Distrato imobiliário é um tema que tem ganhado destaque nos últimos anos, especialmente com o aumento das negociações de imóveis na planta e contratos firmados diretamente com construtoras. Trata-se de uma situação em que o contrato de compra e venda é encerrado antes da entrega definitiva do imóvel, gerando dúvidas sobre valores pagos, multas, devoluções e direitos das partes envolvidas.

Se você está considerando desistir da compra de um imóvel ou foi notificado sobre a intenção de rescisão contratual, este artigo irá esclarecer todas as suas dúvidas. Explicaremos como funciona o distrato imobiliário, o que diz a legislação, quais os prazos legais, e como agir para proteger seus interesses — seja você comprador ou vendedor.

O que é o distrato imobiliário?

O distrato imobiliário é o procedimento jurídico que formaliza a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel. Ele pode ser solicitado por qualquer uma das partes — comprador ou vendedor —, desde que haja motivos legítimos para a quebra do vínculo contratual. Na prática, o distrato resulta na interrupção do acordo e na devolução, total ou parcial, dos valores pagos até aquele momento.

A formalização do distrato deve ocorrer por meio de instrumento escrito, garantindo que ambas as partes estejam cientes dos termos, multas, percentuais de retenção e prazos de pagamento. O objetivo é evitar conflitos futuros e garantir que a rescisão ocorra dentro da legalidade, respeitando os direitos e deveres previstos na legislação brasileira.

Para entender quando esse procedimento pode ser realizado, é fundamental analisar os cenários que legitimam sua aplicação. É isso que veremos a seguir.

Quando é possível fazer o distrato imobiliário?

O distrato imobiliário pode ser feito sempre que houver um motivo justo para a rescisão do contrato. Isso ocorre, por exemplo, quando o comprador enfrenta dificuldades financeiras que inviabilizam a continuidade do pagamento das parcelas, ou quando a construtora atrasa a entrega do imóvel, prejudicando o cronograma do comprador.

Além disso, o distrato também pode ser solicitado em casos de descumprimento contratual, como falhas estruturais no imóvel, ausência de financiamento prometido ou até mesmo vícios construtivos graves. O mais importante é que o rompimento seja documentado e fundamentado, para que a parte prejudicada possa ter seus direitos garantidos judicial ou extrajudicialmente.

Mas, para aplicar corretamente o distrato e calcular as possíveis penalidades, é essencial conhecer a legislação vigente. É isso que vamos explorar no próximo tópico.

Qual a legislação que regulamenta o distrato imobiliário?

O distrato imobiliário passou a ter uma regulamentação específica com a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, também conhecida como “Lei do Distrato”. Essa norma trouxe maior segurança jurídica ao estabelecer limites claros para retenção de valores, prazos de devolução e percentuais de multa em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóveis.

Antes dessa legislação, as disputas judiciais por distrato eram frequentes, pois não havia regras objetivas sobre quanto a incorporadora poderia reter dos valores pagos pelo comprador. Com a nova lei, criou-se um equilíbrio entre os interesses das construtoras e os direitos dos consumidores, estabelecendo parâmetros legais e evitando abusos contratuais.

Com a base legal mais clara, podemos agora analisar os motivos mais comuns que levam ao distrato na prática imobiliária.

  Quais  Motivações comuns do distrato imobiliário

Entre os motivos mais recorrentes que levam ao distrato imobiliário está a incapacidade financeira do comprador, seja por desemprego, endividamento ou dificuldades em obter financiamento. Essa realidade se agravou nos últimos anos, principalmente com a instabilidade econômica e alta de juros.

Outro fator comum é o atraso na entrega da obra por parte da construtora. Quando o cronograma é descumprido, o comprador pode pleitear o distrato e, inclusive, ser ressarcido pelos danos sofridos, como o custo com aluguel ou a perda de oportunidades. Há também os casos em que o imóvel entregue não corresponde ao contratado, seja em metragem, acabamento ou localização.

Entendendo os motivos, o próximo passo é compreender como esse processo funciona e quais são as etapas envolvidas.

Como funciona o distrato de um imóvel?

O processo de distrato se inicia com a manifestação da parte interessada em rescindir o contrato. Em seguida, deve-se notificar oficialmente a outra parte, preferencialmente por meio de correspondência com aviso de recebimento. Isso formaliza a intenção de encerrar o vínculo e inicia as tratativas para devolução dos valores e definição de responsabilidades.

Com a comunicação feita, é necessário calcular o que foi pago até aquele momento, aplicar eventuais multas previstas no contrato e verificar a forma e prazo de restituição do saldo. O distrato pode ser amigável ou litigioso, a depender da receptividade da outra parte. Se não houver consenso, será necessário ingressar com uma ação judicial para resolver o impasse.

Formalizar o distrato corretamente é essencial para evitar surpresas no futuro. É sobre isso que vamos falar no tópico a seguir.

Como formalizar o distrato?

A formalização do distrato deve ser feita por meio de um documento escrito, assinado por ambas as partes, detalhando todos os termos da rescisão. Esse instrumento deve conter informações sobre as condições do rompimento, valor total pago, percentual de retenção, valor a ser devolvido, forma de pagamento e declaração de quitação.

É altamente recomendável que esse documento seja redigido ou revisado por um advogado especializado, já que qualquer cláusula mal interpretada pode gerar prejuízos. Além disso, quando o distrato é consensual e bem documentado, as chances de litígio diminuem consideravelmente.

Um ponto que gera muitas dúvidas no momento do distrato é o valor da multa. Vamos esclarecer esse aspecto no próximo tópico.

Qual o valor da multa de um distrato?

A Lei nº 13.786/2018 estabelece que, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, a construtora pode reter até 25% do valor já pago. Esse percentual pode chegar a 50% se o imóvel estiver vinculado ao regime de patrimônio de afetação, modelo comum em obras financiadas por grandes incorporadoras.

É importante que essa penalidade esteja prevista de forma expressa no contrato. Caso contrário, a retenção poderá ser considerada abusiva e ser reduzida judicialmente. Do outro lado, se o distrato ocorrer por culpa da incorporadora, como em casos de atraso na entrega da obra, o comprador pode ter direito à restituição integral dos valores e, eventualmente, indenização por perdas e danos.

Mas será que é obrigatório assinar um distrato imposto pela outra parte? A resposta está no próximo tópico.

Sou obrigado a assinar o distrato?

Não, ninguém pode ser forçado a assinar um distrato com o qual não concorda. Isso vale tanto para o comprador quanto para o vendedor. Se uma das partes considerar os termos injustos ou abusivos, pode se recusar a firmar o documento e buscar seus direitos na Justiça.

Essa proteção existe para garantir a liberdade contratual e evitar que consumidores ou empresas sejam coagidos a aceitar condições desvantajosas. Nesse cenário, a assessoria jurídica torna-se fundamental para garantir que a decisão seja tomada com base em análise técnica e jurídica.

Entendendo que o distrato não é automático, cabe agora conhecer os prazos legais envolvidos nesse processo.

Prazo para distrato de contrato

Não há um prazo máximo definido por lei para que uma parte solicite o distrato. No entanto, quanto antes o pedido for feito, menores os prejuízos financeiros. Já os prazos para devolução dos valores pagos são fixados pela Lei nº 13.786/2018.

Conforme a norma, a devolução deve ocorrer em até 30 dias após a formalização do distrato, nos contratos comuns. Quando o contrato for regido pelo patrimônio de afetação, o prazo para restituição é de até 180 dias. O descumprimento desses prazos pode ensejar a aplicação de juros, correção monetária e multas adicionais.

Além dos prazos legais, há também o tempo médio que um processo judicial de distrato pode levar, como veremos agora.

Quanto tempo demora um processo de distrato imobiliário?

Se o distrato for feito amigavelmente, o procedimento pode ser concluído em poucos dias, bastando a negociação e assinatura do documento. Contudo, se a rescisão for litigiosa, ou seja, envolver disputa judicial, o tempo médio varia entre 6 meses e 2 anos, dependendo da complexidade do caso.

É por isso que se recomenda sempre buscar um acordo extrajudicial, com intermediação de um advogado, evitando os custos e a morosidade da Justiça. Mas mesmo em ações judiciais, quando bem fundamentadas, os tribunais têm decidido de forma equilibrada, garantindo segurança para ambas as partes.

Com esse panorama, vamos detalhar agora os direitos e deveres de quem compra um imóvel e precisa desistir do contrato.

Quais os direitos e deveres do comprador no distrato imobiliário?

O comprador tem o direito de desistir da compra, desde que arque com as consequências previstas no contrato e na legislação. Tem também o direito de receber de volta parte do valor pago, conforme o limite legal de retenção. Em caso de culpa da construtora, o comprador pode exigir a restituição integral e até pedir indenização por danos materiais ou morais.

Como dever, o comprador deve comunicar sua desistência de forma clara e formal, cumprir com as obrigações até a rescisão e respeitar os termos estabelecidos no contrato, se forem compatíveis com a legislação. O acompanhamento de um advogado é recomendado para garantir que os seus direitos sejam respeitados durante o distrato.

Assim como o comprador tem seus direitos e obrigações, o vendedor também precisa agir conforme a lei. É o que veremos a seguir.

Quais os direitos e deveres do vendedor no distrato imobiliário?

O vendedor, seja uma construtora ou incorporadora, tem o direito de reter parte dos valores pagos pelo comprador, dentro dos limites legais. Pode também se recusar a aceitar a rescisão se não houver justificativa válida, ou exigir que as condições do distrato sejam equilibradas.

Em contrapartida, tem o dever de devolver os valores no prazo estabelecido, apresentar cálculo detalhado das retenções e evitar cláusulas abusivas. Também deve cooperar para que o distrato seja feito de forma transparente, respeitando os direitos do consumidor.

Para garantir um distrato seguro e eficaz, o melhor caminho é contar com o suporte de especialistas, como veremos no próximo tópico.

Importância da assessoria jurídica em um distrato imobiliário

A assessoria jurídica é essencial para orientar as partes envolvidas no distrato imobiliário. Um advogado especializado poderá revisar contratos, identificar cláusulas abusivas, negociar melhores condições e representar judicialmente os interesses do cliente, caso necessário.

Além disso, a presença de um profissional evita acordos desvantajosos, garante o cumprimento dos prazos legais e contribui para um processo mais transparente e eficiente. Em tempos de incerteza econômica e alta judicialização, a assessoria jurídica é o diferencial que protege seu patrimônio e seus direitos.

O distrato imobiliário é um mecanismo legal importante, mas que exige cautela, conhecimento e respeito à legislação vigente. Seja por dificuldades financeiras, atraso na obra ou insatisfação contratual, o rompimento do vínculo deve ser feito de forma formal, segura e equilibrada.

Neste artigo, você aprendeu o que é o distrato, quando ele pode ser feito, o que diz a lei, como funcionam multas e prazos, e quais são os direitos de compradores e vendedores. Mais do que isso, entendeu a importância da assessoria jurídica nesse processo.

Se você está enfrentando uma situação de distrato, Entre em contato com a equipe da Reis Advocacia. Somos especialistas em Direito Imobiliário e estamos prontos para defender seus direitos.

Leia também:

1. Lei do Distrato Imobiliário: O que é e como funciona?
   Este artigo detalha a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que regulamenta a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis. Aborda os direitos e deveres de compradores e vendedores, além de esclarecer sobre multas e prazos de devolução de valores.

2. Distrato Contratual: O que é e como funciona?
   Explora o conceito de distrato contratual em geral, destacando suas aplicações, diferenças em relação à rescisão unilateral e a importância de formalizar o encerramento de contratos de forma consensual.

3. Advogado para Distrato do Contrato: Saiba como anular
   Apresenta a atuação de advogados especializados em distrato imobiliário, explicando como eles podem auxiliar na anulação de contratos, negociação de cláusulas e defesa dos direitos dos clientes.

4. Contrato de Gaveta: O que é, validade e riscos?
   Analisa os contratos de gaveta, comuns em transações imobiliárias informais, discutindo sua validade legal, os riscos envolvidos e as implicações em casos de distrato.

5. Vícios Construtivos: O que são e como recorrer?
   Aborda os defeitos em imóveis novos ou em construção, explicando como identificá-los, os direitos dos compradores e os procedimentos legais para buscar reparação ou rescisão contratual.

Referências:

1. Jurisprudência do STJ sobre distrato imobiliário
   O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimentos sobre a devolução de valores em contratos rescindidos, especialmente para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018.