Desapropriação de Imóvel Particular: Saiba como funciona

O sonho da casa própria não é fácil de ser conquistado. Muitas vezes se leva anos de esforço e muito suor até que você consiga juntar dinheiro o suficiente para comprar.

Mas já imaginou que, depois de todo o seu esforço para adquirir uma casa para viver com sua família, existe a possibilidade desse imóvel ser desapropriado? Pois é!

Apesar de toda a proteção jurídica conferida à casa própria, entendida como um bem de família que não pode ser penhorado, por exemplo, ela pode sim ser alvo de desapropriação!

A pior parte é que se um ente público tiver interesse em desapropriar seu imóvel, não há como questionar esse fato. A única coisa a ser questionada quando se trata de desapropriação é o valor da indenização devida ao proprietário, bem como as hipóteses de nulidade do decreto de desapropriação.

Por isso é tão importante que o proprietário conheça os seus direitos, a fim de não ser lesado pela Administração Pública.

Mas, afinal, o que é desapropriação?

Em linhas gerais, a desapropriação se trata de um ato administrativo por meio do qual o Estado, de maneira compulsória, transforma um bem (móvel ou imóvel) privado em público, atendendo ao interesse público e mediante o pagamento de indenização prévia e justa.

Embora o direito à propriedade seja garantido constitucionalmente, é importante destacar que o interesse público sempre vai prevalecer sobre o interesse particular. E o interesse público deve sempre pautar as ações do estado, mesmo que, infelizmente, nem sempre essa seja a realidade.

A desapropriação é prevista na Constituição Federal (art. 5º, inciso XXIV) e regulamentada pelo Decreto-lei nº 3365/41. É essa lei que fala sobre o procedimento a ser adotado para a desapropriação, cuja matéria só pode ser disciplinada pela União.

Ou seja, é vedado aos estados e municípios estabelecer procedimentos para a desapropriação que sejam diferentes do que determina o Decreto-lei nº 3365/41.

Cumpre salientar que apesar da desapropriação comumente incidir sobre bens imóveis, também é possível desapropriar bem móvel, corpos humanos para estudo em faculdades, semoventes (animais), água, subsolo, espaço aéreo, posse, usufruto e domínio útil.

Como é o procedimento de desapropriação?

Agora que você já sabe o que é desapropriação e quais bens podem ser desapropriados, é importante conhecer o procedimento de desapropriação, que é regulamentado pelo Decreto-lei nº 3365/41.

Existem outras leis que disciplinam a matéria, a depender do tipo de desapropriação, mas o foco do presente artigo é a desapropriação por utilidade pública, que visa concretizar ações que terão reflexo de comodidade e utilidade ao coletivo. É geralmente a desapropriação por utilidade pública que pode atingir sua casa.

De forma suscinta, o procedimento de desapropriação se inicia com a declaração de utilidade pública, que é o ato por meio do qual o Poder Público manifesta seu interesse de adquirir o bem compulsoriamente. Esse ato pode ser emanado através de um decreto do chefe do Executivo ou de uma lei.

Após emanar essa declaração, o Estado tem 5 (cinco) anos para efetivar a desapropriação.

Caso não o faça, a declaração perde a validade e o Estado tem o prazo de um ano para emitir uma nova.

Emitida a declaração, dá-se início à fase executória, em que o Estado toma as providências para adquirir o bem. Ela pode ocorrer extrajudicialmente, se houver acordo entre a autoridade expropriante e o cidadão expropriado, mas quando não há acordo é preciso resolver a questão pela via judicial.

A ação judicial de desapropriação por utilidade pública deve ser proposta pelo ente público expropriante. Pode ter natureza homologatória, caso em que o juiz homologa acordo judicial, ou contenciosa, quando não há acordo.

Infelizmente, o proprietário do bem expropriado não tem como questionar judicialmente o motivo da desapropriação, podendo alegar apenas alguma ilegalidade eventualmente cometida pelo ente público expropriante e questionar o valor da indenização.

É realizada uma perícia judicial para se averiguar o valor do imóvel e ao final do processo o juiz irá proferir sentença fixando o valor da indenização.

Qual o valor da indenização?

A indenização é o pressuposto mais importante da desapropriação, por ser um ato em que o Estado toma para si um bem particular. Assim, o proprietário não pode ser prejudicado por esse ato e deve ser indenizado.

A lei diz que essa indenização deve ser prévia, justa e em dinheiro. O valor deve corresponder ao valor real do bem e possibilitar ao proprietário adquirir outro bem equivalente ao que foi expropriado. Contudo, muitas vezes o proprietário fica refém do que o ente público lhe oferece.

É muito comum que sejam ofertados valores ínfimos (que ou o que possui pouca importância, pouco valor), que não fazem jus ao preço real do bem, por isso é tão importante saber dos seus direitos e ter um bom advogado para lhe auxiliar durante todo o processo, a fim de não ser lesado.

Pronto, agora que você aprendeu o que é desapropriação e quais são os direitos do proprietário.

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