Desapropriação: Entenda Seus Direitos Quando o Estado Toma Seu Imóvel

O sonho da casa própria é uma conquista que exige anos de esforço, disciplina financeira e muito trabalho. No entanto, após alcançar esse objetivo, muitos proprietários se deparam com um risco que poucos conhecem: a possibilidade de desapropriação.

É o ato estatal de tornar público um imóvel particular por utilidade pública, mediante indenização prévia, justa e em dinheiro. O proprietário pode contestar apenas o valor oferecido ou eventuais nulidades no processo.

Apesar de parecer injusto, esse é um instrumento legal usado pelo Estado quando há interesse público envolvido. Por isso, conhecer seus direitos é fundamental para evitar prejuízos.

O Que É Desapropriação?

É um ato administrativo por meio do qual o Poder Público transforma compulsoriamente um bem privado (móvel ou imóvel) em público, mediante o pagamento de uma indenização justa e prévia.

Mesmo com a garantia constitucional do direito à propriedade, o interesse coletivo pode prevalecer sobre o individual. Essa medida está prevista no artigo 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal, e regulamentada pelo Decreto-lei nº 3.365/41, que define o procedimento a ser seguido.

5 passos para entender o procedimento de desapropriação

1. Declaração de utilidade pública – é o primeiro ato que estimula.

2. Publicação do decreto ou lei – formaliza a intenção do Estado.

3. Oferta extrajudicial – proposta de indenização direta ao proprietário.

4. Ação judicial – caso não haja acordo, segue-se para homologação ou contenciosa.

5. Indenização e posse – avaliação pericial define o valor; o Estado imite-se na posse, com pagamento prévio e justa compensação.

Quais Bens Podem Ser Desapropriados?

Embora a maioria das desapropriações recaia sobre imóveis, a lei também permite que outros tipos de bens sejam expropriados, como:

• Bens móveis;

• Corpos humanos para estudo;

• Animais (semoventes);

• Recursos naturais como água e subsolo;

• Usufruto, posse e domínio útil.

Isso significa que, legalmente, diversos bens podem ser objeto de desapropriação, desde que estejam atendendo ao interesse público.

Como Funciona o Procedimento de Desapropriação?

O procedimento por utilidade pública se inicia com a declaração de utilidade pública, feita por meio de decreto do chefe do Executivo ou por uma lei. Após essa declaração, o Estado tem até cinco anos para efetivar o processo. Se isso não acontecer, o decreto perde a validade.

A fase executória pode seguir duas vias:

• Extrajudicial, quando há acordo entre o proprietário e o Estado;

• Judicial, quando não há consenso, sendo necessária uma ação de desapropriação.

Vale destacar que o motivo da desapropriação não pode ser questionado judicialmente. O que se pode discutir são eventuais ilegalidades no processo ou o valor da indenização.

A Importância da Indenização Justa

A indenização é o ponto central. A lei exige que ela seja:

• Prévia;

• Justa;

• Paga em dinheiro.

O valor deve refletir o valor de mercado do bem desapropriado, de forma que o proprietário consiga adquirir outro imóvel equivalente. No entanto, na prática, é comum que o Estado ofereça valores abaixo do real, exigindo atenção redobrada do cidadão. Em caso de disputa sobre o valor, o juiz determinará uma perícia judicial para avaliar o bem e fixar o montante adequado na sentença.

Quando a Desapropriação é Considerada Ilegal?

Embora o Poder Público tenha o direito de desapropriar, nem sempre o faz dentro dos limites legais. Uma desapropriação pode ser considerada ilegal quando não há o real interesse público por trás do ato, ou quando há desvio de finalidade.

Nesses casos, o proprietário pode questionar judicialmente a validade do decreto de desapropriação. Isso acontece, por exemplo, quando o imóvel é declarado de utilidade pública, mas o verdadeiro objetivo é beneficiar terceiros.

Outra situação de ilegalidade ocorre quando o imóvel permanece sem uso após a desapropriação, o que fere o princípio da função social da propriedade. Nesses casos, a Justiça pode intervir para reparar o dano causado.

Também é possível alegar irregularidades no processo, como falta de notificação adequada ou ausência de perícia para avaliar corretamente o valor do bem. Esses detalhes fazem diferença na hora de garantir seus direitos.

Por isso, é essencial que o proprietário conte com acompanhamento jurídico desde o início. Só assim é possível identificar falhas no procedimento e adotar as medidas cabíveis para anular o ato ou obter reparação justa.

Diferença Entre as Formas de Perda da Propriedade

É comum confundir com outras formas de perda de propriedade, como a penhora, a usucapião ou a expropriação por descumprimento da função social. Mas cada uma dessas tem regras e fundamentos diferentes.

A penhora, por exemplo, é uma medida judicial relacionada a dívidas. Já a usucapião ocorre quando alguém adquire um imóvel por posse prolongada, desde que atendidos certos requisitos legais.

A expropriação por descumprimento da função social é uma forma específica, mas ocorre quando o imóvel rural ou urbano não cumpre seu papel social, conforme definido na Constituição.

Diferente da desapropriação por interesse público direto, nesses casos o foco está na má utilização da propriedade, e nem sempre há indenização em dinheiro, especialmente em áreas rurais improdutivas.

Entender essas diferenças ajuda o cidadão a identificar exatamente o que está acontecendo com seu bem e qual a melhor forma de reagir juridicamente para preservar seus direitos e patrimônio.

Como Proteger Seus Direitos?

Mesmo que não seja possível evitar de ser desapropriado, o proprietário pode e deve se proteger para garantir seus direitos:

• Exija uma indenização justa;

• Conte com um advogado especializado;

• Questione valores injustos;

• Fique atento a eventuais ilegalidades no processo.

Fale com um advogado

Ter conhecimento da legislação e contar com suporte jurídico adequado são as melhores formas de evitar prejuízos nesse tipo de situação.Se você está passando por um processo de desapropriação ou quer entender melhor seu caso específico, agende uma consulta com um dos nossos especialistas. Ficou com dúvidas? Entre em contato conosco!

Perguntas frequentes sobre o tema

O que é desapropriação?
É a transferência compulsória do imóvel para o Estado, por utilidade pública, com indenização prévia, justa e em dinheiro.

Posso contestar a desapropriação?
Sim, mas somente em relação ao valor oferecido ou à legalidade do decreto. Não é possível questionar o motivo.

Quanto tempo o Estado tem após declarar utilidade pública?
Até 5 anos para iniciar ou perde a validade da declaração.

Como é fixado o valor da indenização?
Por perícia judicial que avalia o valor real do bem, com objetivo de refundir o expropriado em situação equivalente.

Leia também:

1. Desapropriação: conheça os tipos e mais
   Explica os diferentes tipos de desapropriação — direta, indireta, por zona — e os direitos do proprietário.

2. Advogado Administrativo: O que é Desapropriação e servidão no Direito Administrativo
   Aborda o instituto da desapropriação dentro do direito administrativo, incluindo servidão administrativa, fundamentos constitucionais e legais.

3. Atos Administrativos: 5 Elementos Essenciais
   Analisa a importância dos atos administrativos no processo de desapropriação, especialmente o princípio da finalidade e o impacto de desvios que podem gerar nulidade.

4. Desapropriação: conheça os tipos e os detalhes
   Reúne conteúdo sobre modalidades de desapropriação por utilidade pública ou interesse social, com detalhes processuais e jurisprudência.

5. Tag “Desapropriação”
   Inclui uma série de artigos curtos sobre os diversos aspectos da desapropriação, ideal para aprofundamento rápido do tema.

Referências:

1. STJ – Decisão sobre caducidade na desapropriação de unidades de conservação (30/05/2025)
   Esclarecimento de que a declaração de interesse público não caduca em casos de unidades de conservação ambiental

Dr Tiago Reis

Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557

Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.

Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.

Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.