Imóvel não entregue ou atrasado é um dos maiores pesadelos de quem investe no sonho da casa própria. Além da frustração, surgem dívidas imprevistas, aluguel dobrado e muita insegurança jurídica. Mas você sabia que não está desamparado? A lei garante direitos para exigir o cumprimento do contrato ou ser ressarcido de forma justa.

Muitos consumidores não sabem, mas é possível receber:

• Multa por atraso;
• Juros de mora e correção monetária;
• Lucros cessantes;
• Indenização por danos morais e materiais;
• E até mesmo rescindir o contrato com devolução integral de valores.

Neste guia completo, você vai entender:

• O que caracteriza o atraso na entrega do imóvel;
• Quais são seus direitos segundo a Lei do Distrato e o Código de Defesa do Consumidor;
• Como e quando pedir o distrato;
• Quando vale entrar na Justiça contra a construtora;
• E como um advogado especialista pode resolver isso mais rápido.

Se seu imóvel não foi entregue ou está atrasado, leia até o fim e descubra como transformar esse prejuízo em solução.

O que caracteriza que o imóvel não foi entregue ou está atrasado?

Quando falamos em imóvel não entregue ou atrasado, o ponto inicial é analisar o contrato. Nele deve constar o prazo para conclusão da obra e o chamado prazo de tolerância, que costuma ser de até 180 dias corridos.

Passado esse período, qualquer atraso caracteriza inadimplemento por parte da construtora. Segundo o Código de Defesa do Consumidor, isso é quebra de contrato. Além disso, a construtora é responsável, independentemente de culpa, por eventuais prejuízos causados.

A falta de habite-se, de licenças ou de regularização também pode gerar atraso. Nesses casos, o comprador não pode ser responsabilizado por problemas que são de inteira responsabilidade da construtora.

Por isso, para comprovar o atraso, guarde todos os documentos:

• Contrato de compra e venda;
• Comprovantes de pagamento;
• Trocas de e-mails;
• Fotos da obra.

Ter tudo documentado é essencial para defender seus direitos caso precise ir à Justiça.

O que fazer caso seu imóvel não foi entregue ou esteja atrasado?

Se o imóvel não foi entregue ou está atrasado, a primeira medida é formalizar o problema. Notifique a construtora por escrito, com AR (Aviso de Recebimento) ou protocolo, exigindo o cumprimento do contrato.

Além disso, organize toda a documentação relacionada à compra: boletos, recibos, mensagens e fotos da obra.

Nessa fase, muitas construtoras tentam empurrar prazos indefinidamente. Por isso, contar com o acompanhamento de um advogado especialista é fundamental. Ele poderá:

• Verificar se há cláusulas abusivas;
• Exigir multa contratual;
• Cobrar lucros cessantes;
• Propor acordo ou ação judicial.

Não aceite promessas vagas. Se o atraso extrapola o prazo de tolerância, o Judiciário entende que o comprador tem direito a ser ressarcido.

Quais direitos de quem teve um imóvel não entregue ou está com a entrega pendente?

O imóvel não entregue ou atrasado abre caminho para diversas garantias legais previstas na Lei do Distrato e no Código de Defesa do Consumidor.

Principais direitos do comprador:

1. Multa por descumprimento contratual.
2. Juros de mora e correção monetária.
3. Lucros cessantes: valor equivalente ao aluguel do imóvel pelo período de atraso.
4. Indenização por danos morais, dependendo da situação.
5. Possibilidade de distrato com devolução integral de valores, se a culpa for exclusiva da construtora.

Esses direitos têm base no art. 35 do CDC e no art. 43-A da Lei do Distrato. A construtora deve agir com boa-fé, transparência e respeito ao consumidor. Caso contrário, o Judiciário costuma se posicionar em favor do comprador lesado.

Qual o prazo de tolerância permitido no contrato

Em geral, os contratos de compra de imóveis na planta estabelecem um prazo de tolerância de até 180 dias corridos, justamente para imprevistos na obra.

Porém, para ser válido, esse prazo deve estar claro no contrato. O Superior Tribunal de Justiça entende que após o prazo de tolerância, qualquer atraso gera direito a multa, juros e lucros cessantes.

Em outras palavras: se seu imóvel não foi entregue ou está atrasado além do prazo contratual, você tem respaldo para exigir a regularização imediata ou compensação financeira.

Quando é possível entrar com ação judicial contra a construtora

O comprador pode ingressar com ação judicial logo após o término do prazo de tolerância, caso a construtora não regularize a situação.

Em uma ação judicial, é possível pleitear:

• A entrega imediata do imóvel.
• Multa contratual e juros de mora.
• Indenização por lucros cessantes (aluguéis que deixou de ganhar).
• Danos morais, quando o atraso gera transtornos graves.
• Distrato com devolução dos valores pagos.

O STJ tem consolidado o entendimento de que os lucros cessantes são devidos enquanto o comprador não pode usar o imóvel. A construtora deve assumir os riscos da atividade, conforme o art. 14 do CDC.

Quando vale a pena pedir o distrato do contrato

O distrato é o cancelamento do contrato de compra e venda do imóvel. Para casos de imóvel não entregue ou atrasado, pode ser a melhor saída quando:

• O atraso inviabiliza planos pessoais ou financeiros.
• Há indícios de falência ou problemas graves na obra.
• O comprador não quer mais esperar.

Pela Lei do Distrato, se a culpa for exclusiva da construtora, deve haver devolução integral do valor pago, corrigido e com juros. Se houver retenção indevida, pode haver indenização complementar.

Portanto, cada caso precisa ser analisado com cautela por um advogado, para garantir que o distrato seja vantajoso.

O que diz a Lei do Distrato e Código de Defesa do Consumidor

A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) regulamenta os direitos do comprador de imóvel na planta. Ela define prazos, formas de devolução e limites para retenções.

Já o Código de Defesa do Consumidor garante proteção contra abusos contratuais e responsabiliza a construtora por atrasos e prejuízos.

Além disso, o princípio da boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual são fundamentos fortes para defender quem teve o imóvel não entregue ou atrasado.

5 passos para entender seus direitos em caso de imóvel não entregue

1. Leia o contrato e identifique prazos e cláusulas de tolerância.
2. Verifique se o prazo foi extrapolado.
3. Formalize notificação à construtora.
4. Reúna provas de pagamentos e correspondências.
5. Procure um advogado especializado em direito imobiliário.

Você pode ter direito a indenização?

Sim, quem enfrenta atraso ou não recebe o imóvel dentro do prazo costuma ter direito a:

• Lucros cessantes (aluguéis).
• Danos materiais (despesas extras).
• Danos morais, dependendo do caso.

Os tribunais são favoráveis ao consumidor que prova o descumprimento contratual. Cada detalhe faz diferença: registre tudo.

Como um advogado especialista em direito imobiliário pode te ajudar?

Um advogado especialista em direito imobiliário conhece as teses mais fortes e a jurisprudência que garante indenizações. Ele pode:

• Avaliar o contrato.
• Calcular valores devidos.
• Formalizar notificações e acordos.
• Propor ação judicial com segurança.

Na Reis Advocacia, já ajudamos inúmeros clientes a recuperar seu dinheiro ou garantir a entrega do imóvel. Temos experiência prática, conhecimento jurídico e estratégias que aumentam suas chances de êxito.

Ter um imóvel não entregue ou atrasado é uma experiência desgastante, mas você não precisa enfrentar isso sozinho. Conhecer seus direitos é o primeiro passo para buscar uma solução justa.

Na Reis Advocacia, nossa equipe, liderada por mim, Dr. Tiago Oliveira Reis, atua de forma personalizada em casos de atraso de obra e distrato, garantindo o máximo de reparação possível.

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Lute pelo que é seu. Seus direitos começam com informação e ação.

Perguntas frequentes sobre o tema

1. Qual é o prazo para entrar com ação contra a construtora?
O prazo é de até 10 anos para vícios de construção e até 5 anos para pedidos de indenização por danos materiais ou morais, contados do conhecimento do problema.

2. A construtora pode reter parte do valor no distrato?
Pode, mas a retenção deve ser proporcional e razoável. O STJ entende que valores abusivos (acima de 25%) são ilegais.

3. Tenho direito a indenização se aceitar o imóvel atrasado?
Sim. O atraso na entrega pode gerar indenização por danos morais e materiais, mesmo que o comprador aceite o imóvel posteriormente.

4. É possível suspender o pagamento das parcelas se houver atraso?
Sim. Se a obra estiver atrasada sem justificativa, é possível pedir judicialmente a suspensão dos pagamentos.

5. Como agir se a construtora estiver em recuperação judicial?
Ainda é possível cobrar judicialmente seus direitos, mas o processo pode seguir regras específicas do juízo da recuperação.

6. É preciso fazer acordo extrajudicial antes de processar?
Não é obrigatório, mas tentativas extrajudiciais podem ser úteis como prova de boa-fé e facilitar um acordo judicial posterior.

7. Quais documentos são necessários para processar a construtora?
Contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento, comunicações com a construtora, registros fotográficos e documentos pessoais.

Leia também:

1. Lei do Distrato Imobiliário: O que é e como funciona?
   Aborda a Lei 13.786/2018, que regula o distrato por atraso e os direitos do comprador em caso de desistência.

2. Advogado para Atraso de Entrega de Imóvel: Entenda Mais!
   Mostra a importância da atuação jurídica especializada para resguardar seus direitos e buscar ressarcimentos.

3. Contencioso Imobiliário: Quais Causas e Soluções?
   Explica como atrasos na entrega de imóveis se enquadram como causas comuns de litígios e as alternativas legais.

Referências:

1. Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) – art. 43-A, prazos e devolução de valores
   Regula o distrato na compra de imóvel na planta e prevê devolução integral quando a culpa for da construtora

2. Código de Defesa do Consumidor – art. 35
   Garante ao consumidor o direito de exigir cumprimento ou rescisão do contrato em caso de descumprimento pelo fornecedor