Doutora Gláucia Valéria
Advogada Securitária
Publicado em: 23/05/2025
Cobertura de Vícios Estruturais em Seguros Habitacionais: O que Diz a Jurisprudência Atual
A cobertura de vícios estruturais por seguros habitacionais é um tema de grande relevância para milhares de brasileiros que adquiriram imóveis financiados, especialmente pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Quando surgem rachaduras, infiltrações profundas ou problemas de fundação, a expectativa do mutuário é contar com a proteção prevista no contrato de seguro. No entanto, a realidade costuma ser de negativas injustificadas por parte das seguradoras, o que tem gerado uma série de disputas judiciais.
Este artigo visa esclarecer o que são os vícios estruturais, como funciona o seguro habitacional, quais os direitos do consumidor e o que dizem os tribunais superiores sobre o tema. Acompanhe até o final e saiba como se proteger legalmente.
O que são os vícios estruturais em imóveis financiados e por que eles geram tantas disputas judiciais?
Vícios estruturais são problemas que comprometem a solidez e a funcionalidade da estrutura do imóvel. Esses danos, muitas vezes ocultos no momento da entrega das chaves, vão surgindo com o tempo e se intensificam com o uso, como trincas em vigas e pilares, rachaduras em paredes, falhas na impermeabilização, entre outros. Eles não são meramente estéticos: colocam em risco a segurança da construção e a vida dos moradores.
A origem das disputas judiciais está no fato de que, apesar de o contrato de seguro prever cobertura contra danos físicos ao imóvel (DFI), muitas seguradoras se recusam a pagar o conserto ou a indenização. Alegam que os vícios são de responsabilidade da construtora ou do próprio morador. Essa postura tem sido duramente combatida pelo Judiciário.
Como funciona a cobertura do seguro habitacional nos contratos de financiamento imobiliário?
O seguro habitacional do SFH é obrigatório e abrange dois tipos de cobertura: a morte ou invalidez do mutuário, e os danos físicos ao imóvel (DFI). Esta última garante a recuperação do bem em caso de eventos que comprometam a estrutura, desde que não sejam decorrentes de mau uso ou má conservação.
No entanto, os contratos de seguro habitacional muitas vezes contêm cláusulas ambíguas ou abusivas, que limitam o direito do consumidor. É comum que a seguradora alegue exclusões genéricas ou afirme que o dano se deu por desgaste natural, mesmo diante de vícios construtivos comprovados por laudo técnico. Daí a importância da atuação de um advogado para interpretar o contrato e, se necessário, judicializar a questão.
Em que situações o vício estrutural é considerado coberto pelo seguro habitacional, segundo os tribunais?
O STJ já decidiu que vícios ocultos e estruturais podem ser cobertos pelo seguro habitacional quando demonstrado que o dano tem origem na má execução da obra. O prazo para manifestação do dano não precisa coincidir com o da entrega do imóvel, pois o vício pode ser latente e surgir anos depois.
Além disso, cláusulas contratuais que excluem a cobertura de forma genérica têm sido consideradas nulas, com base no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor. Os juízes analisam cada caso à luz da boa-fé contratual e da vulnerabilidade do mutuário.
Quais são as seguradoras envolvidas nesse tipo de cobertura e como elas costumam se posicionar judicialmente?
Empresas como Caixa Seguradora, Aliança do Brasil, Mapfre e outras operadoras do FCVS são as mais acionadas judicialmente nesse contexto. O posicionamento padrão é a tentativa de desqualificar o dano como sendo de responsabilidade da cobertura contratual. Alegam que o mutuário não fez manutenção adequada, ou que o problema é meramente estético. Em muitos casos, esse argumento não se sustenta juridicamente.
Quais são os direitos do mutuário em casos de vícios estruturais no imóvel financiado pelo SFH?
O mutuário tem direito à reparação dos danos físicos ao imóvel ou à indenização correspondente, caso o reparo não seja possível. Além disso, dependendo do caso, pode pleitear danos morais, especialmente quando forçado a deixar o imóvel ou conviver com riscos à segurança e saúde da família.
Também pode exigir judicialmente a substituição do imóvel ou a rescisão do contrato, em situações extremas. O consumidor não pode ser penalizado por falhas que não causou e que não tinha como prever no momento da compra.
Existe prazo para reclamar sobre vícios estruturais? O que diz o Código Civil e o CDC?
Sim. Conforme o Código Civil (art. 618), o prazo para responsabilização por vícios estruturais é de 5 anos contados da entrega da obra. Já o CDC (art. 26 e 27) prevê 90 dias para reclamação de vícios aparentes ou de fácil constatação, e até 5 anos para pedir indenização por vícios ocultos, contados do momento em que forem descobertos.
Ou seja, mesmo imóveis com anos de uso podem ser objeto de ações contra seguradoras e construtoras, desde que o vício seja oculto e só tenha se manifestado posteriormente.
O que acontece quando a seguradora se recusa a cobrir o reparo dos danos estruturais?
O consumidor deve reunir documentos e provas — como fotos, vídeos e laudo técnico — e procurar um advogado especialista. A ação judicial pode exigir a execução do seguro (obrigação de fazer), com pedido de liminar, ou indenização por danos materiais e morais.
Tribunais de Justiça estaduais e o próprio STJ têm se posicionado em favor do consumidor em situações nas quais a recusa da seguradora foi injustificada ou baseada em cláusulas ilegais.
Como a jurisprudência atual tem interpretado a responsabilidade da seguradora frente a vícios ocultos?
A responsabilidade da seguradora é solidária quando o vício afeta a função do imóvel como moradia segura e salubre. A jurisprudência reconhece que cláusulas excludentes que dificultam ou impedem a compreensão do consumidor violam os princípios do CDC, como a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.
Quais provas são necessárias para comprovar a existência e a gravidade dos vícios estruturais?
O principal meio de prova é o laudo técnico de um engenheiro civil habilitado. Esse documento deve identificar a origem do vício, a extensão do dano e o risco à estrutura. Outros documentos, como relatórios de vistoria, boletins de ocorrência e relatos de vizinhos também ajudam a comprovar a gravidade do caso.
Qual é o papel do laudo técnico de engenharia nas ações contra seguradoras habitacionais?
É a base para o convencimento do juiz. Sem ele, a ação pode ser indeferida por ausência de prova mínima. Por isso, recomenda-se que o laudo seja feito por profissional capacitado e registrado no CREA. Em ações judiciais, o juiz também pode nomear um perito de confiança para produzir nova perícia.
É possível conseguir indenização por danos morais além dos reparos materiais em casos de vícios estruturais?
Sim. Quando o vício afeta a dignidade do mutuário, causa abalo emocional, risco à saúde ou inviabiliza o uso do imóvel, os tribunais reconhecem o direito à compensação. Os valores variam conforme a extensão do dano e a conduta da seguradora, podendo ultrapassar R$ 20 mil em alguns casos.
Como o Judiciário tem tratado os casos em que há cláusulas excludentes abusivas nos contratos de seguro?
A jurisprudência é firme ao declarar nulas as cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem, conforme o artigo 51 do CDC. Isso inclui exclusões genéricas, redação confusa ou tentativa de restringir direitos de forma desproporcional. O contrato deve ser interpretado da forma mais favorável ao consumidor.
Quais decisões recentes do STJ e dos tribunais estaduais reforçam o dever de cobertura das seguradoras?
O STJ já decidiu, no REsp 1639320/SP, que a seguradora deve indenizar mesmo após a quitação do financiamento, desde que o vício tenha surgido dentro do prazo contratual. Tribunais como o TJMG e o TJSP têm condenado seguradoras por negativa indevida de cobertura em imóveis populares e do programa Minha Casa Minha Vida.
Quais são os principais argumentos jurídicos usados para garantir a cobertura de vícios estruturais?
Utilizam-se o princípio da boa-fé objetiva, o direito à moradia digna (art. 6º da CF), a função social do contrato e a teoria do risco do empreendimento. O Código de Defesa do Consumidor também é pilar fundamental, especialmente nos artigos 6º, 14, 22 e 51.
O advogado especialista pode acelerar a resolução do caso? Como ele atua na defesa do mutuário?
Sim. Ele sabe quais provas são mais eficazes, redige a petição inicial com os fundamentos corretos e pode requerer tutela antecipada para que o imóvel seja reparado imediatamente. Sua atuação pode evitar anos de espera por uma solução.
Existe diferença no entendimento jurídico quando o imóvel pertence a programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida?
Sim. Há uma sensibilidade maior do Judiciário quanto à vulnerabilidade do consumidor nesses casos. As decisões tendem a ser mais protetivas, reconhecendo que o poder econômico da seguradora não pode se sobrepor à moradia da família de baixa renda.
Como o entendimento da jurisprudência pode impactar futuras contratações de seguro habitacional no Brasil?
Com o fortalecimento da jurisprudência favorável ao mutuário, as seguradoras têm sido obrigadas a rever cláusulas contratuais. Isso tende a melhorar a transparência, a efetividade das coberturas e a confiança do consumidor.
Se você está enfrentando um problema com vício estrutural no seu imóvel financiado, não aceite a negativa da seguradora sem consultar um especialista. A Reis Advocacia está pronta para defender seus direitos.
