos da plataforma — compromete a segurança jurídica da relação, principalmente em situações de inadimplemento, danos ao imóvel, uso indevido ou litígios entre as partes.

Como funcionam as locações realizadas por meio de aplicativos como Airbnb, Booking e similares?

Essas locações são viabilizadas por meio de plataformas intermediadoras, que conectam locadores e hóspedes, disponibilizam o anúncio do imóvel, processam pagamentos e, em alguns casos, intermediam a resolução de conflitos.

No entanto, as plataformas não substituem o contrato jurídico entre as partes. Seus termos de uso regulam a relação com a própria plataforma, mas não eximem o locador da responsabilidade por formalizar cláusulas específicas da locação e garantir proteção contratual em casos de litígio.

Quais são os direitos e deveres de locadores e locatários nesses contratos mediados por plataformas?

Locadores devem garantir:

• Veracidade das informações sobre o imóvel;
• Disponibilidade e habitabilidade do imóvel nas datas pactuadas;
• Reparação de danos preexistentes, quando aplicável;
• Clareza sobre regras de uso, número de hóspedes, proibições e penalidades.

Locatários, por sua vez, têm o dever de:

• Utilizar o imóvel nos termos contratados;
• Responder por danos causados durante a estadia;
• Respeitar as regras condominiais, se aplicável;
• Realizar o pagamento integral do valor combinado.

O que deve conter um contrato de locação digital para ser juridicamente válido e seguro?

O contrato deve conter, no mínimo:

• Qualificação das partes (nome, CPF/CNPJ, endereço, e-mail);
• Descrição do imóvel e endereço completo;
• Objeto e finalidade da locação (uso temporário, turístico, etc.);
• Data de entrada e saída, valor da locação, caução e forma de pagamento;
• Regras de uso, penalidades por descumprimento, cláusulas de cancelamento;
• Condições de devolução e vistoria do imóvel;
• Eleição de foro e método de resolução de conflitos (arbitragem, se desejado).

É necessário formalizar o contrato mesmo em locações feitas por meio de aplicativos? O que diz a legislação?

Sim. O artigo 48 da Lei do Inquilinato exige contrato escrito para locações por temporada. Embora os termos da plataforma sejam vinculantes, a formalização complementar do contrato assegura respaldo jurídico mais robusto em caso de litígio judicial, especialmente se houver necessidade de execução judicial de cláusulas específicas.

Como estabelecer cláusulas que protejam o proprietário de danos, inadimplência ou uso indevido do imóvel?

É recomendável prever:

• Cláusula de caução ou depósito antecipado para cobrir eventuais danos;
• Vistoria prévia e posterior com laudo fotográfico;
• Multa por descumprimento contratual ou uso fora da finalidade estipulada;
• Restrições expressas sobre festas, eventos, sublocação ou uso comercial;
• Previsão de responsabilidade solidária em caso de múltiplos hóspedes.

Existe diferença entre contrato por temporada e contrato de locação convencional nas plataformas digitais?

Sim. A locação por temporada, segundo a Lei nº 8.245/91, é aquela realizada por período não superior a 90 dias, com finalidade de lazer, turismo, estudo ou trabalho temporário. Já o contrato convencional (residencial) possui requisitos distintos, como prazo mínimo de 30 meses para segurança jurídica ao locador.

Nas plataformas digitais, o regime predominante é o da locação por temporada. No entanto, se ultrapassado o prazo legal e mantida a posse do locatário, pode haver caracterização de vínculo residencial, com implicações legais importantes.

É possível incluir cláusulas de cancelamento, caução e multa em contratos digitais? Como fazê-las valer?

Sim, desde que as cláusulas sejam claras, proporcionais e previamente aceitas pelas partes. Cláusulas de multa por cancelamento tardio, retenção proporcional da caução e penalidades por infração contratual são válidas, desde que respeitem os princípios do CDC e do Código Civil (boa-fé, transparência e equilíbrio contratual).

A validade jurídica está condicionada à manifestação inequívoca de vontade das partes — o que pode ser feito digitalmente, por aceite em e-mail, assinatura eletrônica ou concordância expressa no sistema da plataforma.

Como garantir que o contrato tenha validade jurídica mesmo quando aceito por e-mail ou por aplicativo?

O artigo 104 do Código Civil estabelece os requisitos para validade do contrato: agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não proibida por lei. Não há exigência de instrumento físico. Logo, o contrato pode ser firmado por meios digitais, desde que contenha os elementos essenciais e possa ser provado.

É recomendável utilizar plataformas com autenticação (DocuSign, ClickSign, Adobe Sign) ou registros por e-mail com data, IP e dados das partes para robustecer a prova da relação contratual.

Quais os riscos de confiar apenas nos termos da plataforma sem um contrato complementar?

A ausência de contrato específico pode gerar:

• Dificuldade de execução judicial das obrigações;
• Falta de previsão sobre reparação de danos ou caução;
• Incerteza sobre foro de eleição e método de resolução de conflitos;
• Interpretações desfavoráveis em ações judiciais por falta de formalização.

Portanto, ainda que a plataforma ofereça termos genéricos, recomenda-se sempre a elaboração de contrato acessório, adaptado ao caso concreto e validado juridicamente.

Quais documentos e registros devem ser mantidos para proteger os direitos do locador?

• Contrato assinado ou registro do aceite eletrônico;
• Comprovante do pagamento da caução ou valor da locação;
• Registros de conversas e negociações com o locatário;
• Vistoria de entrada e saída com fotos e descrição do estado do imóvel;
• Comprovantes de pagamentos de despesas ordinárias e danos causados.

O locador pode se resguardar contra avaliações negativas injustas? Como prever isso contratualmente?

Embora avaliações em plataformas digitais estejam fora do escopo contratual direto, é possível prever cláusula de não difamação e responsabilização civil por danos à imagem, caso haja ofensa, calúnia ou avaliação publicamente injuriosa.

Contudo, tais cláusulas devem ser utilizadas com cautela, respeitando a liberdade de expressão e o direito de crítica legítima. O ideal é que a plataforma disponha de mecanismos para contestação de avaliações indevidas.

Em caso de descumprimento, é possível acionar o Judiciário com base nesse contrato digital?

Sim. O contrato digital tem plena validade jurídica e pode ser utilizado como base para ações de cobrança, reparação de danos, despejo (nos casos aplicáveis) ou outras medidas judiciais. A Lei nº 11.419/2006 também reconhece a força probatória de documentos digitais nos processos judiciais eletrônicos.

Como a atuação de um advogado especializado pode prevenir conflitos e prejuízos?

O advogado pode:

• Redigir contratos sob medida e juridicamente válidos;
• Orientar sobre cláusulas de proteção e penalidades legais;
• Atuar em negociações extrajudiciais e mediações com locatários;
• Representar o locador judicialmente em casos de inadimplemento, danos ou litígios.

Além disso, o advogado atua de forma preventiva, evitando cláusulas abusivas ou omissões que possam gerar nulidade contratual ou litígios futuros.

Há jurisprudência sobre contratos de locação por plataformas digitais? O que os tribunais têm decidido?

Sim. A jurisprudência tem reconhecido a validade dos contratos celebrados por plataformas digitais, especialmente quando há registro claro das condições acordadas. Há decisões que responsabilizam o locador por falhas na prestação de informações, bem como reconhecem o direito de reparação por danos causados ao imóvel.

Os tribunais também têm entendido que o locador pode utilizar provas digitais (e-mails, prints, registros de sistema) para fundamentar pedidos judiciais.

Locadores de imóveis em condomínios podem enfrentar restrições? Como lidar com essas limitações legais?

Sim. Muitos condomínios estabelecem regras que proíbem ou restringem locações por temporada ou por plataformas digitais. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que convenções condominiais podem limitar locações do tipo “Airbnb” se incompatíveis com o uso residencial do prédio.

Nesses casos, é essencial verificar a convenção do condomínio e, se necessário, adequar a locação ou buscar autorização formal. O descumprimento dessas normas pode gerar multas condominiais e até ações judiciais.

Quais são os cuidados adicionais quando a locação envolve imóveis mobiliados ou fora da cidade de residência do locador?

Imóveis mobiliados exigem descrição detalhada dos itens, estado de conservação, responsabilidade por danos e regras específicas de uso. Recomenda-se vistoria completa e cláusula de reposição de bens danificados.

No caso de imóveis distantes do domicílio do locador, é prudente nomear um representante local para lidar com check-in, check-out, manutenção e solução de problemas durante a estadia. Isso reduz conflitos e assegura cumprimento eficiente do contrato.

As locações por plataformas digitais oferecem excelente oportunidade de rentabilização, mas requerem planejamento jurídico rigoroso. Um contrato bem elaborado protege o locador contra riscos financeiros, patrimoniais e reputacionais, além de garantir previsibilidade às partes.

Na Reis Advocacia, oferecemos assessoria completa na elaboração de contratos de locação por plataformas digitais, com foco em segurança, validade jurídica e prevenção de litígios.

👉 Clique aqui e fale com um advogado especialista em Direito Contratual e Imobiliário