O que é despejo liminar e como funciona?
Despejo liminar é uma medida judicial que permite ao proprietário recuperar antecipadamente um imóvel alugado, sem precisar aguardar o julgamento definitivo da ação de despejo.
Imagine ter um imóvel alugado, deixar de receber os pagamentos e ainda enfrentar dificuldades para recuperar seu patrimônio. Essa situação provoca prejuízos financeiros e insegurança para muitos proprietários.
Mas você sabia que, em determinadas situações, a Justiça pode determinar a desocupação do imóvel em apenas 15 dias?
Neste artigo, você descobrirá:
- Quando o proprietário pode solicitar a retirada do inquilino;
- Quais requisitos precisam ser comprovados;
- Quanto tempo demora o procedimento;
- Como o inquilino pode apresentar defesa;
- Como recuperar seu imóvel judicialmente.
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece as hipóteses que autorizam essa medida.
Portanto, compreender o despejo liminar é essencial para proteger seu patrimônio e evitar prejuízos decorrentes de decisões equivocadas.
Quando é possível conseguir um despejo liminar?
As hipóteses citadas pelo artigo estão reunidas no quadro abaixo:
Hipóteses do art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato
- Falta de pagamento do aluguel em contrato sem garantia locatícia válida
- Descumprimento de acordo escrito de desocupação que preencha os requisitos legais
- Encerramento de locação por temporada, observados os prazos previstos
- Permanência irregular de sublocatário após a extinção da locação principal
- Término de determinadas locações comerciais
O despejo liminar não é automático: depende da análise judicial e do preenchimento dos requisitos legais.
Para que o pedido seja analisado, é preciso demonstrar determinados requisitos, entre eles a prestação de caução, como o artigo explica a seguir.
Despejo liminar por falta de pagamento
O despejo liminar por inadimplência é especialmente relevante para proprietários que enfrentam atrasos recorrentes.
Imagine um inquilino que deixou de pagar três aluguéis de R$ 2.000.
Caso o contrato não possua garantia válida, o proprietário poderá requerer judicialmente a desocupação antecipada.
Entretanto, o despejo liminar não é automático: depende da análise judicial e do preenchimento dos requisitos legais.
Quais são os requisitos para conseguir uma liminar de despejo?
Os requisitos e o exemplo de cálculo da caução estão reunidos no quadro abaixo:
Requisitos do despejo liminar
Os principais requisitos são:
- Comprovação da relação locatícia
- Documentação que fundamente o pedido
- Enquadramento no artigo 59, § 1º
- Prestação de caução equivalente a três meses de aluguel
- Requerimento judicial fundamentado
Exemplo de cálculo da caução:
- Aluguel mensalR$ 1.500
- Meses3
- CauçãoR$ 4.500
Essa garantia busca resguardar eventuais prejuízos decorrentes da medida. Antes de solicitar o despejo liminar, é importante avaliar a documentação e os custos envolvidos.
Preenchidos os requisitos, a dúvida mais frequente é sobre o tempo: em quanto tempo a desocupação costuma ocorrer? O artigo trata disso na sequência.
Quanto tempo demora o despejo liminar?
O despejo liminar possui previsão de desocupação em 15 dias, conforme o artigo 59, §1º, da Lei nº 8.245/1991.
Entretanto, esse prazo não começa necessariamente na data de ajuizamento da ação.
Primeiramente, o juiz deverá analisar o pedido. Depois, será necessária a comunicação da decisão ao inquilino.
O despejo liminar poderá demorar mais quando houver dificuldades na intimação, exigências processuais ou recursos.
Caso o locatário não desocupe voluntariamente, poderá ocorrer a execução judicial da ordem.
Assim, o despejo liminar pode proporcionar uma solução antecipada, mas não existe garantia de recuperação do imóvel em exatamente 15 dias.
O inquilino pode impedir ou suspender o despejo liminar?
Sim. O despejo liminar pode ser questionado quando existem fundamentos jurídicos relevantes.
O inquilino poderá:
- Comprovar o pagamento dos aluguéis;
- Demonstrar a existência de garantia contratual;
- Apontar irregularidades processuais;
- Apresentar recurso cabível;
- Depositar judicialmente a dívida, quando permitido.
Despejo liminar e purgação da mora
O despejo liminar fundamentado na inadimplência, nos termos do artigo 59, §1º, IX, pode ser afastado mediante depósito judicial integral da dívida no prazo legal.
Esse procedimento é conhecido como purgação da mora.
Contudo, existem limitações previstas no artigo 62 da Lei do Inquilinato, incluindo restrições ao uso repetido desse benefício.
Portanto, a defesa contra o despejo liminar exige análise individualizada.
Como solicitar um despejo liminar na Justiça?
A sequência do procedimento e a ressalva sobre a retirada coercitiva estão resumidas no quadro abaixo:
Como solicitar o despejo liminar
- Analisar o contrato
- Reunir comprovantes
- Identificar a hipótese legal
- Elaborar a petição inicial
- Acompanhar a decisão judicial
Como um advogado especialista pode ajudar no despejo liminar?
O despejo liminar exige conhecimento da legislação imobiliária e dos procedimentos judiciais.
Um advogado especialista poderá analisar o contrato, identificar irregularidades, organizar provas e formular os pedidos adequados.
Entre as principais teses jurídicas estão o cumprimento das obrigações contratuais, a boa-fé objetiva e a proteção do direito de propriedade.
Na Reis Advocacia, nossa equipe atua na orientação jurídica de proprietários que enfrentam conflitos locatícios.
O despejo liminar, quando juridicamente cabível, pode integrar uma estratégia para recuperar o imóvel e reduzir prejuízos.
Perguntas frequentes sobre despejo liminar
- O que é despejo liminar?
O despejo liminar é uma medida judicial que permite determinar a desocupação antecipada de um imóvel alugado, antes do julgamento definitivo da ação, quando preenchidos os requisitos legais.
- O despejo liminar acontece em 15 dias?
O despejo liminar prevê prazo de 15 dias para desocupação. Entretanto, esse período não corresponde necessariamente à duração total do processo, pois depende da decisão judicial e da intimação do inquilino.
- Quantos aluguéis atrasados são necessários para pedir despejo liminar?
O despejo liminar por inadimplência não exige quantidade mínima de meses atrasados. Um aluguel vencido e não pago pode fundamentar o pedido, desde que atendidos os demais requisitos legais.
- É necessário pagar caução para conseguir despejo liminar?
Sim. Nas hipóteses do artigo 59, §1º, o despejo liminar depende de caução equivalente a três meses de aluguel, destinada a garantir eventuais prejuízos decorrentes da medida.
- O inquilino pode recorrer contra o despejo liminar?
Sim. O despejo liminar pode ser questionado por meio de recurso judicial, quando cabível. Entretanto, a apresentação do recurso não suspende automaticamente a ordem de desocupação.
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Referências:
1. TJSP – Despejo liminar por falta de pagamento: preenchimento dos requisitos legais
Entendimento: O tribunal reconheceu a possibilidade de despejo liminar quando o contrato não possui garantia locatícia e o proprietário deposita caução equivalente a três meses de aluguel, conforme o artigo 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991.
Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557
Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.
Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.
Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.