O fim de um casamento é, por si só, um processo delicado. Quando há um imóvel financiado envolvido, a situação pode se tornar ainda mais complexa. Afinal, além das questões emocionais, os ex-cônjuges precisam lidar com obrigações financeiras e legais que permanecem mesmo após a separação.

Muitas dúvidas surgem nesse momento:

• Como será feita a partilha do imóvel que ainda não foi quitado?
• O contrato de financiamento influencia na divisão?
• E se apenas um dos cônjuges estiver pagando as parcelas?
• É possível vender o imóvel financiado durante o divórcio?

Neste artigo completo, vamos abordar todas essas questões e explicar de forma clara e acessível:

• Como funciona a partilha de um imóvel financiado em um processo de divórcio;
• Como chegar a um acordo justo;
• O que fazer se não houver consenso entre as partes;
• Qual a posição da Justiça em casos de conflito;
• E de que forma um advogado especialista pode ajudar você a garantir seus direitos.

Se você está se divorciando ou pensando em se separar e possui um imóvel financiado em comum com seu cônjuge, continue lendo. Este artigo foi feito para ajudar você a tomar decisões conscientes e legalmente seguras.

Como funciona a divisão de um imóvel financiado durante o divórcio?

A divisão de um imóvel financiado durante o divórcio depende de alguns fatores fundamentais: o regime de bens adotado no casamento, o momento em que o bem foi adquirido e quem é responsável pelo financiamento.

No Brasil, o regime de bens mais comum é o da comunhão parcial. Nesse regime, todos os bens adquiridos de forma onerosa durante o casamento são considerados bens comuns — e, portanto, devem ser divididos em partes iguais. Isso inclui o imóvel financiado, mesmo que o financiamento ainda esteja em andamento.

Se o imóvel foi comprado durante o casamento, com parcelas pagas por ambos ou por apenas um dos cônjuges, ele geralmente será considerado um bem do casal, e a divisão deve ser feita proporcionalmente ou igualmente, conforme o caso.

No entanto, se o imóvel financiado foi adquirido antes do casamento e o financiamento continuou sendo pago durante o matrimônio, a situação pode ser diferente. Em casos assim, a parte que foi quitada com recursos comuns do casal pode ser partilhada, enquanto a parte adquirida antes do casamento pode ser considerada bem particular.

Além disso, se o regime for de separação total de bens, o imóvel financiado não será objeto de partilha, a menos que haja comprovação de contribuição mútua na sua aquisição.

Outro ponto importante é a titularidade do financiamento. Mesmo que o contrato esteja no nome de apenas um dos cônjuges, isso não impede que o imóvel seja dividido, caso ele tenha sido adquirido durante a união e o regime de bens assim permita.

O que a lei busca é o equilíbrio e a justiça na partilha patrimonial. O Judiciário leva em conta não apenas os registros formais, mas também a realidade financeira do casal, as contribuições de cada um e o que foi estabelecido ao longo da convivência conjugal.

Portanto, cada caso deve ser analisado individualmente, e a orientação de um advogado é essencial para assegurar que a partilha do imóvel financiado seja feita de maneira correta e justa.

Como chegar em um acordo no divórcio para esse imóvel financiado?

Chegar a um acordo sobre o imóvel financiado é a melhor forma de evitar desgastes emocionais e longos processos judiciais. A negociação entre as partes, orientada por advogados e mediadores, pode resultar em soluções inteligentes, que atendam aos interesses de ambos.

O primeiro passo é definir se o imóvel será vendido ou se um dos cônjuges continuará com ele. Se a decisão for pela venda, o valor arrecadado — descontadas as despesas e o saldo devedor — deverá ser dividido conforme o regime de bens.

Caso um dos ex-cônjuges opte por ficar com o imóvel financiado, será necessário:

1. Verificar com o banco a possibilidade de transferir o contrato de financiamento para o nome de quem continuará com o bem;
2. Calcular o valor da parte do outro cônjuge, considerando o valor de mercado e o saldo devedor do imóvel;
3. Estabelecer como será feita a compensação pela parte que cabe ao cônjuge que abrirá mão do imóvel.

Esse tipo de acordo deve ser formalizado em escritura pública ou homologado judicialmente, garantindo segurança jurídica para ambas as partes. Além disso, o contrato com a instituição financeira precisa ser atualizado para refletir a nova realidade.

É possível também que o imóvel continue em nome de ambos os cônjuges, com um deles permanecendo no imóvel e arcando com as prestações. Nesse caso, é recomendável estabelecer regras claras quanto ao uso, manutenção e eventual venda futura do bem.

A flexibilidade, a boa-fé e a orientação jurídica são fundamentais para que esse acordo sobre o imóvel financiado seja justo, viável e duradouro.

Algum dos cônjuges tem mais direito que o outro?

Em regra, ambos os cônjuges têm direitos iguais sobre o imóvel financiado adquirido durante o casamento, especialmente no regime de comunhão parcial de bens. No entanto, alguns fatores podem influenciar na partilha e gerar uma divisão diferenciada.

Por exemplo, se for demonstrado que um dos cônjuges utilizou recursos próprios para a aquisição do bem, ou que contribuiu de maneira significativamente maior para o pagamento do financiamento, é possível requerer uma partilha proporcional.

Também podem existir cláusulas específicas no pacto antenupcial que alterem a regra da divisão igualitária. Da mesma forma, se o imóvel foi adquirido com valores herdados ou doados a apenas um dos cônjuges, ele pode ser considerado bem particular.

Além disso, o juiz pode considerar aspectos como a guarda dos filhos, a necessidade de moradia de um dos ex-cônjuges, e outros elementos que envolvam o interesse da família, ao decidir sobre o uso e a partilha do imóvel financiado.

Por fim, a posse e o uso contínuo do imóvel por um dos cônjuges após a separação também podem gerar reflexos na partilha, principalmente se não houver acordo e o outro se sentir prejudicado.

Assim, embora a regra geral seja a divisão igualitária, há espaço para argumentos que justifiquem uma partilha diferenciada. Tudo dependerá da documentação, das provas apresentadas e da análise jurídica do caso concreto.

O que fazer se não conseguirem chegar a um acordo?

Quando não há consenso entre os ex-cônjuges sobre o destino do imóvel financiado, o caminho inevitável é a via judicial. Nesse caso, o juiz será responsável por decidir a forma de partilha, com base no regime de bens, nas provas apresentadas e nos princípios de equidade.

O processo judicial de partilha pode envolver:

• A avaliação do valor do imóvel;
• A análise das prestações pagas por cada parte;
• A determinação do valor da parte de cada um;
• A definição sobre quem continuará no imóvel, se for o caso;
• A possível alienação do bem e divisão do valor arrecadado.

Se o contrato de financiamento estiver em nome de ambos, e nenhum dos cônjuges quiser ou puder continuar pagando as prestações, o juiz poderá autorizar a venda do imóvel financiado para quitar o saldo devedor e dividir o que sobrar.

Durante o processo, é comum que o juiz determine a realização de perícias, oitivas de testemunhas e outros atos para esclarecer os fatos. Por isso, o processo pode ser demorado e gerar mais desgastes.

Para evitar esses conflitos e agilizar a resolução, é recomendável buscar, mesmo durante o processo, uma audiência de conciliação ou mediação. Muitas vezes, com a intervenção de um advogado experiente ou de um mediador judicial, é possível alcançar um acordo mais rápido e menos custoso.

O ideal é sempre tentar a resolução amigável. Mas se ela não for possível, é preciso estar bem assessorado juridicamente para defender seus direitos durante a partilha judicial do imóvel financiado.

Quanto tempo pode levar esse processo?

O tempo para resolver a partilha de um imóvel financiado durante o divórcio depende de diversos fatores, como:

• Se há consenso entre os cônjuges ou se há litígio;
• A complexidade do financiamento;
• A disponibilidade de documentos e informações;
• A sobrecarga do Judiciário na comarca.

Quando há acordo, o processo pode ser resolvido em poucas semanas, especialmente se for feito extrajudicialmente, por escritura pública, em cartório, com o acompanhamento de advogado.

No entanto, em casos litigiosos, o processo pode levar de 1 a 3 anos ou mais. Isso porque a partilha envolve avaliação de bens, notificações, perícias e, muitas vezes, disputas quanto ao uso ou pagamento do imóvel.

O trâmite também pode ser influenciado pela postura da instituição financeira. Alguns bancos dificultam a transferência do financiamento para apenas um dos cônjuges, exigindo nova análise de crédito, atualização de garantias e outras formalidades.

Para reduzir o tempo e os custos envolvidos, a presença de um advogado especialista em divórcios com imóvel financiado é fundamental. Ele poderá orientar sobre as estratégias mais eficientes, propor soluções legais adequadas e evitar atrasos no processo.

A regularização da situação do imóvel financiado é um passo crucial para que ambos os ex-cônjuges possam seguir suas vidas com segurança e tranquilidade.

Conheça seus direitos

A divisão de um imóvel financiado no divórcio é uma etapa complexa que exige análise jurídica cuidadosa, conhecimento do regime de bens do casal, e compreensão do contrato com a instituição financeira. A boa notícia é que, com orientação adequada, é possível resolver a situação de forma justa, legal e segura para ambas as partes.

Neste artigo, vimos que:

• O regime de bens influencia diretamente na partilha;
• O imóvel pode ser dividido, mesmo sem estar quitado;
• O ideal é buscar um acordo extrajudicial;
• O processo pode se tornar litigioso, caso não haja consenso;
• O tempo de resolução varia conforme a complexidade do caso;
• E o apoio de um advogado especialista faz toda a diferença.

Na Reis Advocacia, já ajudamos muitos casais a resolver com segurança e agilidade situações envolvendo imóvel financiado durante o divórcio. Nossa equipe está preparada para orientar você do início ao fim do processo, buscando sempre a melhor solução.

Se você está passando por um divórcio e precisa resolver a situação de um imóvel financiado, entre em contato conosco agora mesmo. Faça sua consulta com um de nossos advogados especialistas e garanta seus direitos.

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Perguntas frequentes sobre o tema

1. É possível vender um imóvel financiado durante o divórcio?
   Sim, desde que o banco concorde com a venda e o contrato permita. A venda deve quitar o saldo devedor e o valor restante é dividido entre os cônjuges, conforme o regime de bens.
2. Quem fica com o imóvel financiado após o divórcio?
   Depende do acordo entre os cônjuges ou da decisão judicial. Um dos cônjuges pode assumir a dívida e ficar com o imóvel, compensando o outro pela sua parte.
3. É necessário quitar o imóvel para fazer a partilha?
   Não. A partilha pode ocorrer mesmo que o financiamento esteja em andamento. O que importa é avaliar o valor do imóvel e o saldo devedor para definir a divisão.
4. O banco precisa aprovar a mudança de titularidade do financiamento?
   Sim. Se um dos cônjuges quiser assumir sozinho o financiamento, o banco fará uma nova análise de crédito antes de aprovar a alteração.
5. Se o imóvel está só no nome de um dos cônjuges, o outro tem direito?
   Se foi adquirido durante o casamento e o regime de bens for comunhão parcial, ambos têm direito, independentemente do nome no contrato.
6. O que acontece se nenhum dos dois quiser o imóvel?
   O juiz pode determinar a venda do bem e a divisão do valor arrecadado entre os cônjuges.
7. É possível alugar o imóvel financiado durante o divórcio?
   Sim, desde que ambos concordem ou o juiz autorize. O valor do aluguel pode ser dividido entre os cônjuges ou usado para pagar as parcelas.
8. Quem paga o financiamento após a separação?
   Quem ficar no imóvel geralmente continua pagando, mas tudo pode ser ajustado por acordo ou decisão judicial.
9. Pode haver revisão do valor pago por um dos cônjuges?
   Sim. Se um pagou mais parcelas, pode pedir compensação financeira na hora da partilha.
10. Advogado é necessário mesmo com acordo?
    Sim. Mesmo em acordos extrajudiciais, a presença de um advogado é obrigatória para garantir que o contrato seja legal e eficaz.

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Referências:

• STJ decide que renúncia à herança se estende a bens descobertos posteriormente – sobrepartilha não cabe ao renunciante — decisão de 23/09/2025 que afasta legitimidade de quem renunciou à herança para requerer sobrepartilha de bens descobertos depois.

• STJ afasta exigência de sobrepartilha de imóvel doado aos filhos com usufruto vitalício para o ex-casal — julgado de 02/03/2022, no qual a corte entende não ser cabível sobrepartilha em caso de imóvel doado com usufruto aos filhos.