O que fazer quando a construtora não entrega a escritura do imóvel?
A construtora não entrega a escritura do imóvel, mesmo após a quitação? Essa situação preocupa milhares de compradores que investiram suas economias na realização do sonho da casa própria.
Imagine pagar todas as parcelas, receber as chaves e descobrir que o imóvel ainda não está regularizado em seu nome. Além da insegurança, isso pode dificultar vendas, financiamentos e outras negociações.
Mas você sabia que a legislação brasileira protege o comprador contra descumprimentos contratuais?
Neste artigo, você descobrirá:
- Qual o prazo para receber a documentação;
- Quais direitos o comprador possui;
- Quando processar a construtora;
- Como conseguir indenização;
- Quais soluções jurídicas estão disponíveis.
Se a construtora não entrega a escritura, conhecer seus direitos pode evitar prejuízos e ajudar a proteger seu patrimônio.
Qual é o prazo para a construtora entregar a escritura?
Como a escritura e o registro cumprem funções diferentes, a tabela abaixo organiza o que o artigo afirma sobre cada um:
| Critério | Escritura | Registro |
|---|---|---|
| O que é | Documento importante para formalizar determinadas negociações imobiliárias | Registro do título no Cartório de Registro de Imóveis |
| Base legal | Art. 108 do Código Civil | Art. 1.245 do Código Civil |
| O que estabelece | Exige instrumento público para determinados negócios imobiliários, ressalvadas as exceções legais | A propriedade somente é transferida mediante registro do título |
Não existe um prazo legal único aplicável a todas as construtoras. A obrigação depende do contrato, da quitação e das condições jurídicas do empreendimento.
Diante da ausência de um prazo único, o artigo indica uma sequência de providências que o comprador pode adotar quando a escritura atrasa.
O que fazer quando a escritura atrasa?
Se a escritura não foi disponibilizada, o comprador deve:
- Conferir os prazos contratuais;
- Solicitar esclarecimentos à construtora;
- Verificar a matrícula do imóvel;
- Enviar notificação extrajudicial;
- Procurar um advogado imobiliário.
O atraso injustificado pode caracterizar descumprimento contratual e justificar providências jurídicas.
Quais são os direitos do comprador quando a construtora não entrega a escritura?
A escritura representa uma etapa relevante da regularização imobiliária. Sua ausência pode comprometer a segurança patrimonial do comprador.
Quando existe descumprimento contratual, o Código Civil e, conforme a relação jurídica, o Código de Defesa do Consumidor oferece proteção.
Entre os principais direitos estão:
- Exigir o cumprimento do contrato;
- Solicitar a regularização documental;
- Buscar adjudicação compulsória;
- Pleitear indenização por prejuízos comprovados;
- Recorrer ao Poder Judiciário.
O artigo 422 do Código Civil estabelece o dever de boa-fé contratual.
Portanto, a construtora não pode criar obstáculos injustificados à transferência do imóvel.
É possível exigir a escritura sem registrar o contrato?
Sim. A escritura pode ser exigida quando estiverem preenchidos os requisitos legais.
A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda.
Esse entendimento protege compradores diante da resistência injustificada do vendedor.
É possível processar a construtora por não entregar a escritura?
Sim. Quando a construtora não entrega a escritura injustificadamente, o comprador pode ingressar com uma ação judicial.
Uma das principais alternativas é a adjudicação compulsória, prevista no ordenamento jurídico brasileiro.
Esse procedimento permite obter um título apto ao registro da propriedade, mesmo sem a assinatura voluntária da construtora, quando preenchidos os requisitos legais.
Os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil disciplinam direitos decorrentes do compromisso de compra e venda.
Além disso, o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos permite, em determinadas circunstâncias, a adjudicação compulsória extrajudicial.
Quais documentos são necessários para exigir a escritura?
Os documentos citados estão organizados no checklist abaixo:
Documentos normalmente utilizados
- Contrato de compra e venda
- Comprovantes de quitação
- Documentos pessoais
- Matrícula atualizada
- Notificações enviadas à construtora
A análise desses documentos permite identificar a solução jurídica mais adequada ao caso.
Cabe indenização por danos morais e materiais pela falta de escritura?
A ausência da escritura pode gerar prejuízos financeiros e, excepcionalmente, danos morais.
Entretanto, o simples atraso não garante indenização automática.
Os danos materiais exigem demonstração do prejuízo e do nexo causal.
Imagine um comprador que perde uma negociação comprovadamente vantajosa porque a construtora não providenciou a documentação necessária.
Dependendo das provas, poderá existir direito à reparação.
Já os danos morais exigem consequências que ultrapassem os aborrecimentos contratuais comuns.
Os artigos 186, 389 e 927 do Código Civil fundamentam a responsabilidade civil, conforme as circunstâncias.
Portanto, cada situação exige avaliação individualizada.
Como um advogado especialista pode ajudar quando a construtora não entrega a escritura?
Quando a construtora não entrega a escritura, a orientação de um advogado imobiliário pode ser decisiva para identificar irregularidades e buscar soluções adequadas.
Na Reis Advocacia, a atuação jurídica pode envolver:
- Análise contratual e documental;
- Verificação de irregularidades imobiliárias;
- Notificações extrajudiciais;
- Negociações com construtoras;
- Ações de adjudicação compulsória;
- Pedidos de indenização, quando cabíveis.
O advogado também avalia se a escritura pode ser obtida extrajudicialmente, evitando processos desnecessários.
A orientação especializada permite compreender riscos, custos e possibilidades antes de iniciar qualquer procedimento.
Perguntas frequentes sobre construtora que não entrega escritura
- A construtora pode se recusar a entregar a escritura?
A construtora não pode recusar injustificadamente a escritura quando o comprador cumpriu suas obrigações e estão presentes os requisitos legais para a transferência.
- Posso vender um imóvel sem escritura?
É possível negociar determinados direitos contratuais, mas isso não equivale necessariamente à transferência da propriedade. Recomenda-se orientação jurídica.
- Quanto custa uma ação para conseguir a escritura?
O valor depende das custas judiciais, honorários advocatícios, despesas cartorárias e características do processo.
- Posso conseguir a escritura sem autorização da construtora?
Sim. A adjudicação compulsória pode permitir a regularização sem a assinatura voluntária da empresa, desde que preenchidos os requisitos legais.
- A construtora pode cobrar taxas para liberar a escritura?
Depende do contrato e da legislação. Cobranças abusivas podem ser questionadas, enquanto tributos e despesas cartorárias legalmente devidos devem ser considerados.
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Referência:
O STJ analisou um caso em que uma construtora não conseguia outorgar a escritura definitiva de imóvel quitado devido a bloqueio judicial. Foi admitida a adjudicação compulsória, com baixa do gravame judicial.
Dr. Tiago O. Reis, OAB/PE 34.925, OAB/SP 532.058, OAB/RN 22.557
Advogado há mais de 12 anos e sócio-fundador da Reis Advocacia. Pós-graduado em Direito Constitucional (2013) e Direito Processual (2017), com MBA em Gestão Empresarial e Financeira (2022). Ex-servidor público, fez a escolha consciente de deixar a carreira estatal para se dedicar integralmente à advocacia.
Com ampla experiência prática jurídica, atuou diretamente em mais de 5.242 processos, consolidando expertise em diversas áreas do Direito e oferecendo soluções jurídicas eficazes e personalizadas.
Atualmente, também atua como Autor de Artigos e Editor-Chefe no Blog da Reis Advocacia, onde compartilha conteúdos jurídicos atualizados, orientações práticas e informações confiáveis para auxiliar quem busca justiça e segurança na defesa de seus direitos.