Arras ou sinal é uma prática comum em contratos que visa garantir a execução do acordo. Mas, você sabe o que são arras ou sinal, seus tipos e como funcionam em caso de inexecução do contrato?

Neste artigo, vamos explorar o conceito, as funções e as implicações das arras, assim como o que ocorre em casos de descumprimento contratual.

Arras ou Sinal: O que são?

Arras é um pacto acessório a um negócio jurídico em que uma das partes se compromete a entregar uma quantia em dinheiro ou um bem como garantia da execução do contrato. No direito civil brasileiro, esse instituto é comumente conhecido como sinal e está previsto nos artigos 417 a 420 do Código Civil (CC). O principal objetivo das arras ou sinal é assegurar que o contrato será cumprido, funcionando como um reforço à obrigação pactuada.

Arras ou Sinal: Quais os tipos?

Existem dois tipos principais de arras: as confirmatórias e as penitenciais, cada uma com finalidades diferentes e previstas pela legislação brasileira.

• Arras Confirmatórias

As arras confirmatórias têm a função de assegurar o cumprimento do contrato, garantindo que ambas as partes estão comprometidas com a execução do acordo. Se o contrato for cumprido, o valor das arras pode ser abatido do pagamento final, funcionando como um adiantamento. Caso contrário, se o contrato não for executado, quem deu causa ao descumprimento perde o valor ou deve devolvê-lo em dobro, conforme a situação.

• Arras Penitenciais

As arras penitenciais são diferentes das confirmatórias, pois conferem a possibilidade de arrependimento. A parte que decidiu não seguir com o contrato pode desistir do acordo, abrindo mão do valor das arras como indenização. Esse tipo dearras ou sinal é mais flexível, pois permite que o contrato seja desfeito sem necessidade de litígios ou outras indenizações além das arras.

5 passos para entender como funcionam as arras ou sinal na locação de imóveis:

1. Definição das arras: Valor pago antecipadamente como garantia de que o contrato será cumprido.

2. Tipos de arras: Confirmatórias (obrigação de contratar) e penitenciais (possibilidade de desistência com multa).

3. Valor estipulado: Normalmente um percentual do valor total do contrato de locação.

4. Consequências da desistência: Multa ou perda/devolução em dobro, dependendo do tipo de arras.

5. Previsão contratual: Recomendável que as condições estejam expressamente previstas no contrato.

Execução do Contrato e a Incorporação do Sinal

Quando o contrato é cumprido, o valor dado como sinal pode ser incorporado ao pagamento principal. Isso acontece, por exemplo, quando tanto o valor das arras quanto a obrigação principal são em dinheiro. Se o bem entregue como arras ou sinal for de outro gênero, como um automóvel dado como garantia para um contrato cujo objeto seja monetário, o bem deve ser devolvido ao final da execução.

Quais as Funções das Arras?

As arras cumprem três funções principais dentro de um contrato:

1. Confirmação do contrato: As arras reforçam o compromisso das partes de cumprir o acordo.
2. Indenização por perdas e danos: No caso de descumprimento, as arras podem funcionar como uma indenização pré-fixada.
3. Início de pagamento: Quando as arras ou sinal e a obrigação são da mesma natureza, o valor pode ser considerado como um adiantamento do pagamento.

Consequências da Inexecução do Contrato

A inexecução do contrato após a entrega do sinal gera consequências diferentes, dependendo de quem deu causa ao descumprimento.

Culpa de Quem Deu as Arras

Se a culpa pelo descumprimento for de quem entregou as arras, o contratante que as recebeu pode retê-las como compensação pelo não cumprimento do contrato. Nesse caso, as arras funcionam como uma espécie de penalidade para o inadimplente.

Culpa de Quem Recebeu as Arras

Por outro lado, se o descumprimento for causado por quem recebeu as arras ou sinal, a devolução deve ser feita em dobro, acrescida de juros, correção monetária e eventuais honorários advocatícios. Essa regra está prevista no artigo 418 do Código Civil e visa compensar a parte que sofreu o prejuízo pela inexecução.

 Arras: Quais as  diferentes formas de devolução

Existem diferentes formas de devolução das arras ou sinal, que variam de acordo com as circunstâncias do descumprimento do contrato.

Devolução em Dobro

A devolução em dobro das arras ocorre quando a parte que recebeu o sinal não cumpre com sua obrigação contratual. O Código Civil determina que a devolução seja feita de forma acrescida, o que significa que, além do valor originalmente pago, deve-se restituir um valor equivalente como compensação pelo descumprimento.

Devolução Simples

Em algumas situações, a devolução das arras ou sinal ocorre de forma simples, ou seja, sem o acréscimo de um valor equivalente. Isso pode acontecer em casos de acordo mútuo entre as partes, culpa recíproca ou em casos de força maior ou caso fortuito.

Percentual Adequado de Arras

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem estabelecido que o percentual adequado de arras varia entre 10% e 25% do valor total do contrato. Essa margem é considerada justa e proporcional ao tamanho do acordo, evitando excessos ou insuficiência no valor destinado ao sinal.

Arras Assecuratórias: O que é?

As arras assecuratórias são uma modalidade utilizada em contratos preliminares para garantir a execução do contrato principal. Elas funcionam como uma forma de assegurar que o pacto definitivo será firmado, mas não têm função indenizatória nem são consideradas um início de pagamento. É importante destacar que esse tipo de arras ou sinal não está regulado no Código Civil brasileiro, e por isso, sua aplicação deve ser especificada no contrato.

Direito de Arrependimento e Arras

O direito de arrependimento pode ser pactuado a partir das arras penitenciais. Esse direito permite que a parte que deu as arras desista do contrato, deixando o valor como compensação por perdas e danos. Caso o arrependimento seja de quem recebeu as arras ou sinal, será necessário devolvê-las em dobro, conforme a regra já mencionada.

Um cuidado importante é que o arrependimento deve ocorrer antes do início da execução do contrato. Uma vez iniciado o cumprimento do acordo, não será mais possível utilizar as arras penitenciais para justificar a desistência sem outras consequências jurídicas.

Indenização Suplementar no Instituto das Arras

Em casos de inexecução do contrato, a parte prejudicada pode solicitar uma indenização suplementar por danos que excedam o valor das arras confirmatórias. Nesse contexto, as arras funcionam como uma indenização mínima, mas o contratante prejudicado pode buscar a reparação integral dos danos, caso eles ultrapassem o valor previamente acordado.

Cumulação de Arras e Cláusula Penal: Proibição do Bis in Idem

A jurisprudência do STJ proíbe a cumulação de arras e cláusula penal, uma vez que ambos os institutos possuem função indenizatória. A acumulação dos dois institutos seria considerada bis in idem, ou seja, uma duplicidade de penalidades pelo mesmo fato, o que é vedado no ordenamento jurídico.

As arras ou sinal são um instrumento jurídico valioso em contratos, com funções diversas que vão desde a confirmação do compromisso até a possibilidade de indenização por descumprimento. Entender os tipos de arras e suas implicações, tanto para quem dá quanto para quem recebe, é essencial para assegurar que as obrigações contratuais sejam cumpridas de forma justa e eficiente.