Como agir em casos de disputa de posse e propriedade de imóveis?
Conflitos relacionados à posse e propriedade de imóveis são mais comuns do que se imagina e, muitas vezes, envolvem disputas emocionais, familiares ou de vizinhança. Quando não resolvidos amigavelmente, esses conflitos exigem a atuação do Poder Judiciário para garantir que o direito de cada parte seja respeitado.
Mas, afinal, o que diferencia a posse da propriedade? Como agir em situações de disputa? Quais são as medidas judiciais cabíveis nesses casos? Neste artigo, vamos explicar tudo o que você precisa saber para agir corretamente em casos de disputa de posse e propriedade de imóveis.
Qual é a diferença entre posse e propriedade de um imóvel?
Antes de tudo, é fundamental entender a diferença entre posse e propriedade no direito civil.
Posse
A posse está relacionada ao exercício de fato sobre o bem, ou seja, quando uma pessoa utiliza o imóvel como se fosse dono, mesmo sem ter a documentação que comprove a titularidade. A posse pode ser justa ou injusta, de boa ou má-fé, mansa e pacífica ou contestada.
Propriedade
Já a propriedade é o direito legal e formal sobre o imóvel, reconhecido e registrado no cartório de registro de imóveis. Ou seja, o proprietário é quem possui o título de domínio registrado em seu nome.
Essa distinção é essencial porque uma pessoa pode ter a posse do imóvel, mas não ser a proprietária legal, e vice-versa.
Quando ocorrem as disputas de posse e propriedade?
As disputas ocorrem geralmente em situações em que há conflito de interesses entre quem ocupa o imóvel e quem detém o título de propriedade, ou entre dois ocupantes que alegam direito à posse.
Exemplos comuns:
- Venda de imóvel sem regularização documental;
- Invasão de imóvel por terceiros;
- Desentendimentos entre herdeiros sobre imóveis deixados em herança;
- Ocupações prolongadas que levam à tentativa de usucapião;
- Alegações de esbulho (retirada da posse sem autorização).
Quais são os direitos de quem tem a posse?
Quem exerce a posse de forma mansa, pacífica e prolongada tem direito à proteção da Justiça, mesmo que não seja o proprietário legal. Isso está garantido no Código Civil e na Constituição Federal.
Direito à proteção possessória
A pessoa que detém a posse pode ajuizar ações possessórias para manter ou recuperar a posse diante de turbações ou esbulhos. São elas:
- Ação de Reintegração de Posse: usada quando o possuidor é retirado à força do imóvel;
- Ação de Manutenção de Posse: para quando o possuidor sofre ameaças ou turbações;
- Interdito Proibitório: quando há risco iminente de perda da posse.
Quais são os direitos de quem tem a propriedade?
Quem tem o título de propriedade registrado pode reivindicar seu direito por meio da Ação de Reivindicação de Propriedade, que tem como objetivo retomar a posse do bem de quem o ocupa irregularmente.
Contudo, o proprietário deve respeitar a função social da propriedade, princípio constitucional que exige que o imóvel cumpra uma finalidade digna (uso habitacional, produtivo, etc.).
Como agir em caso de disputa por imóvel?
Diante de um conflito envolvendo posse e propriedade, o ideal é seguir os passos abaixo:
1. Buscar a solução extrajudicial
Tente, inicialmente, resolver a situação de forma amigável, por meio de diálogo, conciliação ou mediação. Isso pode evitar longos e custosos processos judiciais.
2. Reunir provas
Documente tudo: fotos, contratos, recibos de pagamento, registros de melhorias feitas no imóvel, testemunhas, entre outros. Em disputas judiciais, a prova da posse ou da propriedade é essencial.
3. Consultar um advogado
Um profissional especializado poderá analisar o caso e orientar sobre qual ação é mais adequada: ação possessória, ação reivindicatória, usucapião, entre outras.
4. Ingressar com ação judicial
Se não houver solução amigável, é necessário ingressar com uma ação no Poder Judiciário. O tipo de ação dependerá da situação concreta.
Quais são as principais ações judiciais em disputas de imóveis?
Ação de Reintegração de Posse
Destinada ao possuidor que foi expulso ou teve a posse retirada à força. Para isso, é necessário provar:
- A posse anterior;
- O esbulho (retirada injusta da posse);
- A data do esbulho;
- A perda da posse.
Ação de Manutenção de Posse
Usada quando há perturbação da posse, como ameaças ou tentativas de invasão. Exige prova da posse e da turbação.
Ação de Reivindicação de Propriedade
Usada pelo proprietário que não está na posse do imóvel e deseja retomá-la. É necessário comprovar a propriedade registrada.
Ação de Usucapião
Quem exerce a posse por um tempo prolongado, de forma pacífica, contínua e ininterrupta, pode pedir a usucapião, que é a aquisição da propriedade pela posse duradoura.
Qual o prazo para ajuizar uma ação possessória?
As ações possessórias devem ser propostas em até 1 ano e 1 dia a partir do esbulho ou da turbação. Após esse prazo, ainda é possível ingressar com a ação, mas será necessário adotar outro rito processual e poderá perder a prioridade da posse.
E se o imóvel estiver em nome de outra pessoa?
Mesmo que o imóvel esteja registrado em nome de terceiros, o possuidor pode ser protegido judicialmente, desde que demonstre que está na posse de boa-fé e há um tempo razoável, realizando a função social da propriedade.
Em alguns casos, inclusive, é possível pedir a usucapião, conforme os requisitos do Código Civil e do novo Código de Processo Civil.
Qual é o papel do registro de imóveis nessas disputas?
O registro no Cartório de Imóveis é o único meio legal de provar a propriedade de um bem imóvel. Sem ele, não há como reivindicar formalmente o direito de propriedade, ainda que existam contratos de compra e venda.
Por isso, é essencial manter a regularização do imóvel sempre atualizada para evitar litígios.
Conflitos entre posse e propriedade exigem uma análise cuidadosa de cada caso, com atenção aos documentos, ao histórico do imóvel e aos direitos das partes envolvidas. A atuação rápida e fundamentada é essencial para proteger o seu direito, seja como possuidor ou como proprietário.
Se você está enfrentando um problema envolvendo imóvel, não espere o problema aumentar. Busque a orientação de um advogado especializado em direito civil e imobiliário para garantir seus direitos.
Na Reis Advocacia, oferecemos suporte completo em disputas de imóveis, com atuação estratégica para proteger seus interesses e buscar soluções eficazes.
Reis Advocacia Sociedade de Advogados é um escritório com atuação nas diversas área do Direito, com especialistas preparados para melhor atende-lo, com sua atividade pautada na honestidade, ética, celeridade e eficiência.