STJ reconhece usucapião de herdeira com posse exclusiva

Ementa

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. HERDEIRA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE EXCLUSIVA”

Essa foi a ementa de uma das decisões mais relevantes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o tema  de bens de herança. O caso envolveu uma herdeira que, por mais de 30 anos, ocupou de forma exclusiva um imóvel deixado pela mãe, sem qualquer oposição do irmão. Ainda assim, os tribunais inferiores negaram o pedido sob o argumento de que havia um condomínio hereditário.

No entanto, o STJ reformou essa decisão, abrindo precedente importante: herdeiro pode sim usucapir imóvel de herança, desde que comprove posse exclusiva e os demais requisitos.

Neste artigo, vamos explorar:

• A tese jurídica reconhecida pelo STJ;
• O que essa decisão representa para outros herdeiros em situações semelhantes;
• O passo a passo para pleitear de um bem herdado.

Se você é herdeiro(a), reside sozinho em um imóvel da família e deseja regularizar a propriedade, esse artigo foi feito para você.

Usucapião extraordinária em herança: jurisprudência comentada do STJ

A decisão do STJ no REsp 1.631.859/SP lança luz sobre uma situação comum e muitas vezes injustiçada: a do herdeiro que reside sozinho em um bem de herança há décadas, mas que nunca teve a propriedade formalmente reconhecida.

A Ministra Nancy Andrighi afirmou em seu voto que é possível ao herdeiro pleitear do imóvel herdado, desde que comprove posse exclusiva, ininterrupta e com animus domini por pelo menos 15 anos, conforme exige o art. 1.238 do Código Civil.

Essa decisão é especialmente importante porque corrige uma interpretação equivocada que muitos tribunais adotavam: a de que herdeiro nunca poderia usucapir contra outro herdeiro, pois haveria sempre um condomínio.

Como advogado, posso afirmar que essa jurisprudência representa um avanço significativo na garantia do direito de propriedade de quem, de fato, exerce a posse exclusiva do bem.

Não se trata de conflito entre familiares, mas de reconhecer que, em muitas situações, um dos herdeiros assume integralmente os encargos do imóvel, enquanto os demais sequer se interessam. É justo, nesses casos, que se permita.

Decisão do STJ e as teses jurídicas aplicadas sobre a usucapião

A decisão do STJ se baseia em fundamentos jurídicos sólidos e coerentes com a evolução do direito civil brasileiro. As principais teses aplicadas foram:

1. Transmissão da herança e condomínio pro indiviso: A herança transmite-se automaticamente aos herdeiros com a morte do autor da herança, formando um condomínio.
2. Usucapião pelo condômino: É possível, desde que a posse seja exclusiva, com animus domini, sem oposição e por tempo suficiente.
3. Distinção entre detenção e posse: A tolerância dos demais condôminos não é suficiente para descaracterizar a posse, se esta for exclusiva e com intenção de dono.

O art. 1.238 do Código Civil é a base legal da usucapião extraordinária. Ele exige:

• Posse ininterrupta;
• Com animus domini (intuito de dono);
• Sem oposição;
• Por 15 anos (ou 10 se for imóvel com moradia habitual e benfeitorias).

A jurisprudência também citou precedentes importantes como o REsp 668.131/PR e o AgRg no AREsp 22.114/GO, consolidando o entendimento de que condômino pode usucapir.

O que herdeiros com posse exclusiva podem aprender

O caso comentado ensina lições valiosas para herdeiros em situações semelhantes. Se você:

• Herdou um imóvel junto com outros familiares;
• Ocupa o bem sozinho há muitos anos;
• Cuida da conservação, paga impostos e mantém o imóvel;
• Nunca enfrentou oposição ou disputa;

… você pode ter direito.

Muitos herdeiros deixam de regularizar a situação por medo, desconhecimento ou conflito familiar. Mas esse precedente do STJ é um sinal claro de que é possível sim transformar esse uso de fato em um direito legal.

A regularização traz:

• Tranquilidade jurídica;
• Possibilidade de vender ou alugar o imóvel;
• Acesso a créditos e financiamentos;
• Segurança patrimonial para a família.

Como conseguir a usucapião de imóvel herdado: o passo a passo jurídico

O caminho para reconhecer judicialmente exige cuidados e provas robustas. Veja o passo a passo:

1. Reuna a documentação: Contas em seu nome, IPTU pago, benfeitorias, declaração de vizinhos, fotos e documentos que demonstrem a posse exclusiva.
2. Verificar o tempo de posse: O mínimo exigido por lei é de 15 anos, ou 10 em alguns casos. O tempo deve ser comprovado com datas e provas.
3. Demonstrar o animus domini: Mostrar que você age como dono do imóvel, não como mero ocupante.
4. Ausência de oposição: Provar que nenhum dos demais herdeiros contestou sua posse durante o período.
5. Propor a ação judicial: Com todos os documentos, um advogado especialista pode ajuizar a ação de usucapião.

Esse processo exige uma fase de dilacão probatória, onde serão ouvidas testemunhas, juntados documentos e feita perícia, se necessário.

Como afirmado pelo STJ, “a presente ação ajuizada pela recorrente não deveria ter sido extinta, sem resolução do mérito, devendo os autos retornar à origem a fim de que a esta seja conferida a necessária dilacão probatória para a comprovação da exclusividade de sua posse”.

5 passos para conseguir a usucapião de imóvel herdado

1. Busque orientação jurídica especializada
   A presença de herdeiros e a existência de condomínio hereditário exigem interpretação técnica da posse. Um advogado saberá avaliar a viabilidade da ação.
2. Formalize a narrativa da posse
   Elabore um histórico detalhado desde o início da ocupação do imóvel, destacando o comportamento como proprietário e a ausência de oposição.
3. Identifique e arrole testemunhas
   Pessoas próximas e vizinhos podem confirmar o tempo de ocupação e a exclusividade da posse, servindo como prova testemunhal importante.
4. Evite atos que reconheçam condomínio
   Não divida rendimentos do imóvel nem aceite manifestações que indiquem co-posse, pois isso pode comprometer a tese da exclusividade.
5. Acompanhe o trâmite processual com atenção
   A ação de usucapião pode envolver perícias, manifestações dos demais herdeiros e fases probatórias que exigem acompanhamento jurídico contínuo.

Advogado especialista em usucapião extraordinária

Nessa jurisprudência comentada, a decisão do STJ no Recurso Especial nº 1.631.859/SP representa uma virada de chave para muitos brasileiros que vivem em imóveis herdados e sempre se sentiram inseguros quanto à propriedade.

Nosso escritório, a Advocacia Reis, atua justamente para proteger os direitos de quem enfrenta esse tipo de situação. Analisamos cada caso com atenção, coletamos as provas necessárias e buscamos a regularização do bem através da ação de usucapião.

Entre em contato com nossos advogados especialistas e descubra como transformar o que é seu de fato em algo seu de direito. Acesse também outros artigos do nosso blog e veja como a jurisprudência pode estar ao seu lado.

Acesse o tribunal e saiba mais sobre o processo: REsp 1.631.859/SP (2016/0072937-5)

Perguntas frequentes sobre o tema

1. É possível usucapir um imóvel de herança?
Sim, desde que o herdeiro ou outra pessoa esteja na posse do imóvel por tempo suficiente, de forma contínua, pacífica e com ânimo de dono.

2. Qual o prazo para usucapião de imóvel herdado?
Depende da modalidade. O prazo pode variar entre 5 a 15 anos, conforme o tipo de usucapião e a situação da posse.

3. Herdeiro pode usucapir imóvel em que já tem parte?
Sim. Mesmo tendo parte na herança, se um herdeiro exerce posse exclusiva e com ânimo de dono, pode pleitear usucapião sobre as partes dos demais.

4. Posso fazer usucapião se não houve inventário?
Sim, a ausência de inventário não impede o pedido de usucapião, mas pode influenciar na forma como será conduzido o processo.

5. Quais documentos são exigidos para usucapião de herança?
Documentos pessoais, planta e memorial do imóvel, prova de posse (contas, fotos, testemunhas), certidões negativas e eventualmente laudo de topografia.

6. Usucapião de herança pode ser feito extrajudicialmente?
Sim, desde que não haja litígio entre os herdeiros e todos concordem, é possível fazer pela via administrativa em cartório.

7. É necessário advogado para usucapião de herança?
Sim. Tanto judicial quanto extrajudicialmente, é obrigatória a atuação de um advogado.

8. O juiz pode negar usucapião mesmo com posse antiga?
Sim. Se faltar algum requisito legal (como ânimo de dono ou tempo de posse), o pedido pode ser indeferido.

9. O que é ânimo de dono na usucapião de herança?
É o comportamento de quem age como verdadeiro proprietário do imóvel, mesmo sem tê-lo registrado em seu nome.

10. Qual é a diferença entre usucapião e inventário?
Inventário regulariza bens após a morte; usucapião reconhece a propriedade com base na posse prolongada e requisitos legais.

Leia também:

1. Usucapião de Herança: Como Evitar Entre Herdeiros
   Explica os riscos quando um herdeiro reside sozinho em um imóvel herdado e como prevenir que ele adquira a propriedade — destacando a importância do inventário e partilha

2. Usucapião: Quais os Requisitos para seu Pedido
   Guia completo sobre os requisitos legais — incluindo posse, tempo mínimo, animus domini — para formular o pedido (ordinária e extraordinária)

3. Usucapião Ordinária: Como regularizar o Imóvel, saiba aqui
   Aborda especificamente a ordinária, explicando prazos, documentação e o passo a passo para regularização, útil também em casos hereditários

4. Tipos de Usucapião: Entenda as Modalidades e os Requisitos
   Apresenta uma visão geral das modalidades (ordinária, extraordinária, especial urbana, especial rural, familiar), com critérios legais e prazos aplicáveis à de bens herdados

5. Usucapião Urbano: Conquistando a Propriedade de Imóveis
   Foco na modalidade urbana, explicando posse contínua e pacífica por 5 anos, o que pode ser relevante quando o imóvel herdado se enquadra nos critérios urbanos

Referências:

1. STJ – Pesquisa Pronta aborda usucapião de bem objeto de herança pelo herdeiro
   A edição de 7 de fevereiro de 2025 traz novo entendimento do STJ em tema específico: de imóvel herdado pleiteada por um herdeiro

2. STJ – Herdeiro pode pleitear usucapião extraordinária de imóvel objeto de herança
   Decisão da Terceira Turma do STJ reconhece que herdeiro pode requerer  extraordinária mesmo em caso de condomínio hereditário, desde que com posse exclusiva e requisitos legais cumpridos