O que é um contrato imobiliário?

Contrato imobiliário? Antes de assinar qualquer documento envolvendo uma casa, apartamento, terreno, sala comercial ou outro imóvel, é importante compreender que algumas poucas páginas podem representar obrigações financeiras por anos e comprometer uma parcela relevante do patrimônio de uma família ou de uma empresa.

Comprar o imóvel dos sonhos, vender um patrimônio construído durante décadas, alugar um ponto comercial ou investir em um empreendimento na planta são decisões que costumam gerar expectativas positivas. Entretanto, quando o documento é assinado sem análise adequada, aquilo que deveria trazer segurança pode se transformar em cobrança inesperada, perda financeira, dificuldade para registrar o imóvel, discussão sobre multa ou até processo judicial.

Um contrato relacionado a imóveis é, em linhas gerais, o instrumento pelo qual duas ou mais partes estabelecem direitos, obrigações, condições, prazos e responsabilidades referentes a determinado bem imóvel ou negócio imobiliário.

Isso significa que não existe apenas um modelo. O documento pode disciplinar uma compra e venda, promessa de compra e venda, locação, cessão de direitos, permuta, incorporação imobiliária, corretagem, entre inúmeras outras operações.

E aqui surge um detalhe extremamente importante: assinar um documento de compra e venda não significa necessariamente que a propriedade já foi transferida para o comprador.

O Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não ocorrer, o alienante continua juridicamente considerado proprietário, ressalvadas as particularidades de cada negócio.

É exatamente por isso que uma negociação imobiliária deve ser observada em etapas. Normalmente é necessário analisar, entre outros fatores:

• quem é efetivamente o proprietário;
• qual é a situação da matrícula;
• se existem hipotecas, penhoras ou outras restrições;
• quais são as obrigações de cada parte;
• como e quando o preço será pago;
• quem responde pelos tributos e despesas;
• em que momento ocorrerá a entrega das chaves ou da posse;
• quais multas poderão ser exigidas;
• quais hipóteses permitem o encerramento do negócio;
• qual documento posteriormente deverá ser levado a registro.

A Lei de Registros Públicos reforça a importância dessa investigação. A certidão de inteiro teor da matrícula permite verificar propriedade, direitos, ônus reais e restrições existentes sobre o imóvel, sendo um dos documentos fundamentais da análise jurídica da negociação.

Imagine, por exemplo, alguém que encontra um apartamento anunciado por preço aparentemente excelente. Depois de visitar o imóvel, negocia diretamente com quem se apresenta como proprietário e, pressionado pela possibilidade de “perder a oportunidade”, transfere um sinal elevado no mesmo dia.

Alguns dias depois descobre uma penhora registrada na matrícula e percebe que a negociação era muito mais complexa do que parecia.

É justamente esse tipo de problema que uma análise preventiva procura identificar.

Um contrato imobiliário bem elaborado não serve apenas para registrar aquilo que comprador e vendedor combinaram verbalmente. Ele deve organizar o negócio juridicamente, distribuir riscos, prever consequências para eventual descumprimento e criar mecanismos para proteger as partes.

O maior erro, portanto, muitas vezes não está na assinatura em si. Está em descobrir somente depois dela aquilo que poderia ter sido verificado antes.

Como um contrato imobiliário funciona?

O contrato imobiliário funciona como uma espécie de mapa jurídico da negociação. Ele determina quem participa da operação, qual imóvel está sendo negociado, qual é o preço, como acontecerá o pagamento, quais obrigações devem ser cumpridas e o que ocorrerá se alguma delas for descumprida.

Para entender de maneira prática, imagine a compra de um apartamento usado.

Comprador e vendedor chegam ao valor de R$ 600 mil. O comprador pretende pagar R$ 150 mil com recursos próprios e financiar os R$ 450 mil restantes.

Dizer apenas “o apartamento foi vendido por R$ 600 mil” deixa inúmeras perguntas sem resposta.

Quando o sinal será pago? O que acontece se o financiamento não for aprovado? O vendedor precisa entregar alguma certidão? Existem débitos de condomínio? Quem responde pelo IPTU anterior à entrega? Quando as chaves serão entregues? Há móveis incluídos no negócio? Qual é a consequência se o vendedor desistir? E se o comprador não pagar?

Essas respostas precisam estar suficientemente claras.

O Código Civil determina que os contratantes observem os princípios da probidade e da boa-fé tanto na conclusão quanto durante a execução contratual. Além disso, a liberdade contratual deve ser exercida nos limites da função social do contrato.

Isso demonstra algo importante: contrato não é simplesmente um conjunto de cláusulas que uma parte pode escrever da maneira que quiser. Existem limites legais, deveres de conduta e, dependendo da relação jurídica, normas específicas que interferem diretamente na validade ou interpretação das disposições.

Nas relações de consumo, por exemplo, o Código de Defesa do Consumidor determina que o consumidor tenha oportunidade prévia de conhecer o conteúdo do contrato e estabelece interpretação mais favorável a ele em determinadas circunstâncias.

Também considera nulas cláusulas que criem obrigações abusivas ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

Contrato imobiliário? Entenda as etapas antes da assinatura

Um contrato imobiliário seguro começa antes da redação da primeira cláusula.

A negociação imobiliária pode exigir uma verdadeira auditoria documental — frequentemente chamada, no meio jurídico e empresarial, de due diligence imobiliária.

Primeiro, é necessário identificar exatamente as partes. Parece básico, mas problemas relacionados ao estado civil do proprietário, representação por procuração, sucessão, capacidade civil ou poderes de representantes de empresas podem interferir diretamente no negócio.

Depois vem o imóvel.

A matrícula deve ser confrontada com aquilo que está sendo negociado. Área, descrição, titularidade e eventuais registros ou averbações precisam ser examinados. Dependendo da situação, também deverão ser avaliados documentos municipais, tributários, condominiais e outras certidões pertinentes.

A etapa seguinte é a análise econômica.

Preço, sinal, parcelas, financiamento, índices de correção, juros, despesas cartorárias, tributos, comissão de corretagem e demais encargos precisam ser identificados previamente.

Somente depois desses pontos o documento pode refletir adequadamente a operação.

Depois da assinatura ainda poderá existir outra fase essencial: escritura, pagamento de tributos e registro imobiliário, conforme a modalidade da operação e as exigências legais.

Nos negócios que envolvam constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis cujo valor seja superior ao limite previsto pelo artigo 108 do Código Civil, a escritura pública é, em regra, essencial, salvo quando a própria legislação admite outro instrumento.

Por isso, tratar a assinatura como a única etapa do negócio pode ser um erro.

O contrato imobiliário deve ser compreendido dentro de todo o caminho jurídico necessário para alcançar o resultado pretendido pelas partes.

Quais os tipos mais comuns?

As operações imobiliárias são extremamente variadas. Por isso, o documento adequado depende da finalidade do negócio.

Um instrumento utilizado para alugar um apartamento não deve ser tratado da mesma maneira que uma promessa de compra de imóvel na planta. Da mesma forma, vender um terreno, permutar áreas e adquirir direitos sobre determinado empreendimento apresentam riscos completamente diferentes.

Entre as modalidades mais frequentes estão as seguintes.

1. Contrato de compra e venda de imóvel

É utilizado quando comprador e vendedor estabelecem as condições da alienação.

Nele podem ser disciplinados preço, pagamento, posse, entrega, despesas, tributos, obrigações documentais, multas e demais condições.

Contudo, é importante repetir: o instrumento obrigacional e a efetiva transferência da propriedade não devem ser confundidos. Para a transferência do domínio imobiliário, o registro do título possui papel fundamental nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.

2. Promessa de compra e venda

É bastante utilizada quando a transferência definitiva dependerá do cumprimento de condições futuras.

Pode ocorrer, por exemplo, quando existem parcelas a serem quitadas, obtenção de financiamento ou etapas anteriores à escritura definitiva.

O Código Civil prevê que a promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Registro de Imóveis, atribui ao promitente comprador direito real à aquisição. O titular desse direito poderá, observados os pressupostos legais, exigir a escritura e eventualmente buscar adjudicação do imóvel diante de recusa injustificada.

Essa é uma das razões pelas quais a forma de elaboração e o registro do documento não devem ser tratados como mera burocracia.

3. Contrato de locação residencial

Nesse negócio, o proprietário ou possuidor concede o uso do imóvel ao locatário mediante pagamento de aluguel.

Quando se trata de imóvel urbano, a relação é disciplinada principalmente pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

Prazo, garantia, reajuste, conservação do imóvel, condomínio, tributos, multas, vistoria e hipóteses de encerramento devem receber atenção.

4. Contrato de locação comercial

A lógica básica é semelhante, mas os impactos econômicos são geralmente maiores.

Imagine uma empresa que investe centenas de milhares de reais em reforma, identidade visual, instalações e adaptação de um ponto comercial e depois descobre que o instrumento firmado não fornece a proteção jurídica que imaginava.

Nesse cenário, prazo contratual, possibilidade de renovação, obras, destinação, transferência do estabelecimento e garantias merecem análise específica.

5. Contrato de imóvel na planta

A compra de uma unidade ainda em construção envolve características próprias.

O comprador precisa observar memorial de incorporação, descrição da unidade, prazo de entrega, tolerância contratual, índices de correção, corretagem, patrimônio de afetação, consequências do atraso e regras sobre eventual desfazimento.

A Lei nº 4.591/1964 disciplina, entre outras matérias, as incorporações imobiliárias, e foi modificada pela Lei nº 13.786/2018 em aspectos relevantes relacionados ao desfazimento desses negócios.

6. Contrato de compra e venda de lote

A negociação de terrenos inseridos em parcelamento do solo também exige cuidados particulares.

A Lei nº 6.766/1979 disciplina o parcelamento do solo urbano e estabelece regras relacionadas a loteamentos e desmembramentos.

Comprar lote sem investigar a regularidade registral do empreendimento pode gerar dificuldades que vão muito além da simples discussão contratual.

7. Permuta imobiliária

Na permuta, um bem ou direito é trocado por outro, podendo existir pagamento complementar em dinheiro.

Esse tipo de operação é comum inclusive entre proprietários de terrenos e incorporadoras.

Justamente porque a contraprestação pode envolver unidades futuras, participação em empreendimento ou outros direitos, a descrição exata do que cada parte deverá entregar se torna essencial.

8. Cessão de direitos

A cessão aparece com frequência quando alguém transfere a terceiro uma posição jurídica decorrente de negócio anterior.

É necessário verificar se o contrato originário autoriza a operação, quais anuências são necessárias, quais obrigações são transferidas e se existem valores pendentes.

Cada modalidade exige soluções diferentes.

Por isso, utilizar um documento genérico encontrado na internet para uma operação de elevado valor pode ser comparado a utilizar o mesmo projeto estrutural para construir prédios completamente diferentes.

Qual a importância de um contrato imobiliário?

O contrato imobiliário é importante porque transforma expectativas em obrigações identificáveis.

Sem um documento claro, uma discussão aparentemente simples pode rapidamente se transformar em versões opostas.

O comprador afirma que as chaves seriam entregues após o sinal. O vendedor diz que combinou a entrega apenas depois do pagamento integral.

O locador afirma que determinada reforma deveria ser custeada pelo locatário. O inquilino entende que a obrigação era do proprietário.

O comprador acredita que poderia desistir sem multa. A incorporadora apresenta cláusulas que determinam retenções.

Quanto menos preciso o documento, maior pode ser o espaço para conflito.

Há ainda outro benefício: prevenção.

Um contrato elaborado após análise documental permite identificar problemas antes que o dinheiro seja transferido.

Essa é uma diferença importante entre advocacia preventiva e advocacia contenciosa.

Na primeira situação, busca-se evitar o problema ou reduzir sua probabilidade. Na segunda, o problema já existe e será necessário administrar suas consequências por negociação, procedimento extrajudicial ou processo.

Em operações de alto valor, prevenção jurídica pode ser economicamente muito mais eficiente.

Imagine uma compra de R$ 1 milhão. A família utiliza economias acumuladas durante anos e assume financiamento de longo prazo.

Descobrir depois da negociação que havia uma questão registral relevante, restrição jurídica ou obrigação contratual mal compreendida pode representar enorme desgaste financeiro e emocional.

Um contrato imobiliário adequadamente estruturado também permite estabelecer mecanismos objetivos para situações futuras.

Pode definir, por exemplo, prazo para entrega de documentos, consequências do atraso, condições para devolução de sinal, responsabilidade por débitos anteriores, forma de comunicação entre as partes e solução para eventual inadimplemento.

Mais do que “ter alguma coisa assinada”, portanto, o objetivo deve ser possuir um instrumento compatível com a operação real.

O que a lei diz?

O direito imobiliário não está concentrado em uma única lei.

Dependendo do negócio, diferentes normas podem incidir simultaneamente.

O Código Civil é uma das bases principais. Ele disciplina contratos, compra e venda, corretagem, direitos reais, propriedade, promessa de compra e venda e inúmeras outras matérias.

Do ponto de vista principiológico, dois elementos merecem especial atenção: função social e boa-fé.

O artigo 421 prevê que a liberdade contratual deve ser exercida nos limites da função social do contrato. Já o artigo 422 impõe às partes dever de probidade e boa-fé na conclusão e na execução contratual.

Esses princípios ajudam a explicar por que determinados comportamentos podem gerar consequências mesmo quando uma parte tenta se amparar numa leitura puramente literal de uma cláusula.

Também é importante o artigo 108, que estabelece, salvo disposição legal em contrário, a necessidade de escritura pública nos negócios destinados à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.

No campo registral, o artigo 1.245 estabelece a relevância do registro do título para transferência da propriedade.

Nas locações urbanas, a legislação central é a Lei nº 8.245/1991.

Em incorporações imobiliárias, a Lei nº 4.591/1964 possui papel fundamental.

Nos loteamentos e desmembramentos urbanos, aplica-se a Lei nº 6.766/1979.

E, nas relações caracterizadas juridicamente como de consumo, o Código de Defesa do Consumidor pode fornecer proteção adicional.

O CDC assegura informação adequada, exige oportunidade de conhecimento prévio do contrato e prevê interpretação favorável ao consumidor nas hipóteses disciplinadas pela própria legislação. Também considera nulas determinadas cláusulas abusivas.

Boa-fé objetiva e dever de informação

A boa-fé objetiva não significa simplesmente verificar se uma pessoa “teve boa intenção”.

No direito contratual, ela cria um padrão de comportamento.

As partes devem agir com lealdade, coerência, cooperação e respeito às legítimas expectativas geradas durante a negociação e execução do negócio.

Da boa-fé decorrem discussões sobre dever de informação, vedação ao comportamento contraditório e proteção da confiança.

Imagine que determinado aspecto relevante do imóvel seja conhecido por uma parte e deliberadamente omitido durante a negociação.

Dependendo das circunstâncias, não basta dizer posteriormente que “o contrato não perguntava sobre isso”. A análise jurídica deverá considerar os deveres anexos existentes naquela relação.

Função social do contrato

O princípio da função social também impede que a liberdade contratual seja compreendida como poder absolutamente ilimitado.

Naturalmente, contratos existem para serem cumpridos. Segurança jurídica exige respeito aos compromissos assumidos.

Ao mesmo tempo, a própria legislação determina limites e regras interpretativas.

O equilíbrio está justamente em preservar a força obrigatória dos contratos sem admitir comportamentos incompatíveis com a ordem jurídica.

Código de Defesa do Consumidor

Nem todo negócio envolvendo imóveis necessariamente configura relação de consumo.

Contudo, quando estiverem presentes os requisitos jurídicos para incidência do CDC, as cláusulas deverão respeitar sua disciplina.

Isso é especialmente relevante em determinadas relações envolvendo consumidor e incorporadora, construtora ou outros fornecedores do mercado imobiliário.

O Superior Tribunal de Justiça, por exemplo, consolidou na Súmula 543 entendimento segundo o qual, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, a resolução implica restituição integral das parcelas quando houver culpa exclusiva do vendedor/construtor e restituição parcial quando o comprador der causa ao desfazimento.

É necessário, entretanto, verificar a data do contrato, o regime jurídico aplicável e as circunstâncias do caso concreto, especialmente diante das regras posteriormente introduzidas pela Lei nº 13.786/2018.

Esse detalhe mostra por que simplesmente copiar uma decisão judicial encontrada na internet não é suficiente para resolver um caso.

A tese precisa ser juridicamente compatível com o contrato analisado.

Quais principais cuidados tomar antes de assinar um contrato imobiliário?

Contrato imobiliário? O momento mais seguro para identificar uma cláusula problemática costuma ser antes da assinatura, e não depois que uma grande quantia já foi paga.

É justamente nesta fase que algumas verificações podem evitar litígios.

Contrato imobiliário? Confira a matrícula antes de pagar

A matrícula funciona como uma espécie de histórico jurídico do imóvel.

Ela permite verificar quem aparece como proprietário e quais atos relevantes foram registrados ou averbados.

A legislação registral prevê que a certidão de inteiro teor pode comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições existentes sobre o bem.

Por isso, não basta receber uma cópia antiga enviada por aplicativo de mensagens.

A situação deve ser analisada de forma atualizada e conforme as características do negócio.

Penhoras, hipotecas, indisponibilidades, usufruto, alienação fiduciária e outras ocorrências podem interferir na negociação.

1. Verifique quem está vendendo

O nome daquele que se apresenta como vendedor deve ser confrontado com a matrícula e demais documentos.

Se o proprietário for casado, o regime de bens também poderá ser relevante.

Se o proprietário tiver falecido, questões sucessórias precisarão ser resolvidas ou adequadamente estruturadas.

Se uma empresa estiver vendendo, devem ser examinados seus atos constitutivos e os poderes de quem assina.

Se houver procuração, é necessário analisar sua validade e extensão.

Uma assinatura formalmente bonita não corrige falta de poderes de representação.

2. Examine a situação jurídica do imóvel

A investigação não deve terminar ao confirmar o nome do proprietário.

É necessário procurar restrições e elementos capazes de comprometer a aquisição.

Dependendo do caso, uma análise jurídica pode envolver matrícula atualizada, certidões, situação fiscal, condomínio, processos e documentos do próprio vendedor.

O conjunto adequado varia conforme a operação.

3. Confira se a descrição física corresponde à documentação

A área construída é a mesma indicada na matrícula?

Existem ampliações que nunca foram averbadas?

A vaga de garagem está incluída juridicamente?

No terreno, localização e metragem estão corretas?

A unidade negociada corresponde efetivamente ao documento?

Problemas aparentemente pequenos podem impedir financiamento, dificultar registro ou gerar despesas adicionais.

4. Entenda exatamente o preço

Não leia apenas o número em destaque na primeira página.

É preciso descobrir o custo econômico total.

Há juros?

Existe correção monetária?

Qual índice será utilizado?

Existe comissão de corretagem?

Haverá taxa adicional?

Quem paga ITBI?

Quem paga escritura e registro?

Há despesas condominiais vencidas?

Existem parcelas intermediárias ou balões?

Um preço de venda aparentemente mais baixo pode esconder uma estrutura financeira muito mais onerosa.

5. Observe o sinal e as arras

Valores pagos no início da negociação precisam ter natureza jurídica claramente definida.

É necessário saber o que acontece se a compra não prosseguir por culpa de uma parte, por impossibilidade do financiamento, por problema documental ou por outro evento.

A redação deve ser coerente com a finalidade real da operação.

6. Analise as condições do financiamento

Um erro frequente é assumir compromisso definitivo de compra acreditando que o banco certamente aprovará o financiamento.

A instituição financeira poderá analisar renda, crédito, imóvel e documentação antes de liberar recursos.

Se o contrato não tratar adequadamente dessa hipótese, a recusa do financiamento pode gerar uma discussão sobre inadimplemento e multa.

7. Determine a data de entrega da posse e das chaves

Pagamento e posse nem sempre acontecem simultaneamente.

O vendedor pode precisar de prazo para desocupar.

O comprador pode depender do financiamento.

O imóvel pode estar alugado.

Por isso, o documento precisa dizer quando ocorrerá a entrega, em quais condições e quais consequências surgirão em caso de atraso.

8. Leia as cláusulas de multa

Multa é uma das partes mais sensíveis do negócio.

É preciso identificar em quais situações ela incide, qual é a sua base de cálculo e se existe reciprocidade compatível com a relação estabelecida.

Em contratos de adesão e relações de consumo, cláusulas excessivamente desequilibradas ainda podem ser submetidas ao controle previsto pela legislação aplicável.

9. Não ignore débitos de condomínio e tributos

Antes da conclusão, verifique quais valores estão pendentes e quem ficará responsável por cada obrigação.

Não basta ouvir: “Depois nós resolvemos”.

Aquilo que pode ser mensurado antes da compra deve, preferencialmente, ser solucionado ou claramente distribuído entre as partes.

10. Não assine sob pressão comercial

“Tem outro interessado.”

“O desconto termina hoje.”

“É o último apartamento.”

“Se você não transferir agora, perdemos o negócio.”

Frases assim podem fazer parte de uma negociação comercial legítima, mas jamais devem substituir uma análise patrimonial racional.

Imóveis normalmente envolvem valores elevados e consequências duradouras.

Algumas horas ou dias de análise podem evitar anos de discussão.

11. Guarde anúncios, mensagens e documentos

Propostas, folders, conversas, e-mails e documentos enviados durante a negociação podem ser importantes para demonstrar aquilo que foi informado antes da assinatura.

No âmbito das relações de consumo, as informações e declarações produzidas durante a fase pré-contratual podem possuir relevância jurídica. O CDC inclusive atribui força vinculante a determinados escritos, recibos e pré-contratos relacionados às relações de consumo.

12. Leia o documento inteiro

Parece óbvio, porém é comum encontrar pessoas que assinaram documentos extensos sem ler integralmente.

O tamanho do instrumento não diminui a importância das cláusulas.

Prazo, multa, juros, índice de reajuste, foro, garantias, hipóteses de resolução, despesas, responsabilidade e entrega devem ser compreendidos.

Se uma cláusula não estiver clara, o momento correto para perguntar é antes da assinatura.

Distrato imobiliário

O distrato é um dos temas que mais geram dúvidas depois da contratação.

Em linguagem comum, muitas pessoas utilizam “distrato”, “cancelamento” e “rescisão” como sinônimos. Juridicamente, entretanto, as causas e efeitos do desfazimento contratual precisam ser examinados com maior precisão.

O primeiro questionamento deve ser: por que o negócio está sendo encerrado?

Foi o comprador que desistiu?

A incorporadora atrasou a entrega?

O vendedor descumpriu obrigação essencial?

Existe consenso entre as partes para extinguir o negócio?

Qual é a data do instrumento?

Há patrimônio de afetação?

Quanto já foi pago?

O imóvel chegou a ser utilizado?

Essas respostas podem modificar substancialmente o resultado jurídico.

A Lei nº 13.786/2018 introduziu importantes regras para desfazimento de contratos relacionados à incorporação imobiliária e ao parcelamento do solo.

No âmbito das incorporações, o artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 prevê regras para restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador quando o negócio é desfeito por distrato ou inadimplemento absoluto do adquirente, admitindo deduções nas hipóteses e limites previstos pela própria legislação.

Uma das situações que exige especial cuidado envolve empreendimento submetido ao patrimônio de afetação.

O STJ já reconheceu, na aplicação da Lei nº 13.786/2018, a validade de cláusula expressamente pactuada que prevê retenção de até 50% dos valores pagos em determinadas promessas de compra e venda de imóvel sob patrimônio de afetação, nos termos do artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.

Isso não significa, porém, que toda incorporadora possa automaticamente reter 50% em qualquer situação.

A data do negócio, o regime do empreendimento, a redação contratual, a responsabilidade pelo desfazimento e os demais elementos do caso devem ser examinados.

E quando a culpa é da construtora?

A situação muda quando a resolução decorre de inadimplemento imputável ao vendedor ou construtor.

A Súmula 543 do STJ consolidou, para os negócios submetidos ao CDC em seu campo de aplicação, orientação de restituição integral das parcelas pagas quando houver culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor.

A jurisprudência também possui discussões específicas sobre corretagem.

Em 2025, ao julgar o Tema Repetitivo 1.099, o STJ definiu prazo prescricional de dez anos para pedido de restituição da comissão de corretagem em hipótese de resolução do contrato causada por atraso na entrega do imóvel imputável à construtora ou incorporadora, distinguindo essa situação da discussão do Tema 938 sobre abusividade da transferência da corretagem.

Já no Tema 938, o STJ reconheceu, entre outros pontos, a validade da transferência ao comprador da obrigação de pagar comissão de corretagem em determinadas aquisições de unidades em incorporação, desde que previamente informado o preço total e destacado o valor da comissão.

Percebe como uma resposta genérica como “você recebe tudo” ou “a construtora pode ficar com metade” pode ser perigosa?

O direito imobiliário depende do enquadramento correto dos fatos.

O que fazer antes de aceitar uma proposta de distrato?

Antes de assinar o documento, calcule efetivamente o resultado financeiro.

Confira:

quanto foi pago;

quanto será retido;

qual fundamento contratual e legal é utilizado para a retenção;

qual índice será utilizado na atualização;

quando ocorrerá o pagamento;

se haverá parcelamento;

se há discussão sobre corretagem;

se existem despesas relacionadas à utilização do imóvel;

se o documento contém quitação ampla de outros possíveis direitos.

Uma quitação assinada sem compreensão adequada pode dificultar discussões posteriores.

O contrato imobiliário original e a proposta de distrato precisam, portanto, ser analisados em conjunto.

Qual a importância de um advogado especialista para te ajudar com contratos desse tipo?

Um contrato imobiliário costuma envolver três elementos sensíveis ao mesmo tempo: patrimônio, prazo e risco.

É por isso que a atuação jurídica preventiva pode ser decisiva.

O advogado imobiliário não está ali apenas para “ler português difícil” ou trocar algumas palavras.

O trabalho deve compreender a estrutura jurídica do negócio.

Na análise de uma compra, por exemplo, o profissional pode examinar a matrícula, identificar riscos, solicitar documentos relevantes, verificar a cadeia negocial, analisar cláusulas, apontar obrigações desproporcionais e sugerir mecanismos de proteção.

Dependendo do caso, poderá também acompanhar negociação, escritura, registro, distrato ou solução de conflito.

Imagine dois compradores diante do mesmo problema.

O primeiro transfere um sinal expressivo e somente depois procura orientação.

O segundo condiciona o pagamento à apresentação e análise de determinados documentos.

Ainda que o imóvel seja exatamente o mesmo, a posição jurídica dos dois poderá ser muito diferente.

Essa é uma das principais funções da advocacia preventiva: tentar posicionar o cliente juridicamente antes que o risco se transforme em prejuízo.

Como a Reis Advocacia pode atuar

Na Reis Advocacia, a análise de uma operação imobiliária pode envolver, conforme as particularidades do caso:

1. compreensão da negociação e do objetivo do cliente;
2. análise do documento apresentado;
3. verificação da matrícula e documentos relacionados;
4. identificação de cláusulas de risco;
5. avaliação das obrigações financeiras;
6. revisão ou elaboração contratual;
7. negociação com a outra parte ou seus representantes;
8. orientação sobre escritura e registro;
9. análise de inadimplemento ou possibilidade de distrato;
10. atuação extrajudicial ou judicial quando já existe conflito.

Nenhum advogado responsável pode prometer ausência absoluta de risco.

O papel técnico é identificar riscos juridicamente verificáveis, explicá-los ao cliente e buscar instrumentos para reduzi-los ou administrá-los.

Em uma operação que talvez represente o maior investimento da vida de uma família, essa análise pode fazer diferença.

O custo mais elevado muitas vezes não está na contratação de assessoria jurídica. Está na tentativa de corrigir, depois, aquilo que poderia ter sido organizado antes.

Procedimentos e soluções jurídicas para problemas em contratos imobiliários

Quando o problema já aconteceu, é necessário evitar dois extremos.

O primeiro é acreditar que, porque assinou, não existe absolutamente nada a fazer.

O segundo é imaginar que qualquer cláusula desagradável pode simplesmente ser ignorada.

Nenhuma dessas conclusões é juridicamente segura.

A primeira providência costuma ser reconstruir documentalmente a relação.

Reúna instrumento principal, aditivos, comprovantes de pagamento, anúncios, mensagens, e-mails, boletos, notificações, matrícula, propostas e demais documentos.

Depois é necessário identificar qual obrigação teria sido descumprida e quem seria juridicamente responsável.

A partir daí, diferentes soluções podem ser avaliadas.

Revisão jurídica do instrumento

O contrato imobiliário pode ser confrontado com Código Civil, legislação específica, CDC quando aplicável e jurisprudência relacionada à matéria.

O objetivo é identificar se a pretensão possui fundamento suficiente para negociação ou eventual processo.

Notificação extrajudicial

Em muitos conflitos, uma notificação juridicamente bem elaborada é importante para formalizar a reclamação, exigir cumprimento, constituir mora quando cabível ou registrar a posição da parte.

Ela não deve ser utilizada apenas como ameaça.

Uma boa notificação organiza fatos, fundamentos e providências pretendidas.

Negociação

Nem todo conflito imobiliário precisa terminar no Judiciário.

Quando existe espaço econômico e jurídico, a negociação pode produzir resultado mais rápido e menos desgastante.

Mas um acordo deve ser avaliado com o mesmo cuidado do contrato original.

Prazo, quitação, multas, valores, obrigações futuras e consequências do descumprimento precisam estar claramente estabelecidos.

Ação judicial

Quando a solução consensual não é possível, diferentes medidas judiciais podem ser adequadas conforme o problema.

Pode existir discussão sobre resolução contratual, restituição de valores, obrigação de fazer, adjudicação, indenização, revisão, cobrança ou outras providências.

Não existe uma “ação para contrato de imóvel” aplicável universalmente.

A escolha depende do direito ameaçado ou violado.

Adjudicação em promessa de compra e venda

Em determinados casos, o comprador que cumpriu suas obrigações pode enfrentar recusa do vendedor em formalizar a transferência.

O Código Civil prevê proteção ao promitente comprador que tenha constituído direito real mediante promessa sem arrependimento registrada, inclusive possibilidade de exigir a outorga da escritura e buscar adjudicação.

A análise concreta, entretanto, precisa considerar documentação, requisitos e eventual aplicação de outros mecanismos admitidos pelo ordenamento.

Saiba seus direitos

Comprar, vender, alugar ou investir em imóveis envolve muito mais do que definir preço e assinar algumas folhas.

O contrato imobiliário é uma das principais ferramentas para organizar essa operação, distribuir responsabilidades e proteger o patrimônio das partes.

Ao longo deste artigo, vimos que é necessário compreender o tipo de negócio, verificar matrícula e documentos, identificar o proprietário, examinar condições financeiras, analisar multas, estabelecer regras para posse e pagamento e saber exatamente quais consequências surgirão diante do descumprimento.

Também explicamos um ponto fundamental: compra e propriedade não são conceitos necessariamente coincidentes no mesmo instante. A legislação atribui ao registro imobiliário papel essencial na transferência da propriedade.

Vimos ainda que distratos exigem atenção especial.

Não existe percentual universal aplicável indistintamente a todos os casos. Data da contratação, responsabilidade pelo rompimento, relação de consumo, patrimônio de afetação, cláusulas pactuadas e legislação aplicável podem alterar significativamente os direitos das partes.

Ao longo da nossa atuação profissional na Reis Advocacia, juntamente com outros advogados da equipe, auxiliamos pessoas que procuram compreender, prevenir e solucionar conflitos envolvendo negócios e documentos imobiliários.

Muitas vezes, a principal contribuição da orientação jurídica está em enxergar aquilo que o entusiasmo pela compra, a urgência da venda ou a pressão da negociação não permite perceber imediatamente.

Nosso objetivo com este conteúdo foi justamente esse: fornecer informações que ajudem você a formular as perguntas certas antes de colocar patrimônio e dinheiro em risco.

Se você está prestes a comprar, vender, alugar ou encerrar uma negociação imobiliária, procure compreender integralmente o documento antes de assumir as obrigações.

Se o negócio já foi assinado e surgiu um problema, preserve toda a documentação e procure orientação para identificar quais soluções são juridicamente possíveis.

Caso queira uma análise individual do seu contrato ou da situação do imóvel, entre em contato com a Reis Advocacia e agende uma consulta com um de nossos advogados. O exame preventivo pode identificar riscos antes que eles se transformem em prejuízos maiores.

E, se deseja aprender mais sobre Direito Imobiliário, continue acompanhando os artigos publicados em nosso site sobre compra e venda de imóveis, distrato, locação, documentação imobiliária, posse e regularização.

Perguntas frequentes sobre o tema

1. Contrato imobiliário? Preciso de advogado para assinar?

A lei não exige a presença de advogado para todo e qualquer negócio imobiliário particular. Isso, entretanto, não significa que a análise jurídica seja dispensável.

Quando o negócio envolve valor elevado, financiamento, imóvel em construção, condições complexas, inventário, empresa, procuração, restrições registrais ou dúvidas sobre cláusulas, uma avaliação preventiva pode identificar problemas relevantes antes do pagamento.

2. Assinei o contrato de compra e venda. O imóvel já é meu?

Não necessariamente.

O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade entre vivos se transfere mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto não ocorre o registro, o alienante continua juridicamente considerado proprietário, observadas as peculiaridades do negócio.

Por isso, assinatura, escritura e registro são conceitos que não devem ser tratados como sinônimos.

3. Posso fazer contrato de compra e venda particular?

Existem situações em que instrumentos particulares possuem validade e funções jurídicas relevantes, mas a forma exigida depende da natureza do negócio.

O artigo 108 do Código Civil estabelece, salvo disposição legal em contrário, escritura pública como requisito para negócios destinados a constituir, transferir, modificar ou renunciar direitos reais sobre imóveis acima do limite legal previsto.

Antes de escolher a forma, portanto, é necessário saber exatamente qual negócio será realizado.

4. O que devo olhar primeiro antes de comprar um imóvel?

Um dos primeiros documentos é a matrícula atualizada.

Ela ajuda a verificar proprietário, descrição do bem e registros ou averbações relevantes. A Lei de Registros Públicos estabelece que a certidão de inteiro teor da matrícula é suficiente para demonstrar propriedade, direitos, ônus reais e restrições existentes.

Contudo, uma análise adequada pode exigir outros documentos relacionados ao imóvel e ao vendedor.

5. Imóvel com dívida pode ser vendido?

A resposta depende da natureza da dívida, da existência de garantia ou restrição sobre o imóvel, da possibilidade de quitação e da estrutura escolhida para o negócio.

Em determinados casos, é possível estruturar a venda prevendo pagamento da dívida e liberação da restrição. Em outros, o risco pode tornar o negócio desaconselhável sem providências anteriores.

Por isso, a simples existência de uma dívida não fornece resposta suficiente.

6. Posso desistir da compra de um imóvel e receber tudo de volta?

Não existe resposta universal.

É necessário verificar quem deu causa ao encerramento, data da contratação, natureza do negócio, legislação aplicável, existência de patrimônio de afetação, valores pagos e cláusulas.

Nos contratos submetidos ao CDC abrangidos pela Súmula 543, o STJ prevê restituição integral quando houver culpa exclusiva do vendedor ou construtor e parcial quando o comprador der causa à resolução.

Nos contratos abrangidos pela Lei nº 13.786/2018, existem regras específicas que também precisam ser consideradas.

7. A incorporadora pode reter 50% do que paguei?

Não em qualquer situação.

A legislação prevê disciplina específica para contratos abrangidos pela Lei nº 13.786/2018, e o STJ já reconheceu a validade de retenção de até 50% quando expressamente pactuada em determinadas operações submetidas ao patrimônio de afetação e sujeitas ao artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.

Isso não autoriza aplicação automática do percentual a todos os distratos.

É preciso analisar o contrato concreto.

8. Quem paga a comissão do corretor na compra de imóvel?

Depende da estrutura do negócio.

No Tema Repetitivo 938, o STJ considerou válida, em determinadas promessas de compra e venda de unidades em incorporação imobiliária, cláusula que transfere ao comprador a comissão de corretagem, desde que ele tenha sido previamente informado sobre o preço total da aquisição e o valor da comissão tenha sido destacado.

Outras situações de corretagem podem possuir tratamento diferente.

9. É perigoso comprar imóvel sem matrícula atualizada?

Sim, porque o comprador poderá estar tomando uma decisão sem conhecer a situação registral atual.

Uma cópia antiga não necessariamente demonstra acontecimentos posteriores.

A matrícula atualizada auxilia na identificação do proprietário e de ônus ou restrições que possam afetar a operação.

Em uma compra de alto valor, economizar justamente na etapa de verificação documental pode criar riscos desproporcionais.

10. O que um advogado imobiliário verifica antes da assinatura?

O trabalho depende de cada operação, mas pode envolver análise da matrícula, titularidade, poderes de representação, certidões, situação documental do imóvel, preço, financiamento, multas, prazos, posse, tributos, condomínio, garantias, distrato e forma de transferência.

Um contrato imobiliário deve representar aquilo que realmente foi negociado e, ao mesmo tempo, prever o que acontecerá se a negociação não seguir exatamente como planejado.

É nesse ponto que a análise jurídica preventiva ganha importância: não apenas corrigir problemas depois que surgem, mas procurar identificá-los enquanto ainda existe possibilidade de negociar.

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Referências:

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Dr Tiago Reis

Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557

Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.

Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.

Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.